Программа льготной ипотеки для IT стартовала. Есть ли особенности страхования таких кредитов?

Банк ДОМ.РФ уже начал выдавать кредиты по программе льготной ипотеки для работников IT-отрасли по ставке от 4,3% — первая сделка проведена в Екатеринбурге. В реестре аккредитованных Минцифры РФ компаний, сотрудники которых могут оформить льготную ипотеку, более 8,9 тыс. организаций. Спросили у экспертов, как застраховать такую ипотеку и есть ли у полисов особенности.

Почему страховка ипотечного залога необходима

Ипотечные кредиты обычно предоставляются на длительный срок. Суммы их существенно выше, чем по необеспеченным потребительским займам. Но ипотечные кредиты считаются менее рисковыми, потому что исполнение обязательств обеспечено залогом недвижимого имущества. Его сохранность и страхует ипотечный полис.

«В РФ обязательно страхование недвижимости, купленной в кредит. Это требование закреплено законодательством (ст. 31 закона "Об ипотеке"). Кроме этого, практически всегда банки советуют дополнительно застраховать жизнь и здоровье заемщика, предлагая особые условия ипотечного займа, например, уменьшить процентную ставку, а в некоторых случаях — сумму первого взноса», — прокомментировала product owner страховых продуктов Банки.ру Юлия Корнеева.

«При ипотечном страховании IT-специалистов используются стандартные программы, не содержащие особых условий в связи с профессией застрахованных лиц», — заверил начальник управления по работе с банками «Ингосстрах» Роман Варламов. Подтвердили это в компаниях «Абсолют Страхование», «Совкомбанк Страхование», «СберСтрахование», а также «РЕСО-Гарантия», ответивших на запрос Банки.ру.

Какие риски покрывает ипотечный полис

«Предметом залога может выступать квартира, дом, земельные участки, машино-места, апартаменты, бани или нежилые помещения — любое недвижимое имущество», — рассказала директор департамента ипотечного страхования «Абсолют Страхование» Дарья Зуева.

Поскольку ипотечные страховки для IT-специалистов не отличаются от традиционных страховок ипотеки, то и риски в них идентичные:

• защита от форс-мажорных ситуаций (пожаров, взрывов бытового газа, техногенных аварий, стихийных бедствий);
• защита конструктивных элементов от рисков повреждения или полного уничтожения.

Какие риски не покрывает страховка

Не покрывает страховка ипотечного залога риски невозврата кредита, если:

• причина не связана с гибелью или повреждением объекта залога;
• причина связана с проблемами со здоровьем у заемщика;
• причина связана с потерей имущества в результате утраты права собственности.

Для этих рисков существуют самостоятельные полисы.

Какова стоимость страхования ипотечного залога

Страховая сумма зачастую ограничена размером кредита (остатком ссудной задолженности). «Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки, — объясняет Дарья Зуева. — Она определяется исходя из вероятности наступления того или иного страхового случая и лимита ответственности по договору страхования».

У компании «СберСтрахование» кредитная ставка тоже не влияет на цену полиса. «Стоимость его зависит от суммы долга по ипотеке, типа объекта страхования, материала перекрытий и года постройки», — рассказал директор проектов дирекции розничного страхования «СберСтрахования» Павел Карпов.

История объекта недвижимости и его юридическая чистота могут повлиять на цену страховки, если банк потребует также застраховать право собственности на предмет ипотеки. «Стоимость полиса рассчитывается путем умножения страховой суммы (устанавливается в размере суммы кредита, либо иногда банки увеличивают сумму кредита на величину процентной ставки) на сумму страховых тарифов (например, тариф по страхованию имущества + тариф по страхованию жизни)», — дополняет Роман Варламов.

Премия по ипотечному полису оплачивается единовременным платежом за год без возможности рассрочек, объяснили в «Совкомбанк Страхование». Не разрешается в таком страховании и использовать франшизу.

«Оформить полис ипотечного страхования просто: нужно указать банк, в котором оформлена ипотека, остаток долга, пол и возраст. Этой информации достаточно, чтобы Банки.ру показал предложения и цены от разных страховых компаний. Дальше нужно выбрать оптимальный вариант, заполнить анкету и оплатить онлайн — электронный полис будет направлен на e-mail», — рассказала Юлия Корнеева.

Добровольные страховки к ипотеке

Отказаться от страхования залогового объекта недвижимости, как уже говорилось выше, невозможно. Но перечень рисков в таких полисах минимальный. И дополнить его, например, застраховав внутреннюю отделку, возможно только по индивидуальному согласованию с кредитором. На практике, как утверждают в «Совкомбанк Страхование», это крайне сложно, потому что весь комплект документов по страхованию ипотеки согласовывается с банком. Поэтому многие страховщики предлагают достраховать недвижимость по добровольному полису.

Это даст возможность:

• увеличить до рыночной стоимости сумму покрытия рисков, актуальных для основных конструкций здания. Это важно, если размер кредита значительно меньше, чем рыночная стоимость недвижимости;
• застраховать внутреннюю отделку, инженерные коммуникации и техоборудование, движимое имущество и, конечно же, гражданскую ответственность при эксплуатации жилья (то есть если вдруг из-за лопнувшей трубы вода залила соседей);
• согласовать со страховщиком необходимые лимиты выплат по рискам;
• согласовать франшизу, чтобы уменьшить страховую премию, что невозможно в ипотечном страховании;
• выбрать комфортные условия оплаты страховой премии, например, поквартальную рассрочку.

Еще один необязательный, но полезный полис для недвижимости — титульное страхование. Он дает защиту от риска потери права собственности из-за вскрывшихся мошеннических схем, оспаривания сделки купли-продажи в суде ранее неизвестными владельцами или наследниками, признания недееспособным продавца, у которого было приобретено жилье, и т. д.

Почему страхование жизни и здоровья — хорошая идея

К необязательным, но желательным полисам относится страхование жизни и здоровья заемщика. Он дает гарантию выплат, если в период погашения ипотеки заемщик вдруг не сможет работать. По словам Дарьи Зуевой, полис защищает от полной утраты трудоспособности (инвалидности 1 и/или 2 групп) из-за несчастного случая или болезни, впервые диагностированной за время действия договора. В некоторых случаях страховки покрывают и длительную утрату трудоспособности на срок более установленного в договоре.

К плюсам можно отнести:

• Защиту от финансовых проблем из-за потери работоспособности, а значит, и от риска выселения из ипотечного жилья, за которое нет возможности платить (кредитор может обратить взыскание на объект залога, то есть продаст квартиру, чтобы погасить ипотечный кредит).
• В некоторых случаях страховщик перед заключением договора просит заемщика пройти медицинское обследование, которое сам и оплачивает. То есть можно получить информацию о состоянии своего здоровья, не потратив свои деньги, а если обнаружатся проблемы со здоровьем, то своевременно начать лечение.
• В дополнение к ипотечному страхованию можно на выгодных условиях приобрести услугу телемедицины для консультаций с врачами онлайн.

К минусам можно отнести дополнительные расходы на страхование. С другой стороны, хотя такое страхование не является обязательным, банк вправе посчитать риск потери трудоспособности выше, чем при наличии полиса, и повысить кредитную ставку. «Повышение может оказаться довольно существенным и в итоге обойдется здоровому человеку в возрасте до 50 лет дороже, чем покупка страхового полиса», — дополняет Зуева.

Можно ли расторгнуть полис, если погасил кредит досрочно

«В случае досрочного погашения ипотечного кредита, оформленного после 1 сентября 2020 года, можно расторгнуть договор страхования и получить возврат неиспользованной страховой премии, если не было страховых случаев и выплаты компенсации», — говорит Павел Карпов. По договорам ипотечного страхования, которые были заключены до этой даты, возможность возврата части премии зависит от условий конкретного договора, дополняет заместитель генерального директора «РЕСО-Гарантия» Игорь Иванов.

Если возьмете ипотеку по льготной программе для IT-специалистов и затем, например, смените место работы или род деятельности, то условия кредитования и страхования могут измениться. «В случае, если кредит при этом еще не выплачен, у банка есть возможность повысить ставку по нему, поскольку общая рискозащищенность кредитной сделки в связи с отказом от страхования снижается, — поясняет Роман Варламов. — Если же кредит уже выплачен либо договор расторгнут по инициативе банка (в том числе в связи со сменой сферы деятельности клиентом, хотя это достаточно редкий случай, как правило, банки просто пересматривают условия кредитования в сторону повышения), совершенно нормальной и общепринятой практикой является обращение клиента за получением возврата части премии». «Как правило, при смене рода деятельности банк может изменить ставку по кредиту, при этом сам договор ипотечного кредита не расторгается», — заверяет Игорь Иванов.

Если банк все же расторг договор ипотеки по своей инициативе, условия и возможность возврата страховой премии необходимо смотреть в конкретном договоре страхования. Эксперты утверждают, что практически все известные страховщики производят возврат премии, рассчитанной пропорционально неиспользованному периоду страхования, в течение 1–2 рабочих недель (зависит от условий правил страхования и бизнес-процессов страховщика).

Ольга КОТЕНЕВА, Banki.ru