Фьючерс на ипотечное жилье Москвы. Разбор Банки.ру

Фьючерс на индекс московской ипотечной недвижимости появился в непростой для российского финансового рынка год. Разбираемся, что это за инструмент и каким инвесторам подходит.

Контракт на индекс MREDC

В 2020 году Московская биржа совместно с «ДомКлик» запустила индекс московской недвижимости (тикер MREDC), который отслеживает изменение стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости в Москве по ипотечным сделкам, заключенным в Сбербанке.

До января 2022-го индекс был «неинвестиционным», то есть за ним можно было следить, но заработать на нем было нельзя. С запуском фьючерса на MREDC розничные инвесторы получили возможность инвестировать в недвижимость на бирже, не покупая непосредственно квадратные метры.

Индекс, лежащий в основе фьючерса (тикер контракта HOME), по сути говорит потребителю, сколько стоит квадратный метр московской жилой недвижимости на основании еженедельного пересмотра. Расчет ведется только по ипотечным сделкам Сбербанка.

При пересмотре в цене учитываются сделки последних четырех недель. Некоторые категории жилья не включены в расчет, например, квартиры стоимостью более 30 млн рублей или площадью менее 20 квадратных метров.

Стоимость жилья в рублях переводится в пункты индекса, то есть если средний размер цены квадратного метра в момент расчета составляет 270 000 рублей, то индекс будет иметь значение 270 000 пунктов.

Сколько стоит один фьючерс HOME?

Покупая фьючерс на индекс недвижимости, вы не покупаете непосредственно квадратные метры. В одном фьючерсе условно заложено 0,1 кв. метра стоимостью примерно 27 000 рублей (по состоянию на 22 апреля 2022 года).

При этом здесь, как и при покупке любого фьючерса, не нужно иметь полную сумму — достаточно гарантийного обеспечения.

В случае с контрактом на HOME инвестору для его покупки хватит 2 000 рублей гарантийного обеспечения (то есть менее 10% от фактической стоимости фьючерса).

Изменение фьючерсов фиксируется в пунктах, при этом 1 пункт равен 1 рублю. Фьючерс можно продать, не дожидаясь окончания срока, если считаете, что уже можно фиксировать прибыль.

Зачем и кому нужен фьючерс

Пока зарубежные инвесторы могли использовать американские REITS (фонды недвижимости) и разнообразные иностранные ETF, российским инвесторам оставались покупка квадратных метров и вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). Причем последние не всегда доступны неквалифицированным инвесторам. Разработчики HOME отмечали, что фьючерс на индекс московской недвижимости призван решить эту проблему.

В пресс-службе Московской биржи на запрос Банки.ру ответили, что «прежде всего инструмент предназначен для физических лиц», то есть для розничных неквалифицированных инвесторов. У этой категории участников торгов есть возможность работать на срочном рынке после успешного прохождения тестирования.

Основные преимущества HOME по версии его создателей:

• Низкий порог входа, то есть покупки инструмента и необходимого гарантийного обеспечения.
• Ликвидность — быстрая продажа и покупка на бирже в удобное для инвестора время (что отличает фьючерс от прямых вложений в недвижимость, на которые всегда нужно время).
• Доступен неквалифицированным инвесторам.

Фьючерс на HOME работает так же, как и любой другой фьючерсный контракт. Он является расчетным, то есть поставка какого-либо материального воплощения контракта (например, физического квадратного метра) не предусмотрена. Фиксируется только прибыль или убыток инвестора.

Пример вложений во фьючерс HOME с целью заработать

Инвестор купил 30 фьючерсов по цене 27 000 рублей за каждый, биржа заблокировала под гарантийное обеспечение 2 000 рублей × 30 = 60 000 рублей. То есть фактически его инвестиция составила эти самые 60 000 рублей плюс расходы на комиссию брокера (стоимость за контракт прописывается отдельно в тарифах брокерского обслуживания).

Отметим, что гарантийное обеспечение в 13,5 раз меньше стоимости контракта.

За месяц фьючерс вырос в цене на 1%, то есть каждый из 30 HOME подрос на 270 пунктов (рублей). Инвестор решает зафиксировать прибыль и продает фьючерсы. С каждого он получает разницу между ценой покупки и продажи. Одновременно при продаже биржа размораживает гарантийное обеспечение — 60 000 рублей.

Получается, что он заработал 270 × 30 = 8 100 руб., вложив эту сумму. Доходность сделки составила 8 100/ 60 000 = 13,5%. Но инвестор мог столько же потерять, если бы стоимость фьючерса упала на тот же 1%. Это и есть эффект кредитного плеча. Он увеличивает результат вложений в разы (как возможную прибыль, так и возможный убыток).

При нейтральном сценарии, когда цена квадратного метра в ипотечном жилье столицы не поменялась, инвестор не заработает. В убытки он спишет комиссии за сделки.

В чем польза от фьючерса HOME для инвесторов?

В пресс-службе Московской биржи отмечают, что инструмент пользуется спросом: «Мы наблюдаем большое количество открытых позиций в этом контракте. При этом 35% из них (тех, кто торгует HOME — Прим. ред.) пришли на рынок впервые именно с появлением фьючерса на индекс недвижимости». То есть речь идет о неквалифицированных участниках торгов, которые прошли тестирование и получили доступ к срочному рынку только ради работы с фьючерсом на ипотечную недвижимость.

По данным на сайте Московской биржи, в отдельные дни сделок практически не бывает, в какие-то случается от 100 до 200 сделок. То есть на создание позиции в размере целой квартиры могут уйти не одни сутки или даже недели. На конец апреля HOME есть у 217 инвесторов в общем количестве 2 372 штуки. Это примерно по 11 на каждого или чуть больше одного метра жилья на человека.

«Пока фьючерс нельзя быстро купить или продать. Средний объем дневных сделок с ближайшим фьючерсом — 3,5 млн рублей, с дальним сделок практически нет (для сравнения: объем сделок с июньским фьючерсом на доллар к рублю за 13 апреля составил 74,5 млрд рублей)», — указывает Валентина Савенкова, руководитель проектов ИК «Велес Капитал». «Фьючерсы на недвижимость — достаточно специфичный и узконаправленный инструмент, который в большей степени в своих продуктах используют профессионалы», — дополняет Андрей Русецкий, управляющий директор УК ПСБ.

При этом эксперты уверены, что определенную нишу фьючерс может занять, так как вполне справляется с задачей вложений в недвижимость через биржевые инструменты. Савенкова отмечает, что HOME может быть полезен «для спекулятивных стратегий частных инвесторов», которые сейчас могут «поучаствовать в росте московской недвижимости».

Наталья Смирнова в свою очередь напоминает, что резон во вложениях в HOME может быть. Только он позволяет «следовать именно за ценами метра в Москве», притом что стоимость фьючерса с учетом гарантийного обеспечения комфортная. А в фонде на недвижимость такой прямой связи со стоимостью ипотечного квадратного метра не будет, ведь в структуре ЗПИФ обычно заложен один или несколько конкретных объектов с их уникальными стоимостными характеристиками.

По задумке авторов HOME его задача — помочь инвестору захеджировать риски или попросту застраховаться от повышения или понижения цены на квадратный метр.

Как работает фьючерс HOME для страхования рисков?

Инвестор планирует покупку квартиры и копит на первоначальный взнос. По его ожиданиям цена на квартиру, которую он хочет, вырастет до конца года на 10%. Богаче на 10% инвестор вряд ли станет (допустим, зарплату не индексируют). Но если он покупает фьючерс на индекс недвижимости, ожидая его роста, и рост действительно происходит, то он зарабатывает на разнице цены покупки и продажи контракта, тем самым компенсируя рост цен на недвижимость.

Например, квартира мечты инвестора стоит 10 млн рублей. Если ценник на жилье к моменту покупки вырастет на 10%, то на такую же величину вырастет:

- первоначальная сумма (не 2 млн рублей, а 2,2 млн рублей),

- сумма вашего ипотечного кредита (уже не 8 млн, а 8,8 млн),

- ежемесячный платеж инвестора по нему (скажем не 90 000 рублей на 30 лет, а уже 99 000 рублей).

Значит, инвестору нужно застраховать себя от возможного роста цен на недвижимость. Для этого ему нужно купить контракты на сумму 10 млн рублей.

Из первого примера мы помним, что гарантийное обеспечение в 13,5 раз меньше стоимости самого фьючерса. То есть, чтобы получить контракты на 10 млн рублей, вам достаточно зарезервировать на счете 10 млн/13,5=740 000 рублей. При гарантийном обеспечении одного контракта 2 000 рублей это 370 фьючерсов. Их рост на 10% принесет инвестору 1 млн рублей, и вы сможете вложить сразу 3 млн рублей (2 млн рублей первоначальный взнос + 1 млн рублей прибыль от фьючерса) при новой цене квартиры в 11 млн, то есть останется взять кредит на оставшиеся 8 млн рублей. Таким образом инвестор сохранит первоначальные условия по ипотечному кредиту.

Если цена недвижимости упадет, скажем, на 5%, то инвестор получит убыток в 500 000 рублей. Но он будет компенсирован падением стоимости квартиры на ту же сумму. То есть в обоих сценариях — выросла цена жилья или упала — инвестор заплатит одинаково. Фактически фьючерсы позволяют зафиксировать ту цену сделки, которая есть сейчас. Ни больше, ни меньше, чем 10 млн рублей, на которые инвестор рассчитывал изначально, он уже не заплатит.

«Зашортить» ипотечную недвижимость можно

В обратную сторону это тоже работает. Короткая позиция («шорт» — продал и купил в выгодный момент) для фьючерса используется при неблагоприятном прогнозе. Например, инвестор считает, что рынок недвижимости упадет, и тогда продает контракт по текущей цене. Если стоимость недвижимости снизится, то прибыль от продажи компенсирует падение цены на недвижимость.

Что будет с фьючерсом дальше?

Эксперты отмечают, что инструмент больше подойдет для локальных стратегий, нежели для коллективных инвестиций в него через фонды. «Следует ожидать появления структурных продуктов (нот) и договоров ИСЖ, где одним из условий получения доходов будет динамика цен на недвижимость», — предсказывает Русецкий. Его догадки подтверждают и в Московской бирже, отмечая интерес управляющих компаний к инструменту.

Анна БОРИСОВА, Banki.ru