Вложения в недвижимость, в том числе иностранную, — традиционный способ инвестировать и обеспечить себе комфортную жизнь. Но на практике это может стать проблемой. Что нужно знать владельцам иностранной недвижимости, чтобы избежать финансовых потерь?
Владение недвижимостью дает дополнительные льготы — вид на жительство или даже гражданство иностранного государства и, как следствие, более широкие возможности по перемещению между странами, решению вопросов проживания семьи или обучения детей. Но если не учесть возможные налоговые и административные затраты с учетом налогового резидентства владельца или механизм финансирования налога на наследство в стране, где были приобретены семейные активы, можно столкнуться с неприятным сюрпризом. Ниже пять налоговых фактов, о которых не стоит забывать тем, кто решил купить недвижимость за рубежом.
Факт 1. Налог на имущество надо платить только за рубежом
Как правило, владение иностранной недвижимостью связано с необходимостью уплаты зарубежного налога на имущество. Платить его надо регулярно, чтобы избежать санкций. Уклонение во многих юрисдикциях — уголовное преступление вне зависимости от суммы налога. Такое негативное досье может затруднить работу с иностранными контрагентами в будущем. Российское законодательство не требует от физлиц уплаты налога на имущество в отношении объектов, расположенных за рубежом, и двойного налогообложения не происходит.
Факт 2. Нужно помнить о налоге на наследство
Нередко за рубежом приходится платить налог на наследство (пример — Великобритания). Наследодателю надо заранее побеспокоиться о том, чтобы у наследника нашлись на это средства, или изначально структурировать владение так, чтобы облегчить наследование. При этом наследование любого имущества от любых лиц освобождено от налогов в России, и двойного налогообложения не произойдет.
Факт 3. О владении недвижимостью через иностранную компанию нужно отчитываться
В ряде популярных у россиян государств (Монако, Франция, Чехия, Финляндия, Словения и т. д.) владеть жильем можно, приобретая акции компаний особой организационно-правовой формы — условно их можно назвать «жилищные акционерные общества». В ряде государств такие АО специально предусмотрены для оформления владения недвижимостью, в том числе иностранцами. С точки зрения законодательства РФ покупатель-россиянин становится владельцем не недвижимости, а акций такой компании. Это влечет дополнительные обязанности — подачу уведомления об участии в жилищном АО (если доля участия превышает 10%), дальнейшую регулярную подачу уведомлений о нем как о контролируемой иностранной компании (КИК), если доля участия превышает 25% в общем случае.
Для содержания недвижимости компаниям открывают счета в иностранных банках, и налоговые органы соответствующего государства с высокой степенью вероятности направят в Россию информацию о принадлежности жилищного АО конкретным российским налогоплательщикам. Если счастливый владелец недвижимости самостоятельно не подал уведомление, его оштрафуют на 50 тыс. рублей за несообщение о приобретении акций такой компании, а за неподачу уведомлений о КИК — еще на 500 тыс. рублей за каждую компанию за каждый год.
Сказанное верно и для случаев, когда сам владелец структурирует владение недвижимостью через обычную иностранную компанию.
Факт 4. При получении дохода от имущества налог иногда придется заплатить дважды
С доходов, полученных от использования недвижимости за рубежом (от сдачи в аренду или продажи), как правило, надо заплатить налоги на доходы в соответствующем государстве. В России налог с таких доходов также придется платить.
Двойное налогообложение одних и тех же доходов устраняется путем зачета иностранного налога против НДФЛ, но только если зачет предусмотрен действующим международным налоговым соглашением РФ с соответствующим государством. Зачет невозможен, если налогоплательщик применяет для такого вида деятельности другие налоговые режимы — например, ИП на УСН.
Российские налоговые льготы, освобождающие доходы от продажи недвижимости после продолжительного владения (пять лет), применяются равно в отношении зарубежной недвижимости и доходов от продажи акций ее компаний-владельцев при условии, что они не зарегистрированы в офшоре из черного списка Минфина РФ.
Факт 5. Владение недвижимостью может повлиять на налоговый статус
В сложных случаях, когда лицо признают налоговым резидентом минимум двух стран (что характерно для много путешествующих и активно ведущих бизнес в нескольких юрисдикциях), окончательный налоговый статус определят с помощью установления постоянного жилища.
Поэтому при личном налоговом планировании, если в статусе налогового резидента конкретной юрисдикции можно усомниться и на налоги лица может претендовать другое государство, надо учитывать, где находится принадлежащая лицу жилая недвижимость. Это особенно важно, если ожидается получение существенного дохода — например, от продажи актива, предприятия и т. д.
При таком количестве подводных камней так ли привлекательны инвестиции в зарубежную недвижимость? Вполне, если вы подошли к этому вопросу разумно и заранее изучили, какие последствия, в том числе налоговые, каждого из сценариев использования объекта. Важно проработать все нюансы налогообложения при принятии решения о получении рентного дохода, поскольку только с привлечением местных налоговых специалистов можно получить ясную картину и понять, стоит ли овчинка выделки с учетом законодательства обоих государств.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
