Счетная палата признала, что льготная ипотека способна спровоцировать кризис. Причем не только на рынке жилой недвижимости, который уже, очевидно, чрезвычайно перегрет, но и в экономике в целом (собственно, то, о чем уже полгода предупреждает Банк России, теперь подтвердила и Счетная палата. Удивительно, но сделано это было практически сразу после того, как президент своим указом продлил действие льготной ипотечной программы, правда, несколько ограничив ее доступность: ставка по льготной ипотеке теперь равна 7%, а максимально возможная сумма займа ограничена тремя миллионами. Что фактически отсекает от программы Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Краснодар и еще ряд городов и регионов, где цены на жилье таковы, что кредит в 3 млн рублей становится бессмысленным).
Как такое могло получиться? Ведь нас же целый год убеждают, что льготная ипотека провоцирует строительство все большего количества жилья, что одно рабочее место непосредственно в строительной отрасти обеспечивает еще около 200 рабочих мест в смежных отраслях. Будь то металлургия, производство строительных смесей, отделочных материалов, сантехники, подведении коммуникаций, логистике и проч. И что в конечном итоге должно позитивно сказаться на производственной активности во всей экономике, дать толчок к ее восстановлению, ускорить рост всех основных макроэкономических показателей и т. д.
Так-то оно, конечно, так. Но вот если в погоне за скоростью доводить давление в паровом котле до запредельно высокого, то любой котел рано или поздно взорвется. Будь то паровозный, пароходный или какой еще. Позитивный эффект от государственной льготной ипотеки продолжался почти полтора года — по итогам 2020 года было выдано ипотечных займов на рекордные 4,3 трлн рублей, и в первой половине текущего года рост, хоть и не такой стремительный, все еще продолжается. Хотя цены на жилую недвижимость выросли настолько, что нивелировали практически весь эффект от льготных ставок (в целом по стране недвижимость в новостройках выросла более чем на 12% за год, а в отдельных регионах — на 30% и более). Но вот сопровождается этот рост столь же стремительным увеличением долговой нагрузки на частный сектор. На потребителя. Сейчас более половины ипотечных заемщиков вынуждены отдавать на погашение займов более половины же своего дохода. Общая же долговая нагрузка россиян (отношение платежей по кредитам к располагаемым денежным доходам населения), по данным ЦБ РФ, с середины 2020 года выросла на 0,9 процентного пункта до 11,9%, что является рекордным показателем для страны.
Как к такому результату можно было прийти в условиях, когда банки обязаны жестко контролировать предельную долговую нагрузку на заемщика, остается только догадываться. Тут, видимо, и кредиторы в погоне за прибылью не слишком внимательно оценивали потенциальную (а не текущую, как хотелось бы) платежеспособность заемщика. И заемщики хитрили, внося первоначальный взнос за счет потребительских кредитов, маткапиталом, одалживая деньги по знакомым и т. д.
В итоге мы пришли к ситуации, когда если не сбросить давление в этом паровом котле, двигавшем ускоренными темпами нашу экономику в течение года, то вероятность масштабного кризиса возрастает до критической. И кризис не ограничится только ипотечными займами, а начнет расползаться сперва из банковского сектора из-за роста просроченной задолженности (она, кстати, достигла в ипотеке рекордных 4%), на остальные сегменты, так или иначе связанные и с производством, и с потреблением. Так что мысль несколько попридержать коней, высказанная Счетной палатой, ни лишена смысла. Как известно, любой кризис лучше предотвратить, чем потом мучительно из него выбираться.
Действия Банка России на этом фоне выглядят более чем оправданными. Помимо того, что до 3 млн рублей (вне зависимости от региона) снижена сумма выдаваемых ипотечных займов, с 1 июля будут повышены надбавки к коэффициентам риска по потребительским кредитам. Кроме того, не исключается повышение коэффициентов риска для ипотеки с низким первоначальным взносом, а также для ипотечных займов, выдаваемых гражданам с высокой долговой нагрузкой. К другим возможным мерам относятся прямые количественные ограничения на долю кредитов, выдаваемых людям с высокой долговой нагрузкой, и намерения регулятора ограничить выдачу банками розничных кредитов с плавающей процентной ставкой, процентные риски по которым перекладываются на заемщиков. Перечисленные меры не приведут к быстрому торможению объемов выдаваемых ипотечных кредитов, но вполне способны несколько остудить рынок, снизив риски возможного негативного развития событий.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Комментарии