Росстрой назвал себестоимость строительства жилья в Москве в 2007 году: она составляет всего 34 692 руб., при том что средняя рыночная цена продажи 1 кв. м — 161 784 руб. (данные «Миэль»). Девелоперы признают эту цифру корректной, но добавляют, что их затраты удваивают выплаты столичным чиновникам и госструктурам за аренду земли, обременения, согласование проекта и подключение к инженерным коммуникациям. Но даже административные расходы, увеличивающие стоимость 1 кв. м для девелопера до 63—85 тыс. руб., не могут опустить маржу столичных застройщиков жилья ниже 100%.
Согласно обзору строительной деятельности за январь-декабрь 2007 года, опубликованному на официальном сайте Росстроя, стоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве достигла 34 692 руб. В 2006 году этот показатель составлял 26 706 руб., в 2005-м — 21 167 руб. Для сравнения, стоимость строительства жилья в Санкт-Петербурге в 2007 году составила 20 377 руб., подсчитали в Росстрое.
Если с 2005 года себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве выросла всего на 64%, то цена продажи подскочила на 140,2%, отмечают столичные риэлтеры. Ценовая гонка на столичном рынке недвижимости началась в четвертом квартале 2005 года: по данным исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки», средняя цена 1 кв. м в московских новостройках поднялась с 67 358 руб. до сегодняшних 161 784 руб. (см. график).
Сами строители объясняли подобное поведение цен в том числе последствиями вступившего в силу с 1 апреля 2005 года федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который ужесточил требования к застройщикам. По их словам, во многом
Себестоимость строительства жилья по Москве Росстроем подсчитана корректно, признают участники рынка. Но добавляют, что заоблачную маржу — более 360% — застройщики не получают, так как в их затратах Росстрой не учел так называемые административные расходы, которые могут превышать 100% от самой себестоимости строительства, говорит заместитель гендиректора компании «Трест 1991» Татьяна Пальчикова. Под административными затратами девелоперы подразумевают расходы на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям, выплату аренды земельного участка. К названным Росстроем цифрам еще 9,5—12 тыс. руб. надо добавить за подключение к сетям, еще примерно столько же может составлять так называемая доля города (стоимость участка и обременения, например, стоимость расселения ветхого фонда и строительства социальных объектов; может оплачиваться либо деньгами, либо частью построенных площадей), объясняет замгендиректора «МОРЕ-плаза» Михаил Михайлов. Еще около 7 тыс. руб. на 1 кв. м стоит выделить на так называемые «непредвиденные расходы для ускорения строительства», добавляет один из столичных застройщиков. В итоге, себестоимость 1 кв. м жилья для девелопера увеличивается до 63 тыс. руб.— около половины уходит столичным чиновникам и госструктурам, говорит господин Михайлов.
«На моих проектах, где доля города часто достигает 45% от общей стоимости, в среднем на строительно-монтажные работы с учетом материалов приходится 35,9 тыс. руб. на 1 кв. м, административная же составляющая съедает в среднем более 50 тыс. руб.»,— сетует один из московских застройщиков. При таких затратах, говорит он, минимальная цена продажи 1 кв. м не может быть ниже 113 тыс. руб., или $4,8 тыс. «В противном случае я не смогу выполнить свои обязательства по кредитам, по которым ставки с начала года выросли в среднем с 14% до 18%, и не получу средства на развитие компании»,— объясняет девелопер.
Административная составляющая со временем только растет, признаются застройщики. С 2005 года стоимость подключения к электрическим сетям увеличилась почти в семь раз — с 15 тыс. руб. за 1 кВт в 2005 году до 102 тыс. руб. сейчас, говорит вице-президент «Опоры России» Алексей Кожевников. «По моим ощущениям, административные выплаты, включающие долю города и подключение сетям, выросли даже больше, чем себестоимость строительства — примерно в два раза»,— признается коммерческий директор «Капитал Груп» Алексей Белоусов.
Себестоимость, рассчитанная Росстроем, попадает в диапазон, установленный в 2006 году Федеральной антимонопольной службой, расследовавшей возможность ценового сговора строителей: 15—43 тыс. руб. на 1 кв. м панельного жилья и 16—81 тыс. 1 кв. м — монолитного. ФАС тогда объявила, что сговора не было, но пообещала дополнительную поверку
Маргарита ФЕДОРОВА, Ольга СИЧКАРЬ, Халиль АМИНОВ
