О главных событиях рынка ипотеки в ноябре рассказывает эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.

20 декабря состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. В нашем базовом прогнозе на декабрьском заседании ключевая ставка может вырасти до 22–23% годовых. При этом некоторые эксперты не исключают и более радикального повышения ставки, вплоть до 24–25% годовых, чему может способствовать усиление проинфляционных факторов в экономике и повышенные инфляционные ожидания населения.

Рост ставок

В преддверии повышения ключевой ставки ряд банков продолжают повышать ставки по ипотеке – так, средняя ставка на 2 декабря в базе Банки.ру по рыночной ипотеке составила 25,84% годовых. При этом действующие для банков послабления по верхней границе полной стоимости кредита (ПСК), принятые на период с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025-го, будут открывать им возможности по еще большему повышению ставок, что одновременно отразится на дальнейшем снижении доступности ипотеки для потенциальных заемщиков.

Проблема с исчерпанием лимитов

В ноябре многие банки столкнулись с исчерпанием выделенных лимитов по семейной ипотеке, ввиду чего между 37 банками был распределен дополнительный лимит размером 350 млрд рублей. Также 26 ноября кредитным организациям на реализацию льготных ипотечных программ из резервного фонда правительства РФ было дополнительно выделено 446, 9 млрд рублей (в том числе на семейную ипотеку – 142 млрд рублей). На фоне этого Минфин отметил, что на 2025 год в рамках программы лимит будет увеличен на 2,4 трлн рублей. Также в ведомстве рассказали, что с 15 декабря начнет действовать новый механизм с автоматической возможностью выдавать кредиты банками при наличии объема неиспользованным лимитов.

Выдачи в ноябре

Уровень выдачи ипотеки в ноябре немного отставал от показателей октября.  По оценке «ДОМ.РФ», за первые три недели ноября банки выдали 38 тысяч кредитов (-6% к трем неделям октября) на 174 млрд рублей (-4%), что примерно в 1,5 раза меньше, чем в аналогичном периоде августа-сентября.  Основной спад произошел за счет роста ставок по рыночным программам до запредельного уровня. В первые две недели ноября немного просела выдача ипотеки с господдержкой (временный спад по семейной ипотеке до нового выделения лимитов), но уже на третьей неделе восстановилась – в целом с 1 по 28 ноября по льготным программам выдана 31 тысяча кредитов на 179 млрд рублей (около 90% – по семейной ипотеке) – примерно, как и в августе – октябре.

Льготная ставка для госслужащих

Также в ноябре Министерство финансов предложило установить фиксированную процентную ставку по ипотеке для молодых чиновников на уровне 12% годовых и опубликовало проект постановления, корректирующий условия льготной ипотеки для госслужащих. Если раньше бюджет покрывал лишь четверть ключевой ставки, то теперь планируется выплачивать разницу между ключевой и фиксированной ставками.

Новые ограничения от ЦБ

Основные регуляторные изменения на рынке в ноябре связаны с утверждением закона, дающего Банку России право с 1 апреля 2025 года устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке. С 1 июля 2025 года мера затронет кредиты на финансирование по ДДУ и покупку жилого помещения или апартаментов. А с начала 2026 года изменения коснутся займов, взятых на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) под залог участка или дома, а также прочих видов ипотеки. Регулятор планирует ограничить выдачи кредитов на срок от 30 лет, а также с низким (менее 20%) первым взносом и высокой долговой нагрузкой заемщика.

Кроме того, в 2025 году Центробанк повысит и национальную антициклическую надбавку к нормативам достаточности капитала банков – с 1 февраля 2025 года она установлена в размере 0,25% от активов, взвешенных по риску, с 1 июля — в размере 0,5% от активов, взвешенных по риску. Ее использование направлено на повышение устойчивости банковского сектора к возможным шокам и ограничение их влияния на кредитование экономики. Механизм ее работы сводится к тому, чтобы банки накопили запас капитала в периоды бурного роста и распускали его в кризисные времена. Это будет первый случай, когда ЦБ прибегнет к использованию данного инструмента регулирования экономики. Как результат, это приведет к еще большему замедлению выдач ипотеки в России.

Предложения банков по ипотеке на вторичное жилье

• Программа «Готовое жилье» от Альфа-Банка.
• Программа «Вторичное жилье» от ВТБ.
• Программа «Вторичное жилье» от РНКБ.
• Программа «Недвижимость на вторичном рынке» от Совкомбанка.

* Предложение актуально на дату публикации материала.