Долг под ключ: лучший способ избавиться от ипотеки?

Недавно регулятор дал понять, что посматривает в сторону подхода «ключи в обмен на долг» в отношении ипотечных кредитов. Что это, насколько развито в России и чем «грозит» заемщикам, портал Банки.ру выяснял вместе с экспертами.

Отдал ключи — погасил долг

На днях стало известно, что Банк России изучает подход «ключи в обмен на долг», а также проблему несоответствия размера ипотечного кредита залогу. Об этом рассказал на IV Российском ипотечном конгрессе, организованном Cbonds, руководитель службы по защите прав потребителей финансовых услуг ЦБ Михаил Мамута. По его словам, подход «ключи в обмен на долг» пока обсуждается.

«Вопрос конечности долга заемщика тоже дискуссионный. Есть очень разные точки зрения. Есть пример некоторых стран, который тоже очень известен, — это ключи в обмен на долг. Я не уверен, что его надо начинать реализовывать у нас, хотя и здесь кто-то высказывался в поддержку», — заявил Мамута.

Он также отметил, что некоторые банки считают эту норму хорошей и просят дать им возможность ею пользоваться, чтобы не было претензий.

«Это вопрос дискуссионный, но тем не менее он тоже есть в повестке. Я думаю, что мы примем то или иное решение в контексте общей дискуссии», — подчеркнул Мамута.

Как есть сейчас

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предполагает, что залогодержатель (как правило, банк-кредитор) может обратить взыскание на ипотечное имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или частично.

Согласно букве закона, банк также вправе потребовать досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования обратить взыскание на заложенное имущество. К слову, многие банки прописывают в ипотечном договоре право требовать полного досрочного погашения кредита при одновременной просрочке всего в два ипотечных платежа.

Если действовать по классической схеме изъятия ипотечного жилья, то сначала будет суд (истец — банк, ответчик — заемщик). Потом квартира, которая перейдет в полноценное владение банка, будет выставлена на торги. Как правило, с дисконтом. Это, кстати, хороший способ приобрести жилье со скидкой. Правда, не без сложностей.

По словам банкиров, дисконт «достигается» за счет того, что нередко кредитные организации продают «с молотка» ипотечное имущество с прописанными там должниками. Таким образом, приобретая такое жилье, покупателю придется подождать, пока кредитная организация как собственник юридически выпишет из квартиры бывших должников и выселит их «физически». Иногда такое залоговое имущество реализуется даже при отсутствии у банка-собственника ключей от него.

Некоторые юристы утверждают, что даже после реализации ипотечного жилья в ходе торгов заемщик сможет вернуть его, полностью оплатив задолженность по кредиту, а также возместив расходы кредитной организации на судебные разбирательства, организацию торгов и прочие издержки. Однако идеальной формулы возврата имущества нет: каждый случай будет индивидуален.

Впрочем, существующее законодательство так или иначе предполагает и схему, схожую с «ключами в обмен на долг». Вышеупомянутый закон об ипотеке подразумевает возможность удовлетворения требований залогодержателя (банка) за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке. Правда, обычно для этого подобная возможность должна быть с самого начала прописана в ипотечном договоре.

Таким образом, некоторые российские кредитные организации уже используют схему «ключи за долг».

«Ряд банков, в том числе Транскапиталбанк, уже применяют такой подход в работе с просроченной и проблемной ипотечной задолженностью. Технически он реализуется через заключение с должниками соглашения об отступном», — поясняет начальник департамента оценки розничных рисков ТКБ Сергей Тараканов.

Как может быть

Эксперты отмечают, что подход «ключи за залог» или «ключи в обмен на долг», по сути, предполагает прощение банком ипотечного долга заемщику и закрытие соответствующего кредита в обмен на заложенное имущество (то есть ипотечную квартиру) без каких-либо дополнительных требований. Это выгодно в том числе самой кредитной организации, которой не приходится тратиться на судебные издержки и различные юридические процедуры.

«Такой подход («ключи за залог») сегодня используется в США и в ряде европейских стран. Суть его проста: когда ипотечный заемщик понимает, что по разным причинам больше не может обслуживать кредит, он сообщает об этом банку и передает ему недвижимость в счет долга. На этом обязательства клиента перед банком считаются закрытыми. Он больше ничего не должен по ипотечному кредиту, вне зависимости от суммы долга. Процесс передачи недвижимости происходит без затяжных судов и бумажной волокиты, поэтому занимает гораздо меньше времени, чем при обычной процедуре взыскания», — рассказывает вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка Роман Цивинюк.

Схема «ключи за залог», указывают эксперты, намного более простой путь разрешения конфликта как для банка, так и для заемщика, чем та же процедура личного банкротства при невозможности выплатить ипотечный кредит. При данном подходе заемщик также не лишается права кредитоваться на несколько лет в банках, что подразумевает процедура банкротства физлица. Однако стоит понимать, что в обоих случаях — при банкротстве и схеме «ключи за залог» — уже внесенные заемщиком платежи в счет погашения долга по кредиту, вне зависимости от их объема, возвращены ему не будут. Именно поэтому, по крайней мере, второй вариант логичнее выбирать в случае наличия серьезных финансовых проблем на начальных этапах выплаты кредита.

При использовании схемы «ключи в обмен на долг» клиент (заемщик) полностью закрывает свою просрочку, тем самым исправляя свою кредитную историю в бюро кредитных историй. Он также перестает тратить свое время на поиски денег, чтобы закрыть просрочку и войти в график погашения, говорит Сергей Тараканов.

«У человека отпадает необходимость тратить деньги на адвокатов, защищая свои интересы в суде (перспектива выигрыша по ипотеке крайне мала), он может свободно путешествовать, не боясь, что его не выпустит за границу ФССП из-за долга, — поясняет Тараканов. — Банк, в свою очередь, принимая имущество на баланс, закрывает просрочку и улучшает качество своего кредитного портфеля. Затем он реализует непрофильный актив на открытом рынке, восстанавливает резерв, направляет полученные денежные средства на выдачу новых кредитов».

Ключевой вопрос здесь — желание обеих сторон договориться по стоимости имущества. Если рыночная стоимость имущества приблизительно равна сумме долга, тогда проблем с реализацией такого подхода не возникает.

«Есть и другие нюансы, — продолжает Тараканов. — У многих должников квартира, находящаяся в залоге, — это единственное жилье, и таким должникам просто некуда выезжать из занимаемой площади или они не готовы менять привычный жизненный уклад (например, сменить комфортное проживание в четырехкомнатной ипотечной квартире на двухкомнатную квартиру). Для другой категории, когда остаток долга гораздо меньше, чем реальная рыночная стоимость имущества (например, долг составляет один миллион рублей, а квартира стоит три миллиона), такой подход крайне невыгоден. В этом случае мы предлагаем совместно искать покупателя на залоговый объект, чтобы остаток средств от продажи остался у клиента».

Роман Цивинюк из СМП Банка обращает внимание, что управление недвижимостью является непрофильным бизнесом для банка, поэтому взыскание квартиры при неплатежах по ипотечному кредиту — это самая крайняя и вынужденная мера, на которую банки идут очень неохотно.

«Взыскание залога по ипотеке означает долгие судебные разбирательства, постановку квартиры на баланс, торги и так далее. Продажа залоговой недвижимости почти всегда генерирует убытки, поскольку банки для оперативной продажи выставляют квартиру с дисконтом, часто с довольно существенным. В силу этих причин российский рынок вряд ли в ближайшие годы будет готов к введению концепции «ключи в обмен на долг», — считает Цивинюк.

Между тем для обеих сторон процесса (кредитора и заемщика) банкир видит значительный плюс именно в оперативности процедуры «ключи в обмен на долг». Так, передача залога происходит добровольно, минуя судебные разбирательства, гораздо быстрее и проще.

«Для клиента также бесспорное преимущество в том, что вместе с передачей ключей долговые обязательства считаются исчерпанными. При этом все вложенные в покупку силы и средства, разумеется, не возвращаются. Минус для банка — сложная процедура управления недвижимостью и ее реализация, а также убытки от снижения цены на торгах», — заключает Цивинюк.

Анна ДУБРОВСКАЯ, Banki.ru