В 2001 году у нас, молодой семьи, появилась возможность обзавестись жилплощадью в Екатеринбурге. Мы стояли перед выбором: снимать квартиру или покупать в кредит. Вспоминая те годы, я поражаюсь, насколько ситуация на рынке недвижимости отличалась от той, что царит сегодня. Ну, во-первых, в 2001 было крайне сложно взять не то что бы ипотечный, но и потребительский кредит. Нужно отметить, что в 2000 году (после обвала цен на недвижимость в 1998 году) цены уже понемногу восстанавливались и росли на 40% в год.
Квартиру — «в долевку»
И вот выбор сделан. Решили покупать в кредит (хоть и с большим трудом, но нам удалось получить в банке средства на 3 года под 18,75%) ― это показалось нам и лучше, и дешевле: квартиры продавались по ценам, близким к себестоимости, а арендные платежи на тот момент были выше процентных платежей за кредит. Тогда в Екатеринбурге строилось очень мало новых домов, и, по моим ощущениям, наблюдался реальный дефицит жилых площадей. Большинство продаваемых квартир были старыми (хрущевки, брежневки), срок их эксплуатации подошел или подходил к концу. К моему удивлению, цена метра при долевом участии на последнем этапе строительства оказалась меньше цены в хрущевках. Поэтому решили купить квартиру «в долевку» у надежного застройщика. В те годы у застройщиков были финансовые проблемы, связанные с девальвацией 1998 года. Это привело к неожиданному росту их расходов и замораживанию строительства, что вынуждало застройщиков продавать резервные квартиры по цене, близкой к себестоимости.
Наш дом оказался как раз в числе таких. Его строительство было начато в середине 90-х, но
Квартира в кредит — дело прошлого?
Означает ли семикратное увеличение цен на недвижимость в Екатеринбурге за минувшие 7 лет то, что в следующие 7 лет ситуация повторится? Думаю, нет. Если бы сейчас передо мной снова встал выбор между покупкой квартиры (пусть даже в кредит) и арендой, то, несмотря на все бытовые неудобства жизни в чужой квартире, я бы выбрала последнее. Причина: снимать квартиру сейчас дешевле, чем покупать. Да и в плане инвестиций недвижимость сейчас не лучший вариант. Почему? Сегодня в Екатеринбурге доходность аренды (отношение арендных платежей к текущей рыночной стоимости) с учетом «коммуналки» составляет около 6—7% в год, что почти в два раза ниже средней доходности по годовому банковскому вкладу под 13%. Для сравнения: по моим воспоминаниям, в 2001 году доходность от аренды была более 12%, что на треть меньше средней ставки по вкладам 18% (доходности привожу до уплаты налогов). Сейчас же более выгодно хранить свои сбережения в банковском вкладе, а на часть процентного дохода снимать квартиру. Покупка квартиры в ипотечный кредит под минимальные 11% на 15 лет — это вдвое более дорогой вариант по сравнению с арендой квартиры.
У читателя может возникнуть справедливое замечание: а что, если цены на недвижимость будут расти, как и в прошлые годы? Возможно все, но назовите хотя бы один фактор, который будет приводить к росту цен. То, что в прошлом толкало цены на недвижимость вверх, сейчас в Екатеринбурге переродилось в факторы снижения. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) с 24 апреля 2007 года средняя цена квартиры снизилась на 5%. А по данным независимых экспертов, за 2007 год снижение с учетом инфляции было на 18,5%. Так что это уже «не закрытый, а открытый перелом» в тенденции.
Рост спроса сейчас явно не поспевает за ростом предложения. Во-первых, в 2005—2007 годах рост доходов населения не поспевал за ростом цен на недвижимость. Во-вторых, скачок цен в 2006 году, на мой взгляд, был вызван массовым ипотечным кредитованием, которое сейчас несколько заморозилось, что тормозит рост спроса. Возможно, если бы в наш город стекалось население со всей страны, как в Москву, у нас бы цены до сих пор росли, но прирост численности жителей у нас стабильно на уровне 0,5% в год.
По данным УПН предложение превышает спрос с конца 2007 года более чем в 2 раза. Для сравнения: в декабре 2006 года спрос был почти в 2 раза больше предложения. А на городском сайте сейчас количество объявлений о продаже квартир превышает покупку в 18 раз! Сейчас время продажи квартиры увеличилось до 100 дней и выше, что делает невозможным продажу квартиры без значительной скидки (5—30%). Так что дефицита жилья уже нет, есть выбор. Но до приятного «и выбор больше, и дешевле» еще далеко. Пока рыночная цена метра превышает себестоимость, по расчетам Росстроя, более чем в 2 раза. Рынок недвижимости непрозрачен (по сравнению, например с фондовым рынком), сложно определить рыночную цену, так как сделки могут идти не по цене предложения.
В последний вагон уходящего поезда
Думаю, рост предложения и дальше будет превышать рост спроса. Даже мои уличные наблюдения говорят о росте и так огромного предложения недвижимости за счет быстрого строительства. За мою жизнь в Екатеринбурге я никогда еще не видела такого количества идущих строек, подъемных кранов, растяжек «Продаю помещение» на домах. Здесь практически отсутствуют объявления о покупке квартир, а в 2006 город был ими увешен.
Количество предпринимателей, желающих получить сверхдоходы на строительном буме, огромно. Доходность хоть и снижается с запредельных 100%, но все же продолжает быть значительной. Рост конкуренции, проблемы с реализацией построенных квартир вынуждают некоторых застройщиков уже сейчас снижать цены, приближая их к себестоимости. Наверное, можно еще заскочить в последний вагон уходящего поезда, и сделанные сейчас прямые инвестиции в реальное строительство принесут доходность, превышающую инфляцию. Но первый кризис перепроизводства домов в Екатеринбурге уже на подходе.
Покупка квартиры (на собственные и тем более на заемные средства) для дальнейшей продажи по более высокой цене с возможной промежуточной сдачей в аренду — это, бесспорно, прибыльная инвестиция, но такой вариант уже ушел в прошлое. Да и были ли это инвестиции в чистом виде?.. Самое удивительное — это то, что коттедж под Екатеринбургом стоит сейчас почти в 2 раза дороже, чем аналогичный дом в пригороде Чикаго, где средняя зарплата выше почти в 3 раза. Так что делайте выводы…
