«Банковскому сектору приходится трудно», — убеждают нас банкиры. Тут вам и неспортивная конкуренция между государственными банками и остальными, и падение прибыльности, и докапитализация. Одновременно финансисты продолжают игнорировать целые рыночные ниши, которые по масштабам не сравнить даже с потребительским кредитованием. Эксплуатировать старый конвейер по штамповке проверенных продуктов намного проще, чем работать с новыми идеями. И если не рынок, то хотя бы государство вполне способно сделать новый сегмент заемщиков привлекательным.
Не секрет, что счастливых владельцев квартир в новостройках считанные проценты. Большинство горожан, так уж сложилось, обитает в видавших виды «хрущевках» или панельных девятиэтажках. Обычное дело — капитальный ремонт, который при самых скромных оценках выливается в несколько миллионов рублей. Разумеется, из кармана собственника, который уже больше не упирается («мое» или «ничье»), а просто не готов вытащить оттуда требуемую сумму. Глубина кармана не та.
Собственников квартир недаром объединили в ТСЖ, чтобы они решали подобные проблемы цивилизованно, то есть коллективно. А значит, могли бы сообща финансировать ремонт крыши или замену труб в подвале.
Реализация этой благой затеи — тема отдельного разговора, но давайте представим себе идеальную ситуацию, когда руководство ТСЖ действует в интересах собственника. Финансировать ремонт — это не просто пробежаться по квартирам и вытащить все «заначки». Это означает необходимость привлечения кредитов — на ремонт общего имущества под коллективную ответственность.
Российские банки стабильно демонстрируют ТСЖ свое презрение. У организаций собственников нет имущества, срок их полномочий ограничен, да и источники для возврата кредита сомнительные — ведь почти в каждом доме есть свои неплательщики. И с этими аргументами вполне можно согласиться: положения Жилищного кодекса вызывают сплошные недоумения.
Общедомовое имущество вроде крыши или подвала — вещь почти виртуальная, которая принадлежит всем вместе, но никому по отдельности. Это порождает занятные метаморфозы и на банковском уровне. Получить кредит под залог квартиры несложно, взять кредит на ремонт многоквартирного дома — почти нереально. Интересно, в банке оценивают риск непроведения капитального ремонта в доме при кредитовании под залог квартиры? Ведь без общедомовой инфраструктуры (де-факто кредитованию не подлежит!) рыночная стоимость такого залога стремится к нулю.
Видимо, этот и многие другие замкнутые круги должно разорвать государство. Банки вряд ли начнут разбрасываться кредитами без обеспечения. Собственники не побегут закладывать собственные квадратные метры, чтобы решить капитальные проблемы целого дома. На пути у персональных кредитов стоит и психологический барьер: как можно заложить свое, чтобы отремонтировать общее?
В Европе ситуацию спасает механизм государственной гарантии, когда по кредитам на «общее дело» поручителем выступает самый главный ревнитель «общих интересов» — государство. У организаций собственников жилья есть возможность брать кредиты на десятки лет под 3—6%, да еще с надеждой на то, что им будут компенсированы процентные платежи.
В России меня удивляет маниакальная приверженность публичных политиков «ипотечной» теме. Наболевший вопрос? Фантазии о сказочных процентных ставках будоражат в лучшем случае десятую часть общества, которой ипотека может оказаться по карману.
Остальные подсчитывают, до какого этажа крыша протечет в будущем году. А ряды панельных «хрущоб» никуда не исчезнут, и с каждым годом приближается «час Х», когда игнорировать жилищный вопрос (и подменять его «ипотечным») будет уже нельзя.
Самое время подумать о государственных гарантиях под спасение существующего жилищного фонда. Глядишь — и банки подтянулись бы. Это возможность достучаться до тех клиентов, которые отмахиваются от потребительских, авто-, ипотечных и прочих кредитных продуктов. Как ни крути, а крыша над головой — вещь жизненно необходимая для каждого.
