​Поможет ли застройщикам дешевая ипотека

Об успехах в области улучшения жилищных условий россиян не говорит только ленивый: за 2017 год выдано порядка 2 трлн рублей ипотечных кредитов. Это абсолютный рекорд. Ставки по ипотеке находятся на уровне исторического минимума. Более 14 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, порядка половины россиян, по данным АИЖК, изъявили желание приобрести жилье или поменять на более комфортное, а ожидания по объемам ипотеки на 2018 год — 2,5 трлн рублей, то есть опять исторический рекорд с неплохим отрывом.

Словом, со всех сторон наблюдается вроде бы положительная динамика. Но вот жилья почему-то в 2017 году сдано на 2% меньше, чем в прошлом, хотя такие территории, как Новая Москва, активно застраиваются.

Наибольшие надежды чиновники, конечно, связывают с заменой долевого строительства на проектное финансирование, что вроде бы должно помочь более оптимально распределить финансовые ресурсы и сделать застройщиков более привлекательными заемщиками для банков. По правде говоря, это действительно важная задача: по информации ЦБ, плохие кредиты в строительном секторе составляют приблизительно четверть всех безнадежных ссуд в целом по банковской системе. Доля просроченных кредитов в 2017 году выросла с 17% до 22%. Однако банки по-прежнему воспринимают рынок девелопмента как высокорискованный. Хотя бы потому, что предложение на рынке сильно превышает спрос. Эффект низкой базы и отложенного спроса уже исчерпан, а рынок все еще переполнен.

Ставки по ипотеке впервые в истории упали ниже 10% (средняя минимальная ставка — порядка 9,5%), что, конечно, хорошо и внушает оптимизм. Однако, если почитать условия предоставления кредита по таким ставкам, получится, что заемщиков, которые бы им соответствовали, — 10%, если не меньше. По факту средняя ставка для молодой семьи из двух человек, в которой оба работают и получают зарплату выше средней по Москве (официально — 56 тыс. рублей, данные Росстата), с учетом первоначального взноса в 30% — 11,5%, то есть приблизительно такая же, как и в 2015-м и 2016-м.

Сбербанк, ожидающий в 2018 году резкого роста интереса к ипотеке, объявил о готовности снизить ставку на 2%, рассчитывая получить прибыль не с маржи, а с объема. В Банке России и вовсе не исключили снижения минимальных ставок по ипотеке до 6%, благо инфляционные ожидания, коль скоро удастся сохранить таргет в 4%, это позволяют. Выглядит оптимистично. Однако каковы реальные перспективы такого спасения строительной отрасли?

Ставка в 7,5% — все равно много, учитывая, что совокупная задолженность россиян перед банками к концу прошлого года составила 12 трлн рублей, причем 5 трлн из них приходится на ипотеку. Напомню, весь бюджет РФ в 2018 году составляет 15 трлн 258 млрд рублей. Реальные доходы населения продолжают снижаться четвертый год, и механизмов, которые могли бы обеспечить взрывной рост благосостояния, пока нет.

В середине нулевых не было столь сложной политической конъюнктуры, мировые цены на нефть держались на уровне выше 100 долларов за баррель, рубль улучшал свои позиции по отношению к мировым валютам с каждым годом и поэтому интересовал западных инвесторов, а поток западных инвестиций в среднем превосходил отток капитала в два раза. Ничего подобного мы сейчас не наблюдаем: экономика переохлаждена, но при этом растет закредитованность населения. Ситуация парадоксальная, однако строительному сегменту, который некогда был одним из драйверов роста российской экономики, она скорее вредит, чем помогает.

Давайте пофантазируем: средние ставки по ипотеке действительно снизятся до 6%, а ЦБ удастся обойти собственные регулятивные препоны, чтобы обеспечить доступ населения к этому продукту и тем самым повысить маржу банков. Долевое строительство уйдет в прошлое, а электронные закладные станут реальным гарантом того, что на этапе возведения второго-третьего-четвертого этажей здание не снесут как ненадлежащим образом оформленное. Нашумевший проект московской реновации наконец ударит по рынку недвижимости и позволит снизить цены до минимума — скажем, до 60 тыс. рублей за квадратный метр в среднем. Изменится ли рынок?

Вряд ли. Во-первых, снижение цен сильно ударит по застройщикам, уже закредитованным донельзя. И никакими возросшими объемами продаж они дела свои не поправят. Во-вторых, порядка 30% жилья на продажу в России — это недавно введенное в эксплуатацию жилье, приобретенное в инвестиционных целях. А общее снижение стоимости жилья станет очередным сигналом для жилищных спекулянтов, так что долго цены у минимума держаться не будут. В-третьих, учитывая консервативный подход банков к выдаче ипотечных кредитов и стремление нарастить маржу (а при вышеуказанных условиях ипотека станет главным источником дохода), реальный процент получивших такую ставку будет в районе тех же самых 10%. Остальным придется довольствоваться ставками в 10% и выше.

Даже если это не так, процент невозврата по ипотеке достаточно быстро вырастет, что станет проблемой уже для банков, и они в скором времени будут вынуждены снова повысить процент по ипотечному кредитованию. Больше всего, конечно, пострадают застройщики.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции