Обновленный ипотечный прайс выглядит пугающе: где-то ставки уже выше 20%, некоторые игроки и вовсе взяли паузу в выдачах. Изменится ли рынок до неузнаваемости и почему не стоит паниковать?
Ипотечное дежавю
Повышение ключевой ставки ЦБ до 20% оглушило рынок: в некоторых банках ипотечные ставки взлетели до 20—25%, другие игроки приостановили выдачи. Потребители предсказуемо нервничают и не знают, как вести себя дальше. Я рекомендую успокоиться и не принимать скоропалительных решений.
Помните, в декабре 2014 года Банк России увеличил ставку с 9,5% до 17%? Обстоятельства были другими, но последствия для экономики схожие: ипотечные ценники взлетели до 20—25%, рынок замер на пару месяцев. А затем началось постепенное потепление: в течение 2015 года ключевая ставка опустилась до 11%, в унисон с ней дешевела ипотека — в декабре средняя ставка достигла 14—15% годовых.
Не прогнозирую идентичный сценарий, а просто констатирую факт: даже сейчас, на пике значений ключевой ставки и валютных курсов, на ипотечном рынке теплится жизнь — крупнейшие игроки предлагают продукты от 17—19% годовых, сделки заключаются, хотя их стало в разы меньше. Вероятно, ставка ЦБ через некоторое время также начнет плавное снижение. Программы льготной ипотеки, скорее всего, будут отредактированы, но наверняка сохранятся и, возможно, будут расширены: о необходимости более широкой адресной поддержки заемщиков власти заговорили уже сейчас.
Поэтому не исключаю, что уже во втором полугодии рынок заработает. Да, об однозначных ставках стоит забыть надолго, но о рыночной ипотеке со средней ставкой в районе 15—17% и госпрограммах с более низкими ставками говорить можно с большой степенью уверенности. Логика в моих рассуждениях опирается на тот факт, что ипотечный рынок со ставками свыше 20% — это неработающая история. Вместе с ним встанут рынки строительства, девелопмента, стройматериалов. Около 50% сделок в сегменте жилой недвижимости — ипотечные, поэтому в поддержании приемлемого уровня ставок заинтересованы и сами застройщики, которые уже сейчас разрабатывают программы со сниженными ставками. Конечно, часть из них повысит стоимость объекта, но рост не будет критичным — в противном случае они просто не смогут продать жилье.
Заемщик мечты
Другой вопрос, кто сможет претендовать в новых реалиях на получение ипотечного кредита. Комментировать госпрограммы не возьмусь — здесь все будет зависеть от параметров, которые, вероятно, будут обновлены. Что касается рыночных продуктов, то, однозначно, банки пересмотрят свои риск-политики и ужесточат скоринг. Это коснется формы подтверждения дохода, размера первоначального взноса, чистоты кредитной истории, кредитной нагрузки, значения кредитного рейтинга и более субъективных параметров, например устойчивости отрасли, в которой работает заемщик.
Если вы намерены в перспективе года-полутора взять ипотеку, позаботьтесь о своей кредитной гигиене уже сейчас. Старайтесь не игнорировать платежи по текущим кредитам: даже единичная просрочка может стать поводом для отказа в ипотеке с учетом обновленных требований к заемщику. Пропуски платежей уже в ближайшем будущем минимизируют шанс на получение любого кредита по приемлемой ставке, не только ипотечного. Понимаю, что сейчас финансовые трудности могут возникнуть даже у самого добросовестного заемщика. Но, пожалуйста, не забывайте о том, что кредитная история помнит все, а банковский скоринг мягче точно не станет — допущенные в течение 2—3 лет просрочки отправят вас в «хвост» кредитной очереди. И если личный бюджет позволяет своевременно гасить задолженность, не стоит на этом экономить.
Что делать сейчас?
Не торопиться с решениями. Пока рынок приходит в себя, подумайте над инвестиционными возможностями. Если сейчас у вас на руках есть первоначальный взнос не более 15—20% от стоимости жилья, имеет смысл повременить с покупкой — в новых реалиях лимиты на кредиты с минимальным первым взносом будут ограничены, а ставки по таким кредитам приблизятся к верхней планке диапазона. Сейчас банки предлагают вклады по сверхвысоким ставкам — от 18% годовых и выше, то есть даже самый консервативный накопительный инструмент позволяет получить неплохую доходность за короткий срок. В течение нескольких месяцев у вас будет возможность увеличить сумму первоначального взноса, а ставки по ипотеке за это время, вероятнее всего, немного снизятся.
Впрочем, если вы заемщик на низком старте и договору не хватает только подписи, возможно, ипотечные планы не стоит откладывать при условии, что объект недвижимости уже подобран. По мере стабилизации рынка банки обновят программы рефинансирования, поэтому опция перекредитования на более выгодных условиях сохранится.
Не стоит откладывать покупку жилья и тем заемщикам, ипотечный кредит которых не превышает 20—30% от стоимости жилья: такой кредит можно быстро погасить в течение пары лет, переплата не станет критичной.
Остальным же я рекомендую выдохнуть и сделать паузу. Ипотечный рынок будет жить — непросто, но обязательно будет.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
