Что будет с рынком недвижимости: сценарии развития и мнения экспертов

Что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы? Какие есть сценарии развития? И когда лучше покупать квартиру? Разобрались вместе с экспертами.

Повышение ключевой ставки до 20% в феврале 2022 года сделало предложения банков по рыночным программам ипотеки недоступными для большинства заемщиков. Позднее правительство утвердило новые критерии льготной ипотеки на новостройки, а ЦБ снизил ключевую ставку на 300 базисных пунктов — до 17% годовых.

Что будет дальше, станет ясно 29 апреля 2022 года, на следующем заседании совета директоров Банка России: там будут рассматривать вопрос об уровне ключевой ставки. Президент Владимир Путин уже предложил снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с нынешних 12% до 9% годовых.

Разбираемся вместе с экспертами, по каким сценариям будет развиваться рынок недвижимости.

Как настроены покупатели

Несмотря на высокие ставки по ипотеке, россияне настроены позитивно. Аналитический центр НАФИ в начале апреля спросил граждан, как они хотят изменить свои жилищные условия. Улучшить их в течение ближайших трех лет планируют 57% опрошенных. Большинство (36%) собираются провести ремонт имеющейся недвижимости, 15% — купить новую квартиру или дом, а 6% — построить дом.

«Сохранение планов на покупку недвижимости подкрепляется тем, что россияне нередко выбирают ее в качестве надежной инвестиции в период нестабильности», — говорит Ирина Гильдебрандт, директор направления социально-экономических исследований аналитического центра НАФИ.

Как может меняться ключевая ставка: сценарии

По словам директора вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артура Ахметова, существует два сценария развития рынка недвижимости: консервативный и агрессивный.

Консервативный сценарий: ключевая ставка опустится до 15% к концу лета и до 13–14% годовых — к концу года.

Агрессивный сценарий: на заседании 29 апреля ЦБ снизит ставку до 15%, к сентябрю — до 12% годовых. В конце 2022 года ставка может снизиться до 10%, а к концу 2023 года — до 7% годовых.

«Мы надеемся именно на второй вариант. Эксперты отрасли сходятся во мнении, что рынок вторичной недвижимости оживет только при ключевой ставке 11–12% годовых, — говорит Артур Ахметов. — Ориентируемся на показатели 2014 года. Снижение ставки ЦБ с 17 до 11% длилось 6–8 месяцев. Рынок начал возвращаться к прежнему уровню именно при 11 процентах, хотя тогда еще не действовали льготные программы».

Что происходит с рынком новостроек

Сейчас ипотечное кредитование в сегменте новостроек работает за счет льготных программ.

«Мы видим очевидную поддержку рынка первичного жилья: спрос обеспечивают действующая ставка по льготной ипотеке в размере 12% годовых с возможным понижением до 9% и увеличением лимита кредитования, а также сохранение ставок по семейной и сельской ипотеке», — говорит генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов.

Именно на льготные программы кредитования ставят крупнейшие застройщики, чтобы поддержать спрос на новостройки, считает заместитель руководителя Федерального центра медиации Владимир Кузнецов:

«В свою очередь повышение спроса повлияет на цены в сторону их роста, притом что они и так растут в свете западных санкций, затруднения поставок стройматериалов и оборудования. Кроме того, застройщики станут более осторожными, выводя на рынок новые объекты».

По мнению сотрудника департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николая Переславского, благодаря поддержке рынка новостроек продажи могут выйти на уровень 70–80% от докризисных значений в мае — июне 2022 года.

Что происходит с рынком вторички

Рынок вторичной недвижимости переживает падение, говорит Николай Переславский:

«После того как была задрана ключевая ставка, продажи на вторичном рынке фактически остановились — количество авансов и ипотечных договоров в марте 2022 года снизилось более чем на 50% по сравнению с результатами прошлого года».

По словам начальника управления ипотечных продаж ПСБ Татьяны Чернышевой, ипотекой на вторичном рынке сейчас пользуются заемщики, у которых есть первоначальный взнос не менее 50%. Им для покупки жилья необходимы относительно небольшие суммы кредита в размере 1–3 млн рублей.

В случае дальнейшего снижения ключевой ставки интерес потребителей к ипотеке на вторичном рынке может возобновиться, считает генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов:

«Но сейчас ипотечные сделки на вторичке — редкость: большинство заемщиков не готовы брать кредиты по действующим ставкам в районе 16–19% годовых, а банки — массово выдавать ипотеку. Они серьезно ужесточили риск-модели в части коэффициента "обязательства/ платеж", формы подтверждения дохода и качества кредитной истории», — говорит эксперт.

Вместе с тем снижение ключевой ставки до 17% стало для банков сигналом улучшать условия по ипотеке, говорит Татьяна Чернышева:

«Некоторые крупные игроки уже отреагировали, и если этот тренд продолжится, мы увидим постепенное смягчение условий по всем основным ипотечным программам в этом году».

Что говорят эксперты о покупке и продаже недвижимости

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик считает, что инвестиции в новостройки будут более актуальны в ближайшие несколько лет, так как доходность по депозитам постепенно снижается, а инвестиции в акции стали более рискованными.

«Люди будут сохранять деньги в "бетоне", а не пытаться их приумножить или заработать, так как даже в резервных валютах держать средства сейчас не надежно», — говорит эксперт.

А вот владельцы готовых квартир на вторичке пока неохотно расстаются с объектами. В ближайшее время рынок будет работать в формате альтернативной сделки — когда хотят продать квартиру, чтобы купить новую для себя, считает Виктор Зубик:

«Думаю, идеальное время для покупки — лето 2022 года, до осенней активности на рынке недвижимости. У многих закончатся депозиты и придется решать, что дальше делать с рублями: вкладывать их в валюту или в недвижимость».