Кредитная ипотекция или ипотечная дисфункция

Все эти метания чиновников, которые уже не знают, куда приткнуть щедро выделенные из бюджета 9 млрд рублей на поддержку ипотечного рынка, невольно напоминают старый советский анекдот про колхоз, куда завезли фанеру. Труженики села тут же начали выдвигать одну идею за другой: перекрыть крышу коровника, отремонтировать сельский клуб, построить курятник. Но фанеры не так много, и на то, чтобы заткнуть все дыры, ее явно не хватит. И тут один политически несознательный элемент предлагает построить «ероплан» и улететь на нем из колхоза. Так и нашим чиновникам нужно перестать суетиться и честно признать: рынок ипотеки умирает, и реанимировать его предлагаемыми полумерами уже не получится.

Широко разрекламированная в начале весны программа государственного субсидирования ипотеки больше напоминала шоу, «разогрев» публики перед презентацией новой модели iPhone. По законам жанра, в маркетинговую кампанию включились и будущие «продавцы», в данном случае госбанки, которые начали принимать «предзаказы» на новый кредитный продукт. В отличие от американской корпорации Apple, клиенты разве что не ночевали у офисов банка в ожидании «старта продаж». При этом аналитики спорили, хватит ли на всех первоначально выделенных денег, так как ажиотаж ожидался нешуточный. Но прогнозы не оправдались: по непонятной для логики чиновников причине население отнюдь не бросилось скупать по две-три квартиры «впрок», как было с бытовой техникой в конце декабря прошлого года. Скажу больше: значительная доля тех, кто первоначально поддался на призыв «Налетай! Подешевело!», так и не воспользовались возможностью залезть в государственный карман.

Банки не предоставляют статистику о том, сколько заявок на ипотеку по госпрограмме было одобрено, а сколько кредитов реально выдано. Но, судя по отзывам потенциальных покупателей, которые, получив одобрение, толпами ходили на просмотры квартир, далеко не все были уверены, что им вообще нужно вкладывать деньги в недвижимость. Тем более что как раз в этот момент курс рубля стабилизировался и даже откатился на не совсем комфортный по сравнению с началом 2014 года, но все-таки достаточно стабильно удерживаемый рубеж 50–55 рублей за доллар. Никакого коллапса с экономикой не произошло, рубль не превратился в клочок бумаги, Земля не налетела на небесную ось. Кроме того, многие из тех, кто хотел решить свой квартирный вопрос или вложить деньги в недвижимость, уже сделали это на пике ажиотажного спроса в конце 2014 года.

В этой ситуации население стало подозревать, что этот «аттракцион невиданной щедрости» обусловлен вовсе не заботой чиновников о «плебсе», а банальным желанием поддержать строительные компании, бизнес которых мог рухнуть в отсутствие спроса на новостройки. Именно поэтому госсубсидии выделялись только на покупку квартир в новостройках.

Конечно, это будет весьма грубым сравнением, но бизнес многих застройщиков очень похож на разного рода финансовые пирамиды. Не в том смысле, что девелоперы имеют изначально цель обмануть своих клиентов. Нет, просто им необходим постоянный приток покупателей. Как только денежный поток иссякает, приходится останавливать объекты, которые находятся на этапе строительства. И дело здесь вовсе не в том, что «разворовали деньги», как зачастую пытаются представить ситуацию обыватели. Нет, их бизнес-модель ориентирована только на растущий рынок, на падающем выжить удастся очень немногим. А учитывая, что строительная отрасль дает примерно 4% ВВП, государство в первую очередь заинтересовано в поддержке этого бизнеса, дабы не допустить масштабного обвала экономики, увольнений и социальных протестов. Тем более, памятуя о шаткости бизнеса девелоперов, существует риск остановки всех незаконченных проектов.

Вот это был бы настоящий коллапс. Весной его удалось избежать. Но на сегодняшний день мы вновь подошли к критической черте: никакие вливания госденег в ипотечные программы не могут повысить платежеспособность населения, которая из-за кризиса падает на протяжении почти года, и тем более уверенность потенциальных заемщиков в завтрашнем дне. Даже если ипотека с госсубсидированием будет предоставляться под 10–9–8% годовых, это уже не имеет никакого значения. Многие люди сейчас боятся влезать в кредитную кабалу, даже если им нужно улучшать жилищные условия, у них есть хороший первоначальный взнос и пока еще стабильный доход.

Понимая, что программа госсубсидирования ипотечных ставок исчерпала себя, чиновники начинают лихорадочно искать новые пути стимулирования спроса на «первичку». Так появилась идея опосредованного субсидирования приобретения квартир на вторичном рынке для тех, кто намерен купить новостройку. Не будем вдаваться в подробности предложенной схемы, тем более что сами ее авторы и банки не до конца понимают, как этот механизм применять на практике – там слишком много подводных камней. Также в высоких чиновничьих кабинетах реанимирована идея распространить условия «военной ипотеки» на те категории служащих, которые по закону «военнослужащими» не являются. Речь идет в первую очередь о сотрудниках МВД, которые сейчас не могут претендовать на подобные программы.

Учитывая значительный штат МВД, спрос со стороны полицейских может дать рынку некоторую передышку или отсрочить его «смерть» на несколько месяцев. Но это лишь отсрочка, не более, так как говорить о возможности восстановления спроса в обозримой перспективе не приходится. Масла в огонь подливают и разного рода «аналитики», которые предрекают возможное падение цен на недвижимость в два раза уже к концу декабря. Теория «черного лебедя» не исключает такого исхода, как и того, что вы можете встретить живого динозавра, выйдя из дома. Но при этом необходимо понимать, что в случае падения цен в два раза все без исключения девелоперы автоматически объявляют себя банкротами. Перед этим самые прозорливые успевают распродать часть объектов по ценам ниже себестоимости, пакуют деньги в чемоданы и улетают в Лондон. Банки останавливают ипотечное кредитование, все стройки заморожены, «обманутые дольщики» перекрывают федеральные трассы. Все. Титры. Занавес.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции