​Дом разбитых надежд

Доходность и риски инвестиций в недвижимость находятся в прямой зависимости: чем выше обещанная прибыль, тем больше риск ее потерять.

Высокая доходность? Не верьте!

Согласно данным Института экономических исследований Германии (Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung), в каждом четвертом случае недвижимость приносит нулевую доходность, а каждая двенадцатая инвестиция убыточная. Одна из самых частых причин неудачных вложений — погоня за высокой доходностью.

Низкой считается доходность менее 3%, средней — от 4% до 6%, высокой — 7% и более.

Как считает управляющий партнер брокера зарубежной недвижимости Tranio Георгий Качмазов, это легко объяснить: большинство инвесторов привлекает качественная недвижимость в перспективных локациях, из-за высокого спроса она дорожает, и ее доходность снижается. «Таким образом, низкая доходность свидетельствует о востребованности и высоком качестве объекта. И наоборот: высокая доходность недвижимости означает риск низкой ликвидности, то есть желающих приобрести такой объект будет немного», — заключает он.

Какие еще риски таит в себе «высокодоходная» недвижимость?

Низкая заполняемость

Объекты с высокой доходностью часто расположены на городских окраинах или в небольших населенных пунктах, где живет 15—20 тыс. человек. В Великобритании такие предложения есть в поселках на севере Англии, вдали от Лондона и других крупных городов, в Германии — в экономически слабой Рурской области или в регионах на востоке страны, где уровень безработицы выше, чем в среднем по стране.

В таких местах спрос на аренду невелик, поэтому помещения нередко частично или полностью пустуют. Даже если объект уже сдается в аренду и на момент продажи приносит высокий доход, велика вероятность того, что в случае потери арендатора найти нового за те же деньги будет непросто. «Поэтому мы рекомендуем инвесторам выбирать города, где есть крупные работодатели и численность населения растет, — комментирует менеджер проектов Tranio в Германии Екатерина Разникова. — В Германии это могут быть небольшие города, например Аугсбург или Ингольштадт».

Обратите внимание на репутацию компании-арендатора: в случае ее банкротства найти другого арендатора может оказаться сложно.

Вре́менная гарантия

Иногда управляющие компании, которые занимаются сдачей объектов в аренду, обещают инвесторам стабильно высокий доход независимо от того, есть в помещении арендаторы или нет, — к таким проектам следует относиться с подозрением. Обычно управляющая компания вычитает из арендного дохода расходы на содержание и менеджмент, компенсируя издержки, понесенные в периоды простоя, за счет выручки в периоды аренды. В итоге инвестор должен получать низкую, но стабильную и гарантированную доходность в течение всего времени действия договора с управляющей компанией. А если она обещает высокий процент, то, скорее всего, условия будут действовать недолго.

Зачастую такие объекты продаются по завышенной цене: парковка или номер в отеле предлагается по цене в 2—3 раза выше реальной, а инвестору гарантируются 10% годовых на два года.

Подобный случай описан на сайте Retirement-planner.co.uk. Инвестор, пожелавший остаться неизвестным, вложил 150 тыс. фунтов стерлингов в складские помещения в Великобритании с гарантированной доходностью 8% на два года. «Чуть меньше чем через год управляющая компания перестала выплачивать прибыль, — рассказывает он. — Мне сообщили, что планируемой заполняемости и доходности достичь не удалось, но над этим работают. Что касается обещанного обратного выкупа, то, как оказалось, он был возможен только при условии, если застройщик согласится выкупить объект. Когда я поинтересовался, в каком состоянии вложенные мной средства и можно ли продать помещения через местного агента коммерческой недвижимости, мне сказали, что объект не стоил и десятой доли заплаченных денег».

Истекающий арендный договор

Недвижимость с высокой доходностью зачастую продается при наличии арендных договоров, срок действия которых подходит к концу (2—3 года до завершения срока аренды) или уже истек. Так, в начале 2017 года недалеко от Ливерпуля предлагался офис со скидкой 16%: продавец долго не мог найти покупателя и снизил первоначальную цену со 155 тыс. фунтов стерлингов до 130 тыс. Ежегодный доход от аренды составлял 14,5 тыс. фунтов в год. Высокая доходность (больше 11%) в данном случае была обусловлена высокими рисками: десятилетний договор аренды помещения был заключен с адвокатской фирмой в 2007 году, таким образом, объект продавался с договором, срок действия которого уже почти истек.

Если договор аренды заключен на десять лет и более, то инвестору точно не придется беспокоиться о поиске арендаторов, терпеть убытки при простоях и терять прибыль в ближайшей перспективе.

Высокие расходы на ремонт и содержание

Еще одна распространенная проблема, с которой могут столкнуться покупатели «высокодоходной» недвижимости, — плохое состояние объектов, капитальный ремонт которых проводился несколько десятков лет назад. В их высокую доходность не заложены расходы на модернизацию, которые могут «съесть» большую часть прибыли.

Содержание объектов в плохом состоянии стоит значительно дороже, инвесторам следует иметь это в виду при расчете доходности проекта.

О том, что расходы на содержание — частая причина убыточности «высокодоходной» недвижимости, пишет в статье для The Spectator журналист Росс Кларк: «Чуть ли не каждый второй — от водителей такси до парикмахеров — владеет жильем для сдачи в аренду. Но почему мало кто обзаводится офисным зданием или промышленным объектом? Такой была моя первая мысль, когда я увидел, что в городке неподалеку продается офисное здание за 330 тыс. фунтов стерлингов с арендаторами, которые в совокупности платят 30 тыс. фунтов в год. Попробуйте найти квартиру, которая бы приносила 9% годовых. Доходность здания была такой высокой потому, что требовалось целое состояние, чтобы привести его в порядок: бойлерная была завалена асбестом».

Кто не рискует, тот выигрывает

«Если риски реализуются, зарубежному инвестору невыгодно управлять недвижимостью: придется привлекать местных менеджеров, платить им за решение проблемы и отвлекаться от своего основного бизнеса на родине, — говорит Георгий Качмазов. — Поэтому мы рекомендуем вкладывать в зарубежные проекты, лишь если вероятность реализации имеющихся рисков крайне мала. Такие проекты всегда находятся в хороших, высоколиквидных локациях и хотя и приносят не более 4—5% годовых, однако позволяют инвестору спать спокойно и не беспокоиться за сохранность своего капитала».

Юлия КОЖЕВНИКОВА, для Banki.ru