Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) меняет подход к управлению непрофильным имуществом — залоговыми квартирами, доставшимися ему от заемщиков-неплательщиков. До сих пор АИЖК реализовывало их через свой сайт, предлагая покупателям льготные условия кредитования. В этом году агентство намерено создать специальный закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) по управлению такими активами. По мнению экспертов, новая, более сложная схема позволит ему сэкономить на налогах.
О том, что АИЖК меняет способ управления перешедшими ему залоговыми квартирами, «Ъ» рассказал заместитель генерального директора агентства Александр Щеглов. До конца года агентство планирует создать специальный ЗПИФ недвижимости, в который намерено передать все доставшееся ему от дефолтных заемщиков жилье. До настоящего времени АИЖК самостоятельно реализовывало его через свой сайт. Для заемщиков, выкупающих залоговые квартиры непосредственно у АИЖК, оно предлагало специальные условия кредитования: при первоначальном взносе 30% кредитная ставка составляла всего лишь 3/4 ставки рефинансирования Центробанка (на текущий момент 6,5% годовых). Но даже несмотря на такой бонус, самостоятельно агентству за все время существования удалось продать менее половины (800) из доставшихся ему квартир (более чем 1,8 тыс.).
Такой результат сопряжен с довольно значительными затратами по содержанию непроданного жилья, указывают в агентстве. Поэтому теперь управление всем залоговым имуществом предполагается отдать профессиональной управляющей компании. «Управление недвижимым имуществом — это специфический бизнес, требующий специальных навыков и соответствующего опыта,— пояснил господин Щеглов.— Для агентства как для рефинансирующей организации такой бизнес не является профильным». По его словам, участники рынка специализированных управляющих компаний, работающих с недвижимостью с использованием ЗПИФов, более компетентны в этом бизнесе. На первоначальном этапе АИЖК предполагает передать в фонд 948 квартир во всех российских регионах общей стоимостью 1,5 млрд руб. Весь доход от реализации жилья через ЗПИФ управляющая компания будет направлять на выкуп новых квартир, перешедших АИЖК.
В агентстве не скрывают, что к такому способу работы с перешедшим ему залоговым имуществом пришлось прибегнуть в том числе
Определиться с управляющей компанией для ЗПИФа агентство намерено до конца января. О своем желании управлять залоговыми квартирами уже заявили пять управляющих компаний: «БКС — Фонды недвижимости», «Солид Менеджмент», «НИК Развитие», «Универ Менеджмент», и «ГФТ Паевые инвестиционные фонды», говорится в документах АИЖК. Ключевым фактором для выбора управляющего станут предложенная претендентом сумма комиссии за управление, а также разработанная им стратегия по управлению имуществом. «С точки зрения агентства, показателями эффективности работы управляющей компании являются скорость продажи и продажная стоимость залогового имущества. Чем быстрее и при этом дороже продано залоговое имущество, тем выше эффективность управляющей компании»,— говорит господин Щеглов.
«Предложение АИЖК вполне логично,— отмечает гендиректор «НИК Развитие» Елена Ширковец.— В их базе есть как ликвидные объекты, так и совершенно неликвидные, которые стандартному агентству недвижимости неинтересны. Для нас же такой проект мог бы стать ценным опытом по управлению имуществом почти во всех уголках страны». Впрочем, есть и противоположное мнение. «Мне неясно, зачем делать такую сложную структуру, когда речь идет не об управлении активами, а об их ликвидации,— рассуждает управляющий партнер ИК «Третий Рим» Андрей Мовчан.— А закрытые ПИФы — это довольно сложная и дорогая структура, которая создается для привлечения инвестиций в недвижимость, а не для ликвидации этой недвижимости».
Впрочем, определенный резон для АИЖК в столь непростой схеме все же есть, указывают эксперты. «Обычно закрытые фонды создаются с целью оптимизации налогов,— отмечает эксперт «Райффайзен Капитала» Елена Климанова.— Ведь основное преимущество таких фондов — пониженная ставка налога на имущество. Кроме того, налог на прибыль они уплачивают только после выплаты дохода своему пайщику, тогда как в данном случае выплаты не будет: доход будет направляться на покупку новых активов».
Александра БАЯЗИТОВА
