Рынок жилья: есть ли «пузырь»?

В 2020 году российский рынок недвижимости, проигнорировав пандемию и ее последствия, продемонстрировал рекордные объемы продаж. Это дало повод финансовым аналитикам напомнить об угрозе появления так называемого ипотечного пузыря, когда заемщики не могут платить по кредиту, а заложенное имущество не может компенсировать расходы банка. Все еще очень хорошо помнят, каковы могут быть последствия этого явления. Лопнувший в 2007 году в США ипотечный пузырь стал причиной мирового финансового кризиса. Может ли такая ситуация повториться в России?

Почему продажи взлетели в пандемию? Причины назывались уже не раз — курс рубля, низкая ключевая ставка ЦБ, субсидирование ипотечных ставок правительством РФ, а также продолжающееся снижение ставок по депозитам. Последнее побудило население инвестировать с использованием других инструментов, в том числе вкладывая в покупку недвижимости. Кроме того, существенную роль сыграл «эффект распродажи» — за квартирами пришли покупатели, которые не планировали приобретение дополнительных метров в этом году, но перспектива того, что такие выгодные условия не будут действовать долго, заставила их поторопиться с решением о покупке. Неожиданностью стали большие объемы продаж. Ведь главные тренды минувшего года: пандемия и необходимость перестройки бизнес-процессов для работы в условиях карантина, снижение глобального потребительского спроса, падение цен на нефть и снижение доходов населения, — казалось бы, должны были существенно снизить активность на рынке недвижимости. Но, вопреки прогнозам, и на первичный, и на вторичный рынки жилья пришло гораздо больше средств, чем обычно.

Уже в конце 2020 года аналитики все чаще стали высказывать опасения по поводу появления признаков перегрева рынка и реальной угрозы ипотечного пузыря.

Прежде всего, нужно сказать, что универсальных критериев для определения «пузыря» не существует. Мы можем проанализировать только ряд косвенных показателей. Первый из них — доступность жилья, а именно соотношение текущих цен на недвижимость и годового дохода средней российской семьи.

Данные, приведенные ниже на графике, показывают, что рост цен на недвижимость, даже такой значительный, как в 2020 году, не привел к существенному снижению доступности жилья. Недвижимость выросла в цене на эквивалент, равный полугодовому доходу средней российской семьи.

При этом снижение ставки по ипотеке, увеличение ее среднего срока и рост номинальных доходов населения компенсировали это подорожание — стоимость ипотечного кредита относительно зарплаты осталась на уровне начала 2020 года. Срок погашения ипотечного займа, при условии выплаты по займу до трети годового дохода, теперь примерно на 1,5 года больше, чем было в начале 2020-го. Однако из-за снижения ипотечных ставок уровень переплаты за ипотечный кредит практически не изменился.

Подорожание квартир нельзя назвать критическим и тем более свидетельствующим о появлении «пузыря».

Второй показатель — устойчивость текущих цен на недвижимость. Если рост цен в 2020 году был результатом действия временных факторов, то говорить о наличии «пузыря» можно будет с гораздо большим основанием.

В 2020 году в сектор жилищного строительства пришло на 15—20% средств больше, чем в предыдущие годы. В денежном выражении это порядка 0,8—1,2 трлн рублей. Большую часть из них составили ипотечные кредиты, меньшую — накопления населения, переведенные с депозитов. Как мы уже сказали, рекордные показатели прошлого года стали результатом активного стимулирования спроса. Но политика стимулирования не будет длиться вечно. Экономика постепенно возвращается к доковидным показателям, программа льготной ипотеки, даже в случае ее дополнительного продления, должна будет завершиться в 2022 году. ЦБ предупредил о будущем повышении ключевой ставки, за которым последует рост ставок депозитов и ипотечных кредитов. Когда эти факторы вступят в силу, спрос уже не будет поддерживать цены на текущем уровне.

Текущие оценки позволяют сделать вывод о том, что на рынке жилья нет ценового пузыря в его классическом понимании — ситуации, когда стоимость активов переоценена в разы. Но с уверенностью можно говорить о том, что в результате действия разовых факторов рынок перегрет. Скорее всего, в перспективе 2021 года нас ждет коррекция цен на недвижимость с возвратом их к медленному росту в дальнейшем.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции