Банки массово отказываются работать с застройщиками в новом формате проектного финансирования. Минстрой и Банк России разработали рекомендации для банков и застройщиков. Поможет ли это решить проблему и не «встанут» ли стройки?
С 1 июля этого года финансирование жилищного строительства должно осуществляться через использование эскроу-счетов, которые будет необходимо открывать застройщику под каждый конкретный проект. Однако ни застройщики, ни банки отнюдь не спешат использовать новый механизм. Так, из 63 банков, уполномоченных Банком России работать с эскроу-счетами, только 28 кредитных организаций подтвердили свое желание работать со строительным сектором.
Фактически же работают и того меньше. В конце марта зампред ЦБ Ольга Полякова озвучила данные, согласно которым всего в стране в 11 банках открыто около 1 тыс. эскроу-счетов, а количество заявок от застройщиков составило около 500. Несмотря на такие, прямо скажем, скромные результаты (или же именно из-за них), регулятор намерен расширить список уполномоченных банков до 97.
В Минстрое такую слабую готовность отрасли к реформе объяснили завышенными требованиями банков. Как заявлял замглавы Минстроя Никита Стасишин, 90% региональных застройщиков жалуются на то, что не соответствуют банковским критериями для получения проектного финансирования. По его словам, банки предъявляют к проектам и залогам такие требования, что не только региональные, но и некоторые крупные столичные застройщики не будут им соответствовать.
Тем не менее власти совершенно ясно дали понять (как банкам, так и застройщикам), что никакого «торможения» реформы строительной отрасли они не допустят и рассчитывать на перенос сроков перехода на эскроу-счета не приходится. Для того чтобы перевести все претензии застройщиков к банкам (и наоборот) в практическую плоскость, Минстрой и ЦБ разработали методические рекомендации, которыми предлагается «обеспечить открытость и доступ информации о кредитных продуктах, перечнях документов и информационную поддержку».
Под этой формулировкой скрывается следующая регуляторная новация: банки должны будут мотивировать застройщикам свой отказ в предоставлении им проектного финансирования. При этом, как определено в рекомендациях, если ориентировочный срок рассмотрения заявки застройщика составляет 45 дней, то мотивированное сообщение о причинах отказа банк должен предоставить всего за три рабочих дня. В свою очередь, застройщики имеют возможность подавать заявки на получение проектного финансирования сразу в несколько банков.
В остальном документ представляет собой набор рекомендаций по тому, какую именно информацию банку нужно размещать на своих сайтах для более эффективного взаимодействия с застройщиками, какие сервисы (например, кредитный калькулятор) им представлять, о чем их информировать и как консультировать. Застройщикам же рекомендуется заранее позаботиться о подготовке пакета документов на получение проектного финансирования, особое внимание уделив правильности их заполнения.
Очевидно, что основная содержательная часть документа кроется как раз в трехдневном сроке и именно что мотивированном отказе банка. Несмотря на то что в рекомендациях несколько раз подчеркивается, что банк принимает решение о кредитовании и его условиях исключительно самостоятельно, формулировка отказа будет изучена в Минстрое и ЦБ. По крайней мере, глава Минстроя Владимир Якушев подчеркнул, что министерство сможет разобраться в проблеме только после получения мотивированных отказов банков.
Впрочем, учитывая положения, содержащиеся в рекомендациях, можно предположить, что банки при желании быстро найдут способ формулировать свой отказ так, чтобы это не вызвало нареканий регулятора. Так, для того чтобы подать заявку на получение проектного финансирования, застройщик должен предоставить в банк комплект документов, в котором только основных групп — 12. А в каждой группе есть еще целый список конкретных документов, непредставление которых (или ошибки в них) чревато отказами по формальным признакам. Ну а если в документах полный порядок, есть второе, более серьезное «сито» — финансовое положение застройщика и обеспечение по кредиту. В оценке этих критериев каждый банк индивидуален, хотя и должен придерживаться методологии ЦБ.
Наконец, стоит понимать, что все это именно рекомендации, следовать которым или нет — дело добровольное. Как и срок мотивированного отказа, да и сама мотивация. «Некомплект документов», «недостаточное обеспечение», «неустойчивое финансовое положение» — это достаточные мотивировки отказа или он должен быть более развернутым? В рекомендациях об этом ни слова.
И власти прекрасно осознают эту проблему. Владимир Якушев уже предупредил, что рекомендации в дальнейшем могут получить нормативный характер — вплоть до соответствующих поправок в законодательство. Скорее всего, если ситуация с переходом на эскроу-счета не улучшится кардинально уже в ближайшее время, кредитные организации, действительно, могут получить новые «нормативки» и (куда же без этого) новые санкции за их невыполнение. Похоже, что скоро как минимум в 97 банках появятся специальные подразделения, которые будут заняты исключительно подготовкой таких мотивированных суждений, которые будут устраивать регулятора. Решит ли это проблему с проектным финансированием? Вопрос риторический.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
