Тем, у кого не хватает денег на покупку недвижимости в дальних странах, не стоит отчаиваться: зарубежную резиденцию можно приобрести в ипотеку, получив ее у иностранного же банка. Сделать это несложно. Главное — узнать обо всех подробностях сделки заранее. Ведь каждая страна руководствуется собственными правилами взаимоотношений с нерезидентами, приобретающими недвижимость.
Традиционная охота к перемене мест манит россиян в разные страны. Больше всего наших соотечественников выезжает за рубеж в летний период. Однако многие, очарованные прелестями и комфортом дальних стран, покупают там жилье. К примеру, в Британии, по свидетельству газеты Sunday Times, выходцы из России скупили жилой недвижимости на сумму более чем
2,2 млрд фунтов стерлингов. В настоящее время в туманном Альбионе проживает 250 тыс. россиян. Многие из них приобрели недвижимость благодаря ипотеке, которая сделала жилье в западных странах в полном смысле доступным.
Механизмы ипотечного кредитования в развитых странах давно отработаны и отлажены. Существует множество разных программ и продуктов на любой вкус и кошелек. Ипотечные ссуды выдают множество банков. Для нерезидентов условия выдачи кредитов жестче, чем для местных жителей, но все равно очень привлекательные.
Судите сами. Сегодня в Московском регионе реальные средние годовые процентные ставки по ипотечным ссудам составляют около 10—11% в иностранной валюте и приблизительно 11,5—12% в рублях, а в Западной Европе и в Северной Америке они колеблются в пределах 2,45—7%. Причем чем больше справок и документов, доказывающих финансовую благонадежность, потенциальный заемщик представит в западный банк, тем выгоднее будут условия кредитования.
Carpe diem!
А если реально получить ссуду в приличной стране, допустим, под 4,5%, то почему бы не воспользоваться этой возможностью? В конце концов за границей не обязательно жить постоянно. Можно приезжать только в отпуск или на праздники всей семьей, а в остальное время года официально сдавать недвижимость в аренду и получать ренту.
Следует, правда, отметить, что со второй половины прошлого года ссудные ставки в ряде стран стали расти. «Относительно высоки они сейчас в США — от 4,99 до 6,75%», — говорит консультант по недвижимости американской компании Bankrate Стив Маклинден. До наступления ипотечного кризиса, согласно данным американской Национальной ассоциации риэлтеров, почти каждая пятая сделка с недвижимостью в США приходилась на иностранца. Однако с осени прошлого года местные банки сократили выдачу кредитов нерезидентам, соответственно, и покупателей стало меньше. Хотя сейчас приобретение американской недвижимости дело своевременное и очень выгодное: цены на жилье упали в среднем более чем на 10%, а
В Британии максимальная годовая процентная ставка по ипотечному кредиту достигла 6,27%. Это самый высокий показатель с 2000 года. Бум на британском рынке недвижимости сменился спадом. Цены в некоторых городах все еще растут, но сильно замедленными темпами, и агентам по продаже жилья становится все труднее заключать сделки и сохранять свои рабочие места.
Однако иностранцев, в том числе россиян, увеличение ставок и ужесточение условий выдачи кредитов не должны смущать. Ведь эти неприятные явления с лихвой компенсируются снижением стоимости недвижимости. Помимо США и Британии упали цены на жилье в Ирландии, а также в некоторых районах Германии и Португалии. Во Франции, Испании и Греции цены застыли в нерешительности:
Падение стоимости недвижимости в истории случается периодически, но не так уж и часто. Экономический спад и стагнация неизбежно сменятся подъемом, а следующего снижения цен придется ждать очень долго. Поэтому, как говорили древние, carpe diem! Лови момент!
Кредит по дешевке
Как правило, в западных странах иностранцу можно рассчитывать на получение кредита в размере 50—80% от полной стоимости недвижимости. Срок погашения сcуды может составлять в этом случае от одного года до 25 лет, а иногда — до
35 лет. При этом на момент полного погашения задолженности, по условию банка, заемщику не должно исполниться 70 лет. Часто банки требуют страхования ипотечного контракта — это приблизительно 1,5% от выдаваемой суммы.
Набор основных документов, необходимых для получения иностранцем ипотечного кредита, почти всюду стандартный: загранпаспорт плюс справки о зарплате и доходах. Однако дополнительно кредитор также может потребовать предъявить полис страхования жизни, выписку с банковского счета, подтверждающую, что там хранится солидная сумма, справку о недвижимости в разных странах, которой владеет потенциальный заемщик.
Также иностранные банкиры могут поинтересоваться сведениями о долевом участии в каких-либо компаниях и потребовать справку от налоговых органов страны, где заемщик приобретает недвижимость, на предмет отсутствия задолженности по фискальным выплатам. Важно четко уяснить: чем больше документов представит заемщик, тем дешевле будет для него ипотека. Если же документов окажется меньше, то и условия выдачи кредита ощутимо ужесточатся.
Значительно легче во всех отношениях будет ипотека и для тех, кто собирается в стране, где приобретает жилье, постоянно жить и работать, например имеет приглашение от местной фирмы или уже заключил трудовое соглашение с компанией-резидентом. Преференции получают также люди, имеющие в данной стране какой-либо бизнес. Но в любом случае почти всегда банк будет начинать разговор о кредите только после того, как потенциальный заемщик подобрал недвижимость.
Но и это еще не все. Для получения ипотеки за рубежом придется воспользоваться услугами переводчика и одновременно юриста, знающего местную специфику. Ведь все документы должны быть переведены на местный язык. Лучше всего заключить договор с имеющей лицензию авторитетной местной фирмой, которая выступает как брокер, юрист и риэлтер в одном лице. Такая компания будет сама решать вопросы с правовым обеспечением, переводом и подбором подходящего жилья. В совокупности все расходы на сделку, в том числе оформление кредита, подбор жилья, услуги нотариуса, юриста, риэлтера и оценщика, а также затраты на оплату госпошлины и НДС, могут достигать 8—10% от полной суммы контракта и более, предупреждают специалисты Global Property Guide.
Изучай договор
Следует иметь в виду, что высокие расценки на услуги совсем не обязательно свидетельствуют о профессионализме подрядчика. Почти всюду брокеры вместе с банкирами склонны не только преувеличивать значение своей помощи, но и хитрить, привлекая клиентов соблазнительно низкими ставками по ипотечным кредитам. Как водится у россиян, текст договора никто никогда не читает вдумчиво и до конца. А на поверку оказывается, что низкий процент по ссуде заемщик платит только первый год, а потом начинаются внушительные платежи. Но, как говорится, поезд уже ушел… Поэтому если вам недосуг досконально изучать договор, наймите специального человека — пусть он разберется как следует, что к чему. Очень даже полезно перед получением кредита и покупкой жилья ознакомиться с положением дел в конкретном государстве, с состоянием ее экономики, текущими ставками и ценами на недвижимость. Иными словами, не торопясь, прицениться.
Облюбовав особнячок в дальней стране, еще до оформления ипотеки нелишне также поинтересоваться, что конкретно продается: все владение, то есть дом с земельным участком, или только строение, или его часть. Практика показывает, что именно на этой почве впоследствии возникает много недоразумений, разочарований и конфликтов.
Но вот недвижимость выбрана. Далее предстоит углубляться в изучение условий кредитования. И местным жителям, и иностранцам зарубежные банки предлагают на выбор разные типы ставок: фиксированные, плавающие или комбинированные, привязанные к какому-либо показателю.
Среди ориентиров — ставки LIBOR (лондонская межбанковская ставка, по которой кредитные организации ссужают друг другу деньги в разных валютах, чаще всего в долларах или фунтах) и EURIBOR (межбанковская ставка, по которой финансовые институты кредитуют друг друга только в евро). Заемщик может, допустим, выбрать ставку EURIBOR на 3, 6 или 12 месяцев. Затем через указанный период времени или иные промежутки в зависимости от договоренности с банком ставка пересматривается.
А вообще, при выборе ставок советовать что-либо конкретное сложно. Бывает, сильно выигрывают те, кто берет кредит по фиксированной ставке, бывает — по плавающей. Как правило, на стоимость кредита зарубежного банка оказывают влияние несколько факторов. Среди основных — экономическое положение в конкретной стране и мире, конъюнктура рынка недвижимости и отдельных его сегментов, колебания основных мировых валют. В некоторых странах, наоборот, сложились устойчивые модели поведения населения на ипотечном рынке. Например, в Дании, Германии и Франции подавляющее большинство кредитов выдается по фиксированной ставке.
Последний этап приобретения иностранной недвижимости в кредит — регистрация. Совершенная сделка купли-продажи регистрируется местными исполнительными органами власти (регистрационной или кадастровой палатой), после чего покупатель вправе вселяться в приобретенное жилище. В дальнейшем во многих странах допускается разная периодичность платежей. По заранее достигнутому соглашению они могут быть ежемесячными, ежеквартальными или полугодовыми.
Солнечная Испания
В качестве реальных примеров приобретения заграничной недвижимости в ипотеку можно подробнее разобрать страны, куда наиболее часто выезжают россияне. Так, в Испании, согласно данным портала EuropeanMortgages.com, для получения кредита необходимы загранпаспорт с действующей визой и справка о зарплате или доходах за последние полгода. Чтобы без проблем получить достаточную для покупки жилья сумму, ежемесячный подтвержденный доход должен быть не менее 2,5 тыс. евро.
После открытия счета в местном банке, что обойдется примерно в 1% от суммы кредита, специалисты кредитной организации обследуют приглянувшееся жилье. Оценка занимает 2—7 дней, и стоит она около 500 евро. Наиболее распространенный срок кредитования для иностранцев в Испании составляет 10—20 лет. Если заемщику удастся убедить банк в благих намерениях и доказать свою солидность, то кредит будет выдан чуть ли не бесплатно — под 3% годовых. Если нет, придется довольствоваться большей ставкой. Однако вряд ли она составит выше 7%. Форму погашения можно по желанию выбрать ежемесячную или ежеквартальную, хотя в большинстве случаев заемщики выбирают график погашения с разбивкой по месяцам.
Испанская ипотека оформляется за 15—60 дней. Непосредственное оформление кредита стоит от 250 евро до 2% от заемной суммы. Нотариус за свои услуги требует 0,4—1% от величины контракта. Что касается испанских риэлтеров, то их помощь обходится в 1—5% от стоимости недвижимости. Так что себестоимость покупки недвижимости в Испании, включая оформление ипотечной ссуды, оплату всех услуг и налогов, может достигать 12% от полной цены жилья. За преждевременное прекращение ипотеки заемщик платит штраф, который может составлять до 2% кредита. Ипотечная сделка официально регистрируется в присутствии нотариуса. После подписания контракта всеми сторонами банк зачисляет сумму кредита на счет покупателя. Затем все деньги (ссуда и личный взнос покупателя) перечисляются продавцу.
Романтическая Франция
Для приобретения жилья во Франции россиянину достаточно получить туристическую краткосрочную визу. Нескольких дней достаточно, чтобы осмотреть подобранную заранее недвижимость, убедиться в ее соответствии фотографиям и описанию, а затем поставить автограф на документах. Что касается ипотеки, то наверняка можно рассчитывать на получение 80—85% от стоимости недвижимости со сроком погашения до 20—25 лет. Хотя были случаи, когда российским заемщикам удавалось выбить и 90% на срок до 30 лет. Месячная сумма погашения ссуды не должна превышать 33% дохода заемщика за аналогичный период. Минимальная сумма кредита во Франции составляет 75 тыс. евро. Здесь, как и в Испании, если удастся собрать хорошие справки, реально получить кредит под 3—4,3% годовых. В иных случаях годовая ставка может достигать 7%.
Во Франции средняя ссудная ставка относительно более низкая, чем в других странах Западной Европы, например в Великобритании. Однако здесь немного дороже оформление документов и услуги посредников. Хотя торг уместен. Заемщику необходимо открыть счет во французском банке. Ипотечная сделка обязательно должна регистрироваться у нотариуса. За это придется заплатить 1—1,5% от суммы контракта. Услуги французских брокеров колеблются в пределах 4—10% от стоимости недвижимости. Чем больше сумма контракта, тем меньше комиссионные.
Еще один вариант: покупать жилье через нотариальную контору, что дешевле (2,5—8% от контракта). А если есть уйма свободного времени и некоторое базовое знание французского языка, можно заняться поисками недвижимости самостоятельно. Это само по себе довольно увлекательное занятие — удастся повидать и узнать много интересного о стране и ее людях.
Французские банки предлагают разные ипотечные программы. «Среди них так называемая «только процентная ссуда», — поясняет эксперт английской корпорации Totally Property Деннис Бродфорд, — это когда первые годы (до 10 лет) вы платите только проценты по кредиту, а в оставшиеся 15—20 лет погашаете остальной долг». Такой график погашения кредита выгоден, в частности, для тех, кто приобретает недвижимость для последующей реализации за 10 первых лет при хорошей конъюнктуре рынка. Тогда часть вырученных денег идет на погашение ссуды. Таким образом можно взять несколько кредитов для покупки разных объектов недвижимости.
Хотя тем, кто не имеет имущества помимо приобретаемых объектов, такая схема не подойдет. При предоставлении описанных кредитов банки требуют дополнительное обеспечение. Понятно, сейчас в странах, где цены на недвижимость поползли вниз, такая схема не актуальна. Годится она только в тех регионах, где цены упорно рвутся вверх.
При расчете прибыли, которую планируется получить от перепродажи французской недвижимости, важно предусмотреть расходы на налоги. Во Франции на вторичном рынке налог с продаж зашкаливает за 12% от стоимости недвижимости, на первичном — за 20%. Если россиянин вдруг надумает продавать французское жилье, предварительно рассчитавшись с ипотекой, его обложат налогом по полной — 33,3%.
Но даже если недвижимость не планируется продавать, избежать высоких расходов на налоги вряд ли удастся. Владелец недвижимости, который проживает во Франции 183 дня в году и более, становится налогооблагаемым. Это значит, что придется платить налоги на все свои активы и доходы. А налоги во Франции неслабые, например, подоходный составляет 5,5—40%, НДС — 19,6%, а налог на наследство может достигать 20%. Кроме того, когда совокупная стоимость французских активов превышает 760 тыс. евро, их владелец подпадает под пристальное внимание налоговых органов и прогрессивное налогообложение.
Зоны отдыха
В роскошном городе-курорте и одновременно независимом государстве Монако местные банкиры охотно дадут россиянам ипотечный кредит в сумме 50—80% от стоимости недвижимости под 3,1—6%. Почти такие же условия и в Португалии.
Еще одно из любимых мест отдыха россиян — греческая часть Кипра, где постоянно проживает около 20 тыс. наших соотечественников. Получить гражданство на Кипре довольно сложно, но в этом нет настоятельной необходимости. Разницы между видом на жительство и гражданством в этой стране, по большому счету, нет никакой. Цены на кипрскую недвижимость приемлемые, а качество жизни — высокое. Все это в условиях низкого налогообложения. Процентные ставки по ипотеке на Кипре колеблются от 4% до 6%. Максимальный срок погашения кредита составляет 25 лет. Весь процесс оформления ипотечной ссуды занимает 3—4 недели. Если дом приобретается на стадии строительства, то оплату можно осуществлять поэтапно: 15% заплатить при подписании контракта, 15% — через полгода, еще 10% — через год. После того как жилье будет готово, оставшиеся 60% можно взять взаймы в банке под залог самого дома. За ипотеку можно расплачиваться как ежемесячно, так и ежеквартально и даже раз в полгода.
А вот в соседней с Кипром Греции каждый банк имеет свои особенности и преференции. Нерезидент свободно может получить кредит в размере 50—80% от стоимости жилья. Ставка колеблется в пределах 4,5—7%. Заверка документов у нотариуса обойдется в 1,5—2% от размера контракта, госпошлина — в 0,5%, а услуги юриста обойдутся примерно в 1,5% от стоимости сделки.
Что касается стран Восточной Европы, то у россиян сейчас особой популярностью пользуется болгарская недвижимость. В Болгарии нерезидент может взять кредит максимум 75% от стоимости недвижимости под 5,95% годовых на 25 лет. Жесткое условие: ежемесячные платежи заемщика не должны превышать 35% от средней суммы его доходов за месяц. Ипотечная ссуда в Болгарии выдается только в евро, подчеркивают эксперты EuropeanMortgages.com.
Как стать андоррцем
Почти во всех западноевропейских странах и в Северной Америке для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости, хотя есть некоторые оговорки. Например, в Греции действуют ограничения на покупку и возведение недвижимости иностранцами на приграничных территориях, некоторых островах и вблизи военных баз. В Германии, Испании и Швеции человек, приобретающий недвижимость с лесными угодьями, полями и лугами, в договоре должен подтвердить, что он имеет желание и средства содержать эти земли в надлежащем состоянии. В Италии нельзя бесконтрольно заселять и застраивать исторические и культурные заповедные зоны. В Швейцарии для иностранцев отведены специальные земли, на которых они могут приобретать недвижимость и обустраиваться. В Бельгии очень строго контролируется заселение и застройка территорий около гаваней.
В общем, ипотечный кредит иностранец сможет получить довольно легко. В то же время это не гарантирует ему обретения гражданства. Хотя оно не является обязательным условием для того, чтобы жить в какой-либо стране припеваючи. Во многих странах можно чувствовать себя вполне комфортно, оставаясь стопроцентным россиянином. Однако, обладая недвижимостью в той или иной стране, будет легче оформлять сначала визу, а потом и вид на жительство.
Если кому-то принципиально нужно полное гражданство, то тогда в стране выбора надо будет постоянно прожить определенное количество лет, к примеру в США, Британии, Франции, Голландии и Швеции -
5 лет, в Германии — 8 лет, Монако, Испании, Италии и Португалии — 10 лет, Швейцарии -
12 лет, в Андорре — 20 лет. К тому же необходимо выполнить еще массу условий, среди которых не последнюю роль играет моральный облик претендента, а также его успехи в общественной жизни и бизнесе. В отдельных случаях и за особые заслуги гражданство присваивается в гораздо более короткие сроки.
Олег ЩЕЛОВ
