​Будет ли обвал на рынке жилья

На рынке строительства жилья начались масштабные изменения. К 1 июля 2019 года он постепенно перейдет от долевого к проектному финансированию. Каковы последствия этой реформы?

Хотя покупатели жилья будут защищены лучше, цены на жилье могут существенно вырасти из-за того, что на рынке останется меньше застройщиков.

Государство поставило задачу уйти от «котлового» способа сбора средств в строительстве к механизму финансирования каждого проекта отдельно. Обязательным для застройщиков станет банковское сопровождение сделок. А собирать деньги дольщиков они смогут только на специальные эскроу-счета. Получить деньги с такого счета застройщик сможет только после выполнения всех обязательств. То есть после того, как покупатели жилья получат ключи от своих квартир. А не до, как происходит сейчас.

После вступления в силу изменений на рынке, очевидно, останется меньше застройщиков — работать смогут только самые крупные, ведь у них должен быть капитал для строительства (по закону не менее 10% от общей проектной стоимости объекта). С такими застройщиками смогут работать только крупные банки. Эскроу-счета будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей. А в случае банкротства застройщика деньги дольщикам вернет банк. Из-за этих нововведений требования банков к застройщикам вырастут. Все это приведет к тому, что вырастет общая цена сделки. Соответственно, увеличится и стоимость конечного продукта — готового жилья.

В течение переходного периода (до июля следующего года) застройщики могут работать и по старым правилам, то есть привлекать деньги по договорам долевого строительства. По ним, как и сейчас, будут делаться отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Однако и здесь издержки девелоперов вырастут. Сейчас они перечисляют в фонд 1,2% от стоимости каждого договора, с 1 октября 2018 года отчисления вырастут до 3%, а с 1 января 2019-го — до 6%. Как полагают законодатели, это должно стимулировать застройщиков использовать эскроу-счета вместо договоров долевого строительства.

Еще один фактор неминуемого роста цен на жилье — повышение НДС с 18% до 20%. Рост налога означает увеличение затрат на строительство (цены на стройматериалы, на работу подрядчиков, посредников и т. д.). К росту цен приведет и то, что строить в принципе будут меньше. В масштабах страны возможен обвал в строительстве, так как конкуренция между застройщиками будет расти, небольшие игроки могут уйти с рынка.

Повышение цен на жилье отмечается уже сейчас, однако и Минстрой, и сами застройщики связывают его с возросшим спросом на новые объекты и падением ипотечных ставок. Роста цен, связанного с изменениями в законе о долевом строительстве, стоит ждать не раньше конца этого года. Тогда на рынке появится заметное число объектов, которые будут продаваться уже по новым правилам.

Покупка жилья на стадии котлована для многих была привлекательной именно потому, что скидка по таким предложениям доходила до 20% от цены на уже готовый объект. Теперь же от продаж на ранних стадиях рынок будет уходить. Соответственно, и цены могут вырасти примерно на 20%.

Эта ситуация негативно повлияет на спрос на рынке жилья. Цены будут расти, и если реальные доходы россиян останутся прежними или опять начнут падать, то спрос снизится. Причем можно ожидать расслоения этого спроса: на элитное жилье он может даже немного возрасти, а вот на экономжилье будет падать. Высокие цены на недвижимость могут повлиять на ликвидность купленного жилья. Может возникнуть ситуация, что не всегда удастся легко продать новую недвижимость за те же деньги, что она была куплена.

А вот на ставки по ипотеке отказ от долевого строительства сам по себе вряд ли повлияет. Они останутся зависимы от макроэкономических показателей и политической ситуации в стране. Однако объемы выдачи ипотеки сократятся вследствие падения спроса на жилье, а также потому, что этот спрос будет исчерпываться — большинство тех, кто хотел приобрести жилье, постараются сделать это до реформы.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции