Пора охладиться

Психологический рубеж по ипотечной ставке пройден: в феврале 2019 года средняя ставка превысила 10% и даже доходила до 10,7%. Пока объемы выдачи ипотечных кредитов растут, но уже по итогам марта мы увидим снижение, которое может продлиться до конца лета. Что будет потом, какова будет динамика роста?

Ипотека оставалась в последние годы одним из главных драйверов развития банковской системы, строительства и смежных отраслей. В 2016—2018 годах мы стали свидетелями реализации отложенного — с момента кризиса 2014 года — спроса на жилье. Особенно активно ипотеку брали в прошлом году на фоне падения ставок и замедлении инфляции. Но даже когда макроэкономическая ситуация изменилась в конце прошлого лета (ключевая ставка вновь пошла вверх, как и инфляционные ожидания), спрос на ипотеку и не думал слабеть. Напротив, заемщики спешили решить жилищные вопросы в преддверии грядущего подорожания. Данные оперативного мониторинга «ДОМ.РФ» подтверждают это: существенную часть февральской выдачи в этом году составили кредиты, которые были одобрены в ноябре — декабре прошлого года по ставке примерно 10%. Но вот уже в феврале 2019 года новые кредиты закрывались по ставке 10,5—10,7%.

А что произошло с объемами выдачи? В январе — на инерции былого спроса — выдача по количеству кредитов еще показала рост, а вот уже в феврале объемы выдачи не изменились в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Это значит, что темпы роста спроса замерли и март, возможно, станет первым месяцем, который покажет снижение по количеству выданных жилищных кредитов. А чего можно ожидать по итогам года?

Эксперты прогнозируют, что в этом году ипотечный рынок вырастет на 2,5—2,6 трлн рублей в сравнении с 3 трлн в 2018 году. Однако мы считаем, что снижение темпов не будет таким сильным. Но корректно ли вообще говорить о снижении темпов, когда в прошлом году рынок показал рост на 50% и достиг 6,7 трлн рублей? Если в этом году рынок прибавит, по самым консервативным оценкам, 2,5 трлн рублей, то прирост составит не менее 37%. Можно ли назвать рынок, который растет такими темпами, охлаждающимся? Аналитики уверяют, что ипотечный бум закончился, так как основные драйверы исчерпали силы. Так, ставки от снижения перешли к росту, цены на жилье начали подрастать, наконец, очевидно, подходит к концу и тот самый отложенный спрос.

Какой из факторов стал решающим? Сложно сказать, но рост ставок сыграл далеко не главную роль — возросшие ставки несколько охладят спрос лишь в ближайшие пару кварталов. Каковы ожидания по ставкам? Ведь именно страхи, что ставки вновь пойдут вверх, так торопили заемщиков активнее оформлять ипотеку в конце прошлого года. Тут новости скорее хорошие — в Банке России заявили, что рост цен в начале года оказался ниже, чем ожидалось, инфляционные ожидания населения и компаний «заметно снизились». В ЦБ даже снизили прогноз по годовой инфляции с 5—5,5% до 4,7—5,2%. В последнюю неделю марта — впервые с осени прошлого года — была зафиксирована нулевая инфляция. Все это позволило регулятору не повышать ключевую ставку в марте — она осталась на уровне 7,75%. Некоторые аналитики даже поспешили предположить, что уже в апреле регулятор перейдет к ее снижению. Пока макроэкономическая ситуация складывается в пользу такого решения: геополитические новости не дают поводов для новых санкций против России, рубль существенно укрепился, наконец, стагнация реальных доходов населения оставляет инфляции все меньше шансов.

Однако для консервативных монетарных властей этого пока мало. Чтобы начать снижать ставку, нужно быть уверенным в закреплении тренда. Но, какое бы решение в итоге ни принял ЦБ, ясно, что шансов на дальнейшее повышение ключевой ставки мало, а значит, и ипотечная ставка, вероятно, останется как минимум на текущем уровне. В Банке России уже дали понять, что риски для экономики снизились и, вполне возможно, если больше сюрпризов не будет, ключевая ставка пойдет вниз уже летом. Это значит, есть все шансы, что и ипотечная ставка последует за ней — не в интересах банков упускать «горячий» спрос.

Таким образом, ожидания вселяют оптимизм, но есть и ряд сдерживающих этот оптимизм факторов, один из них — ужесточение Центробанком коэффициента риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%. Другой сдерживающий фактор — рост просрочки по ипотечным кредитам, что будет ограничивать аппетит банков к риску. Последнее, кстати, пойдет банкам только на благо, так как оздоровит их балансы.

В то же время власти уже принимают меры, чтобы не допустить массовых дефолтов заемщиков, и, согласно указанию президента, в России начали действовать так называемые ипотечные каникулы, заработали и другие меры по поддержке многодетных семей, взявших ипотеку. Эти шаги на объемы рынка ипотеки не повлияют, их цель — нивелировать негативные социальные последствия в ближайшие годы. В то же время в правительстве разрабатывают меры по снижению ставки до 8% — в соответствии с поручением президента снизить ставку до этого уровня к 2024 году. И руководство ЦБ, и банкиры уверены, что достичь заветного уровня 8% ставки могут уже в ближайшие два года — если, конечно, инфляция снизится до 3—4%. А к этому сейчас есть все предпосылки.

Итак, ипотечный бум в России в этом году возьмет паузу: темпы прироста выдачи ипотечных кредитов снизятся не сильно, как и темпы прироста ипотечных портфелей банков — до 15—20% с нынешних 24%. Дальнейшая же динамика рынка уже будет полностью зависеть от ситуации с доходами населения. Если они наконец начнут расти, то при прочих равных мы вполне можем увидеть новые ипотечные рекорды в 2020 году.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции