Российские банки ужесточают требования к размеру первоначального взноса по семейной ипотеке и приостанавливают выдачу льготных ипотечных кредитов. Причина в исчерпании лимитов, которые выделяет государство на субсидируемую часть кредита. Поэтому оформить льготный жилищный кредит становится все сложнее.

Рассказываем, как устроена эта система и что делать, если ипотека уже одобрена, а лимиты в банке неожиданно закончились.

Как устроены льготные ипотечные программы

Заемщики получают кредиты на жилье под относительно невысокий процент, например, 6% годовых. Но это не благотворительность банков. Разницу между льготной ставкой и рыночной им компенсирует государство. Рыночная ставка при этом привязана к ключевой ставке, установленной Банком России. С 25 октября 2024 года ее размер — 21% (исторический рекорд).

Лимиты — это максимальный объем средств, который банки могут выдать клиентам в качестве льготной ипотеки и рассчитывать на компенсацию от государства недополученных расходов.

К примеру, общая квота на 2024 год по семейной ипотеке составила 5,9 трлн рублей. После отмены универсальной льготной ипотеки с 1 июля 2024 года именно семейная ипотека стала самой популярной у заемщиков. К началу октября банки исчерпали квоту на 91,8%. После этого власти распределили оставшиеся деньги между кредитными учреждениями. Но этого вряд ли хватит до конца года, и, скорее всего, банки снова приостановят выдачу ипотеки по льготным программам.

«Лимиты между банками распределяет "ДОМ.РФ" — госкорпорация, ответственная за развитие в России жилищной сферы, — пояснила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Этот процесс происходит по мере исчерпания банками выделенных средств. Решение о перераспределении лимитов принимается пропорционально объему требований на основе поданных банками заявок».

Почему банки поднимают первоначальный взнос по льготной ипотеке

В октябре Сбер перестал выдавать IТ-ипотеку из-за исчерпания лимита, а по семейной поднял минимальный размер первоначального взноса до 50,1%. Так же поступили ВТБ и Альфа-Банк.

По словам Инны Солдатенковой, для банков это способ купировать спрос на льготные программы.

«В условиях повышения ключевой ставки размер компенсации для банков также повышается. Это приводит к досрочному исчерпанию лимитов и сокращает возможности банков по выдаче новых кредитов по этой программе. Ведь в том числе из выделяемых лимитов возмещается недополученный банками доход по уже выданным льготным кредитам», — сказала она.

Владелец агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова добавила, что повышением размера первоначального взноса банки также хотят улучшить качество своего ипотечного портфеля, то есть привлечь напоследок наиболее платежеспособных заемщиков.

«Надо понимать, что главная цель семейной ипотеки — поддержка молодых семей с маленькими детьми, это цель государственная. У банков свои цели, им нужно заработать. И семейная ипотека — это для них просто инструмент привлечения новых заемщиков, — пояснила риелтор. — Когда лимиты есть, банки могут себе позволить несколько "отпустить поводья", чтобы люди шли потоком. А когда лимиты заканчиваются, тут уже поток людей банкам не нужен, и они включают жесткий режим: оставшиеся кредиты, которые они выдадут, должны быть максимально обеспеченными».

Что делать, если банк отказывает в ипотеке после одобрения

Если одобрение от банка получено, но, пока готовилась сделка, закончился лимит, банк может просто отказать клиенту в кредите. Риелторы и будущие заемщики порой вынуждены охотиться за льготной ипотекой.

По словам Екатерины Тороповой, по сельской ипотеке заемщика могут поставить в лист ожидания, по остальным программам, включая самую популярную семейную, такой практики нет.

«Лимиты всегда заканчиваются внезапно. Бывает так, что человек уже продал свою квартиру, сформировал первоначальный взнос, подобрал объект, а лимиты кончились. Он остался без жилья, без новой квартиры и с деньгами на руках», — рассказала риелтор.

Иногда клиентам отказывают прямо в день сделки, отметила Екатерина Торопова: «Человек уже пришел заключать договор, он мысленно уже переехал — и тут вдруг такой поворот. Справедливости ради скажу, что обычно заемщикам, у которых в этот день уже назначена сделка, все-таки выдают кредит. Но бывает и по-другому».

В такой ситуации риелтор и клиент пытаются в срочном порядке получить одобрение на свой объект в банке, где лимиты еще есть. Если не выходит, эксперт рекомендует положить деньги на депозит, снять на время жилье и ждать, когда государство распределит новые лимиты. «К сожалению, с льготными программами сейчас так: приходится постоянно метаться между банками и "ловить" лимиты», — сказала она. Чтобы подобрать льготную ипотеку, воспользуйтесь нашим сервисом «Ипотека под ключ».