После почти полугодового роста ставки по ипотеке в середине лета резко пошли вниз. Уже по итогам августа средние ставки по кредитам, выданным с начала месяца, опустились ниже 10%, а в сентябре вплотную приблизились к уровню прошлого года. Тем не менее для рынка в 2019 году в целом были характерны более высокие ставки, чем годом ранее, но они не привели к существенному ослаблению спроса на ипотеку. Количество новых (без учета рефинансирования) ипотечных кредитов за девять месяцев 2019 года сократилось только на 6% (год к году), а их объем в стоимостном выражении даже вырос на 3% благодаря увеличению средней суммы кредита. С другой стороны, повышенные ставки привели к заметному уменьшению спроса на рефинансирование — если в прошлом году на такие кредиты пришлось 11—12% всех выдач ипотеки, то в начале 2019 года их доля снизилась до 4—5%. Очевидно, что часть заемщиков просто решили отложить рефинансирование в ожидании более выгодных условий. Хорошая новость — такое время настало.
Наблюдаемое сегодня снижение ипотечных ставок — это не просто корректировка продуктовых предложений с целью поддержки спроса, а долгосрочная тенденция, которая затронет весь следующий год. Ипотечные ставки очень живо реагируют на устойчивое смягчение денежно-кредитной политики Банка России в ответ на замедление инфляции. Инфляция в октябре вновь оказалась меньше ожиданий, поэтому до конца 2019 года не исключено еще одно снижение ключевой ставки, впрочем, на этот раз оно вряд ли превысит 0,25 процентного пункта. В следующем году мы ожидаем сохранения инфляции ниже целевого для Банка России уровня (4%), что будет означать возможность дополнительного снижения ключевой ставки до 5,5—6%. А это, в свою очередь, станет дополнительным триггером для банков в отношении их собственных кредитных продуктов.
Давление на ипотечную ставку продолжит оказывать и сохраняющийся структурный профицит ликвидности. На фоне слабого роста корпоративного кредитования и ожидаемого охлаждения необеспеченной розницы дополнительно усилится конкуренция за ипотечных заемщиков. А поскольку в ипотечном кредитовании сохраняется крайне высокая эластичность спроса по цене, конкуренция продолжит разворачиваться преимущественно в отношении процентных ставок.
По нашему мнению, средние ставки по ипотечным кредитам, выданным с начала месяца, продолжат снижаться весь IV квартал текущего года и по итогам декабря вполне могут опуститься до 9,2—9,3% — минимума за всю историю российского ипотечного рынка. Но даже это не предел. В отсутствие внешних шоков и макроэкономических потрясений (они маловероятны, но их нельзя исключать полностью) уже в первой половине следующего года средние ставки опустятся ниже 9%, а по итогам года достигнут 8,5%, вплотную приблизившись к целевому уровню в 8%, заданному президентом РФ.
Когда мы говорим о 8,5%, то подразумеваем именно среднюю ставку, которая будет доступна массовому заемщику с первоначальным взносом 20% и более, стабильным источником доходов, невысоким соотношением платеж/доход (как правило, менее 50%), а также обязательным ипотечным страхованием. При этом на рынке будут предложения как выше, так и ниже 8,5%. Впрочем, кредиты со ставкой 8% и меньше будут доступны ограниченному кругу заемщиков. Прежде всего, действующим клиентам, получающим зарплату на карту банка, а также заемщикам, обладающим значительным первоначальным взносом либо приобретающим недвижимость у аккредитованного банком застройщика.
Однако не стоит забывать, что у семей с детьми уже сегодня есть возможность получить ипотечный кредит по ставке существенно ниже рыночной и не ждать еще год. Так, госпрограмма «Семейная ипотека» предусматривает льготную ставку (6% и ниже в зависимости от банка) на весь срок кредита при рождении у заемщика в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года второго или последующего ребенка. А число банков, работающих по данной программе, постоянно растет. Правда, программа пока не распространяется на вторичный рынок жилья: готовое жилье купить можно, но только напрямую у застройщика. Однако не исключено, что уже в ближайшее время данное ограничение может быть снято — в настоящее время правительство прорабатывает вопрос о соответствующем смягчении условий льготной ипотеки.
Следующий год даст действующим ипотечным заемщикам хорошую возможность рефинансироваться по привлекательной ставке. Особенно актуальным это будет для тех, кто взял кредит в 2016—2017 годах при ставках выше 11%. Разница в 2 п. п. и выше — тот уровень, при котором рефинансирование ипотеки становится экономически целесообразным. С учетом срочности ипотечного кредита итоговый размер экономии на переплате может быть весьма значительным. При этом ситуация на рынке такова, что заемщики, рефинансирующие кредит в другом банке, зачастую могут получить даже более выгодную ставку, нежели новые заемщики «с улицы». Конечно, при условии безупречной платежной дисциплины в прошлом.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
