Владеть своим офисом, складом или магазином не только приятно, но и выгодно: в наличии у собственника всегда будет ликвидный актив, который можно сдавать в аренду, использовать как залог для получения кредита или продать по выгодной цене, ведь цены на коммерческую недвижимость растут. Сегодня расскажу, как получить кредит на нежилое помещение, какие моменты необходимо учесть и почему быть хозяином в данном случае выгодно.
По итогам прошлого года специалисты рынка недвижимости обнаружили интересный факт: до 30% увеличился спрос на небольшие (60—90 кв. м) коммерческие площади, в основном на первых этажах жилых домов. Отчасти нежилые помещения скупал малый бизнес — например, dark kitchen, спрос на доставку блюд из которых резко вырос во время пандемии. Другая категория — простые граждане, для которых покупка коммерческого помещения с последующей сдачей в аренду стала альтернативой инвестиционной покупке жилой недвижимости. Логика понятна: цены на нежилую недвижимость растут меньшими темпами, а потенциал роста стоимости таких площадей высок.
В целом представление о том, что, например, собственный офис — удел крупных корпораций, давно устарел. По данным опроса Online-Ipoteka, около 40% владельцев малых и средних компаний хотят приобрести собственный офис в собственность. Правда, почти у половины желающих денег для покупки не хватает. Что делать? Выход прост — взять кредит. Как это лучше сделать?
Кредитная арифметика
Для начала посчитайте, хватит ли вам денег на подобную покупку. Минимальный первоначальный взнос на покупку любого объекта коммерческой недвижимости (офис, склад, торговая площадь и др.) составляет не менее 20% стоимости приобретаемого помещения. Эта сумма уже должна быть у вас на руках в полном объеме. И естественно, кредитор будет анализировать финансовое состояние заемщика — неважно, идет речь о физлице или компании. Оценка платежеспособности клиента довольно стандартна — кредитор должен убедиться в том, что у вас нет текущих просрочек по действующим кредитам, общая кредитная нагрузка позволяет свободно платить по новому кредиту, ежемесячного дохода у «физика» и прибыли компании достаточно, чтобы без просрочек выплачивать аннуитетные платежи по бизнес-ипотеке. Даже если вы планируете сдавать коммерческое помещение в аренду и отчасти выплачивать кредит за счет арендных платежей, вашего текущего дохода должно быть достаточно для кредитных выплат: будущая прибыль для большинства кредиторов аргументом в пользу одобрения заявки на кредит не является.
Выбор объекта недвижимости — один из важнейших моментов сделки по покупке нежилого помещения в кредит. У каждого кредитора есть свои требования к приобретаемой коммерческой недвижимости. Чаще всего запрашивают следующие сведения и документы:
· подтверждение целевого назначения помещения (складское, офисное, свободного назначения, специализированного назначения, производственное и др.);
· выписка из ЕГРН;
· кадастровый (технический) паспорт;
· поэтажный план;
· документы на обслуживание коммуникаций;
· паспорт (для собственника-физлица) или уставные документы компании (для юрлица).
Поэтому, прежде чем выбрать подходящее для покупки помещение, необходимо узнать список требований к коммерческой недвижимости у кредитора, чтобы не тратить время на неподходящие объекты.
Доверяй, но проверяй
Обычно кредитору достаточно этих документов, чтобы принять решение. Однако покупателю следует перестраховаться и более тщательно проверить сведения о приобретаемом объекте. Имеет смысл проверить следующие пункты:
- Судебная история продавца. Не исключено, что собственник коммерческого объекта находится в процессе незавершенных судебных имущественных тяжб, по итогам которых могут быть приняты решения о конфискации имущества, запрете на сделки с имуществом и другие неприятные для покупателя решения. Найти такую информацию можно в открытых источниках — в решениях арбитражных судов и на сайтах общей юрисдикции.
- Необходимо уточнить, действуют ли у текущего собственника помещения договоры аренды и на каких условиях. Если такие договоры есть, то, возможно, новый владелец не сможет их расторгнуть досрочно, если иное не предусмотрено договором. Такая ситуация особенно критична для тех покупателей, которые планируют использовать помещение для собственных нужд. Чтобы найти подобную информацию, чаще всего достаточно внимательно изучить выписку из ЕГРН.
- Перед покупкой важно проверить состояние коммуникаций помещения и его состояние на предмет соответствия СанПинам. Также нелишним будет выяснить, кто является подрядчиком по обеспечению работы коммуникаций и на кого оформлен соответствующий договор. Например, если контракт на обслуживание коммуникаций оформлен не на продавца, а на стороннюю организацию, то для покупателя такое положение дел ненадежно: контракт может быть в любой момент расторгнут, а цена услуг — повышена.
- Наконец, локация приобретаемого помещения должна учитывать его назначение. Так, для клиентского офиса очень важно его расположение рядом с метро, в пешей доступности, и наличие парковочных мест, а для склада — удобная логистика в различные точки города.
Испугались волокиты, дорогие читатели? Спешу вас уверить: хлопоты с получением кредита на нежилое помещение окупятся с лихвой. Вам кажется, что кредит придется выплачивать очень долго? Но практика рисует оптимистичную картинку: клиенты часто оформляют кредитный договор лет на десять, а де-факто возвращают долг уже через 3—5 лет. Вы не совсем понимаете, зачем все это нужно? Отвечаю по пунктам: это выгодно, надежно и солидно. За время кредитных выплат стоимость вашего склада или офиса вырастет не менее чем на 15—20%, и в день закрытия кредитной сделки вы станете полноправным владельцем ликвидного актива. Его можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно использовать для нужд собственного бизнеса, забыть о растущих ценах на аренду и ощущать себя хозяином положения в буквальном смысле. Хотите расширить бизнес? Получите деньги в банке под хорошую ставку, предоставив помещение в залог. В конце концов, нежилую недвижимость в любой момент можно продать — покупатель всегда найдется. Почему бы таким покупателем уже сегодня не стать именно вам?
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
