Для многих сдача квартир в аренду стала не просто хорошей прибавкой к зарплате, а подчас даже основным доходом. Ситуация в сфере жилой недвижимости и до пандемии была не радужной, но с наступлением ограничений пострадал бизнес, а вместе с ним съемщики и покупатели квартир. С другой стороны, объем жилищного строительства по итогам июля 2021 года составил 99,4 млн кв. м, по данным «Наш.дом.рф». Это максимальное значение с 1 июля 2020 года. Однако потенциальных арендаторов становится меньше. Согласно мнению опрошенных Forbes экспертов, в 2020 году на рынке аренды жилой недвижимости отмечалось снижение цен на уровне 20—25%, наряду с ростом предложения примерно на 20%. К тому же за счет льготной ипотеки многие предпочитают приобретать жилье, потому что расходы по кредитам не выше платы за съемную квартиру.
Стоит отметить, что не все так плохо на рынке арендного жилья Москвы и некоторых других крупных городов. Проблема в том, что рынок перешел в новую стадию, когда объем действительно доходного жилья и цены на него зафиксировались. Войти в этот сегмент дорого и проблематично (не все хотят расставаться с доходным активом).
Какие есть альтернативы
Часть россиян переориентировалась на фондовый рынок. По данным Мосбиржи, количество инвесторов достигло 13 млн человек, а объем вложенных средств за год превысил 1 трлн рублей. Однако активных инвесторов, тех, кто завел на счет деньги и проводит сделки, не больше трети. Нужно признать, что торговля на фондовом рынке не для всех. Этому нужно уделять много времени и сил, если рассчитывать на ощутимый доход.
Покупка жилой недвижимости за рубежом или коммерческой недвижимости — задача неподъемная для большинства людей. Во-первых, огромный порог входа. Стоимость коммерческой недвижимости может исчисляться миллиардами рублей, а покупка недвижимости за рубежом практически невозможна для большинства россиян в ипотеку. По данным консалтинговой компании Deloitte, средняя стоимость 1 кв. м жилья в Европе в июле 2021 года составляла в среднем 4,5 тыс. евро (около 390 тыс. рублей). В то же время средняя стоимость в Москве — чуть более 230 тыс. рублей (данные IRN.ru), в Санкт-Петербурге — порядка 163 тыс. (данные Cian.ru).
Оценка и поиск объекта, сопровождение сделки по приобретению и аренде, поиск и заключение договора с арендаторами, обслуживание квартиры — все это даже на бумаге выглядит крайне сложным. Без посредников тут не обойтись, а это расходы, и немаленькие.
С похожими проблемами сталкиваются люди по всему миру, поэтому широкое распространение получили вложения в недвижимость через специализированные фонды — REIT за рубежом и ЗПИФы в России.
REIT
Real Estate Investment Trust (REIT) — фонды недвижимости, которые вкладывают средства в различные объекты по всему миру. Преимущество таких фондов в том, что они устроены по типу обычных ПИФов: управляющая компания (УК) разрабатывает определенную стратегию инвестирования (например, вложения в склады во Франции), любой человек может купить или продать акции такого фонда через брокера на бирже, а УК занимается подбором и анализом объектов, покупкой и операционным управлением.
Человеку не нужно быть экспертом, чтобы вложиться в недвижимость с диверсификацией по странам и сегментам. При этом акции REIT можно купить от 50—100 долларов. Они торгуются на бирже, таким образом, инвестор может быстро продать или купить их по рыночной цене. Основной доход формируется за счет арендных платежей, которые REIT выплачивают инвесторами в виде дивидендов. Доходность находится в диапазоне 2—4% в валюте, но бывает и выше за счет привлечения кредитных средств.
Чтобы купить REIТ-фонд, российскому инвестору нужно открыть счет у зарубежного брокера, что довольно хлопотно и недешево. Несколько десятков REIT-фондов доступно через российских брокеров на Петербургской бирже, но объем торгов по ним небольшой, поэтому продать быстро и по хорошей цене получается далеко не всегда.
Для россиян доход, полученный от дивидендов в американские фонды, облагается 30-процентным налогом, который удерживает иностранный брокер. При этом порядка 60% всех REIT-фондов сконцентрированы именно в Штатах. Также российский инвестор обязан заплатить налог с валютной переоценки, то есть с дохода, полученного за счет повышения курса доллара по отношению к рублю.
Перед покупкой REIT-фонда необходимо изучить, в какие объекты он вкладывается и их долговую нагрузку. И то и другое влияет на доходность, а также на риски потерь для вложений. Например, фонд может вкладываться только в определенный сегмент недвижимости, тогда необходимо подробно изучить, насколько перспективен этот сегмент. Также могут быть географические ограничения — например, фонд покупает недвижимость только в одной стране. Много ли инвесторов могут оценить перспективы складов самообслуживания в США? Поэтому лучше вкладываться в фонды, которые инвестируют в различные типы недвижимости и не ограничиваются одной страной.
Некоторые фонды берут кредиты для того, чтобы выплачивать дивиденды. В долгосрочной перспективе это может очень негативно сказаться на доходе, потому что кредит и проценты по нему нужно платить из имущества фонда. Это значит, что либо дивидендов в будущем может не быть, либо гасить кредит нужно из денег, полученных от продажи недвижимости.
Можно ли купить иностранную недвижимость через российские фонды?
В России существует аналог REIT — закрытые ПИФы недвижимости. По сути своей эти инструменты похожи: есть специальная УК, которая анализирует, подбирает недвижимость и управляет ею, а люди могут купить пай фонда и стать совладельцами имущества ЗПИФа. Принципиальное отличие ЗПИФа от REIT — в раскрытии информации. В REIT нет возможности ознакомиться со всеми активами фонда. Как правило, раскрывают стратегию инвестирования и несколько знаковых объектов. Пайщики ЗПИФа получают подробную информацию обо всех объектах недвижимости и могут оценить перспективы участия в фонде.
На данный момент подавляющее большинство ЗПИФов инвестируют в российскую недвижимость. Совсем недавно мы запустили первый российский фонд, который инвестирует в коммерческую недвижимость за рубежом. Он станет первым российским фондом зарубежной недвижимости, который можно купить через любого брокера.
Также стоит пару слов сказать о некоторых различиях ЗПИФа и REIT. Cтоимость входа в ЗПИФы выше — по закону стоимость пая для любого инвестора без ограничений может быть не менее 300 тыс. рублей. И еще один важный нюанс: у торгуемых на бирже ЗПИФов есть льгота — после трех лет инвестор не платит налог с прироста стоимости пая в размере 3 млн рублей. Хоть ЗПИФы и имеют листинг на бирже, быстро продать их не всегда получается, потому что объемы торгов по ним пока незначительные. По мере роста рынка будет расти и вторичное обращение паев.
ЗПИФы были подробно описаны в серии обзоров Банки.ру, поэтому не стоит повторяться. Здесь хотелось бы сравнить вложения через ЗПИФ и REIT. Оба инструмента обладают своими неоспоримыми преимуществами, и выбирать, в какой инструмент вложиться, необходимо, исходя из своих потребностей и возможностей. REIT подойдут инвесторам, которые готовы уделять время выбору, анализу и операциям на брокерском счете. Это отличный инструмент для диверсификации портфелей. Если же человек ищет альтернативу арендным квартирам и хочет инвестировать небольшой капитал в качественную недвижимость, то ему больше подойдут ЗПИФы.
Информация
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является вашей задачей. ООО «Информационное агентство «Банки.ру» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
