Карточный домик

Четыре месяца назад в одном из комментариев для СМИ я допустил крамольное высказывание, предположив, что, если обвал на рынке жилой недвижимости продолжится, осенью нас ждет череда громких банкротств девелоперов, в том числе крупных. Тогда только ленивый не бросил в меня гнилым помидором. Наступила обещанная осень, грандиозные финансовые проблемы некогда крупнейшей строительной компании «СУ-155» стали очевидны даже слепоглухонемым. В итоге девелоперы вынуждены были признать, что на рынке есть «некоторые» сложности, а глава «Мортона» Александр Ручьев прямо заявил в интервью РБК, что нынешний кризис переживут далеко не все.

Такая пессимистическая оценка перспектив рынка со стороны главы теперь уже крупнейшей девелоперской компании России стала почему-то настоящим откровением для многих. По оценкам Александра Ручьева, порядка 15% российских строительных компаний уже находятся в зоне риска банкротства. И, как мы хорошо видим на примере «рисования» отчетности в банках, озвученная цифра может оказаться лишь вершиной айсберга. Проблемных девелоперов на поверку может оказаться в разы больше. Причем вновь подчеркну: речь идет не только о мелких и средних застройщиках, уход которых с рынка заметят разве что их клиенты. Неужели все забыли 2008 год, когда тот же ПИК оказался «на грани», часть объектов была заморожена, а спасла его лишь помощь государства и частных инвесторов. Или ПАО «Галс-Девелопмент», которое в 2006 году, проведя IPO, стало первой российской девелоперской компанией, разместившей свои акции на основной площадке Лондонской фондовой биржи. Тогда за чуть менее 19% акций было выручено почти 400 млн долларов. А уже через два года, в памятном 2008-м, капитализация компании рухнула в 10 (!) раз, и в следующем году 51% ее акций был продан банку ВТБ за символические 60 рублей. Да, ни первая, ни вторая компании не покинули тогда рынок. Но ведь и кризис 2008–2009 годов не привел к такому масштабному обвалу спроса и цен на рынке недвижимости, как сейчас.

Предрекая возмущенные возгласы тех, кто будет апеллировать к «официальной» статистике, указывая, что цены упали не так сильно, разве что рухнули в два раза (а не на 30% как в 2008 году) лишь в долларовом выражении, да и государство поддерживает спрос через субсидирование ипотечных ставок. Да, с одной стороны, это действительно так. Но статистика по тем же ценам на жилье опирается в первую очередь на цифры, которые указаны в прайс-листах девелоперов и объявлениях частников. На самом деле клиент с «живыми» деньгами может рассчитывать на существенную скидку от заявленных цен у застройщика, а на вторичном рынке реальные сделки проходят со значительным дисконтом относительно изначально выставленных «пожеланий». По моим весьма субъективным оценкам, размер скидки на первичном рынке может достигать 10%, а на вторичном разница между «средней температурой по больнице», которую фиксируют разного рода исследовательские компании, – и вовсе 20%. В последнем случае столь серьезная разница объясняется тем, что на рынке до сих пор много продавцов с завышенными ожиданиями, которые не успели продать недвижимость в конце прошлого – начале текущего года на волне ажиотажного спроса, но продолжают оперировать «старыми» ценниками, искренне удивляясь, что квартира не продается.

В подтверждение своих слов приведу только один пример из ближнего Подмосковья, которое сейчас пользуется наибольшим спросом у покупателей. Продавец однокомнатной квартиры с муниципальным либо сопоставимым по качеству ремонтом, в готовой новостройке, но уже оформленной в собственность, расположенной в Люберцах Московской области, в декабре прошлого года мог сравнительно быстро найти покупателей за 5,4 млн рублей. В мае текущего года ценник упал до 4,9 млн рублей, а сейчас такую квартиру практически невозможно продать за 4,1 млн рублей. Это притом что на рынке еще достаточно много предложений ближе к 5 млн рублей.

Тем, кто справедливо заметит, что нельзя сравнивать цены на пике спроса с нынешней ситуацией на рынке, сразу отвечу, что в апреле 2014 года ценник на такую квартиру находился в районе 4,5 млн рублей, а сейчас реальные сделки совершаются вблизи отметки 4 млн. То есть падение рублевых цен по сравнению с весной прошлого года составляет порядка 10%. Хотя данные различных исследовательских компаний демонстрируют практически нулевое падение к уровню весны прошлого года.

Что касается уже упомянутого госсубсидирования ипотечных ставок, этот инструмент оказывает влияние лишь на динамику спроса на первичном рынке. Кроме того, он себя фактически исчерпал: люди не готовы брать ипотеку ни под 11%, ни под 9%, не говоря уже о ставке 13–14%, которая действует для вторичного рынка.

Я не зря так подробно расписывал приведенный пример. Выведенная в итоге цифра снижения стоимости квартир при проведении реальных сделок, а не статистика, основанная на ожиданиях продавцов, на первый взгляд, не такая большая. Всего 10%. Но это лишь на первый взгляд. Не нужно забывать, что, во-первых, заложенная в проекты маржа девелоперов давно уже не исчисляется «разами» от себестоимости. Тот же Ручьев утверждает, что в его компании придерживаются цифры 7% рентабельности бизнеса. Ничего не могу сказать, так как проверить эту цифру достаточно сложно: в строительной отрасли осталось еще достаточно много бартерных схем, когда с подрядчиками расплачиваются не живыми деньгами, а квартирами. Не говоря уже об «административной составляющей», которую необходимо также, будем говорить так, «нивелировать». В итоге мало на каком проекте массовой застройки девелоперу можно заработать более 20%. Следовательно, нынешнее падение рублевых цен грозит съесть в лучшем случае половину прибыли.

Но это опять же далеко не все проблемы, с которыми столкнулись участники строительного рынка во время нынешнего кризиса. Существует еще фактор значительной девальвации рубля, курс которого за последний год снизился примерно в два раза, в то время как отголоски ипотечного кризиса в США семь лет назад обвалили нашу нацвалюту «лишь» на 35% (сентябрь 2008 года против сентября 2009-го). В итоге все импортные стройматериалы подорожали сейчас значительно сильнее, чем в 2009 году. Однако их доля велика только в сегменте элитного жилья. Но подорожание не обошло стороной и экономкласс: только за I квартал текущего года цемент и арматура подорожали на 15–20%. Это привело к значительному повышению себестоимости строительства и, как следствие, к еще большему снижению маржинальности бизнеса.

Вполне возможно, что некоторые компании уже продают жилье себе в убыток, компенсируя потери за счет заработанного на ажиотажном спросе в конце прошлого года. В дальнейшем им остается надеяться только на скорый выход из кризиса либо на то, что государство придумает еще какой-нибудь способ для стимулирования продаж «первички».

Как долго такие девелоперы смогут держать на лице натянутую улыбку, сказать сложно. Но признать проблемы – значит отпугнуть потенциальных покупателей, что равносильно самоубийству. Я часто вспоминаю слова одного из приближенных небезызвестного строителя «Башни Федерации» Сергея Полонского, который любил вспоминать фразу своего босса, якобы произнесенную на одном из закрытых совещаний: «Есть деньги на забор – начинаем продавать квартиры». У меня складывается такое ощущение, что очень многие компании на нашем рынке придерживаются примерно такого же принципа. Они возводят дома и продают там квартиры без разрешения на строительство, вместо 12-этажек возводят 17-этажные здания и т. д. При этом полагаются на то, что никто не будет сносить лишние этажи или целый дом, где квартиры уже распроданы. При этом их бизнес построен по принципу финансовой пирамиды: он функционирует, только когда есть приток свежих клиентов, которые несут деньги. Как только этот поток останавливается, вся бизнес-модель рассыпается как карточный домик. Причем останавливаются даже начатые стройки, в которых продана значительная часть квартир, поскольку деньги дольщиков компания пускает на реализацию все новых и новых проектов.

В условиях, когда поступление средств прекращается, рынок кредитования при существующих ставках на заемные ресурсы для многих компаний попросту закрыт, им не остается ничего иного, как останавливать стройку и просить помощи из бюджета. Но, как видно на примере СУ-155, чиновники готовы раздавать деньги далеко не всем. Напомним, что ранее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявлял, что компания Михаила Балакина не получит прямого финансирования из средств федерального бюджета и, скорее всего, пройдет процедуру санации с помощью крупных девелоперских или банковских структур. То есть проблему долгов опять скинут на банки, а обязательства достроить дома и соцобъекты – на других девелоперов, если с ними удастся договориться.

В сухом остатке получается, что в случае усугубления ситуации на рынке недвижимости выжить смогут единицы, да и то при участии госбанков или благодаря прямым вливаниям из бюджета. Но всем государство помочь не сможет, да и вряд ли захочет выбрасывать дефицитные в условиях кризиса бюджетные ресурсы на поддержание в состоянии «клинической смерти» мелких и средних строительных компаний.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции