Альтернативная продажа квартиры: как правильно провести такую сделку

Рассказываем, что такое альтернативная продажа квартиры, как проводят такие сделки и кто в них участвует.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная продажа — это сделка, при которой собственник продает квартиру и параллельно покупает взамен нее новую. В этом заключается отличие от свободной продажи, когда продавец не собирается одновременно покупать вместо проданной квартиры другую недвижимость.

«По сути, это цепочка взаимосвязанных сделок. Один продавец продает объект недвижимости покупателю и одновременно на вырученные средства приобретает другой объект у другого продавца», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.

Количество сторон в альтернативной сделке не ограничено. Цепочка может состоять из двух, трех и более сделок, причем каждая с несколькими лицами на стороне покупателя или продавца. 

Кто участвует в альтернативной сделке

В альтернативной сделке всегда больше двух участников. Например:

• Продавец квартиры N1. Он хочет продать свою недвижимость и приобрести новую — квартиру N2.
• Покупатель квартиры N1.
• Продавец квартиры N2.

«В первом договоре купли-продажи сторонами будут продавец и покупатель, второй же договор заключается между покупателем, который в первой сделке выступал продавцом, и продавцом второго объекта», — говорит Владимир Кузнецов.

В сделке может быть и больше сторон. Это зависит от количества объектов недвижимости. Например, собственник решил продать сразу три квартиры, чтобы купить одну большую. Тогда в схеме появляется еще три участника — покупатели этих квартир.

Кроме того, в альтернативной продаже может участвовать банк — в случае, если есть ипотека и квартира находится в залоге или планируется привлекать ипотеку для увеличения бюджета покупки.

Как проходит альтернативная сделка

Альтернативная сделка схожа с обычной куплей-продажей недвижимости. Необходимо:

1. Найти объект недвижимости и стороны альтернативной сделки, интересы которых будут совпадать.
2. Подобрать документы для проверки объектов недвижимости и сторон сделок.
3. Проверить объекты недвижимости.
4. Подготовить недостающие документы, в том числе, например, нотариальные согласия супругов, выписки по счетам.
5. Подготовить для согласования предварительный проект документов к сделкам, включая договоры купли-продажи, акты приема-передачи, расписки, условия раскрытия банковских аккредитивов или ячеек.
6. Согласовать условия и тексты документов, пошаговый порядок действий по техническому заключению сделок, включая: место, время и очередность подписания документов; порядок взаиморасчетов; распределение расходов; открытие счетов; размещение денежных средств на счетах; необходимость присутствия третьих лиц.
7. Заключить сделку, подать документы на регистрацию в Росреестр.
8. Получить зарегистрированные документы.
9. Взаиморасчеты. Раскрыть аккредитивы, банковские ячейки.
10. Физически освободить объекты недвижимости.
11. Подписать акты приема-передачи.

В договорах, как правило, прописывают:

• цену;
• предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры;
• обязанности продавца (выписать всех из квартиры, осуществить действия с банком по вопросам ипотеки и т. д.); 
• условия оплаты;
• сроки переселения из одной квартиры в другую.

Может потребоваться дополнительное соглашение о взаиморасчетах между всеми участниками сделки. В нем будут прописаны суммы, которые получают стороны от одной сделки и направляют на следующую сделку. Этот документ станет доказательством того, что продавец старой квартиры (и он же покупатель новой) исполнил свои обязательства по оплате новой квартиры, потому как за него оплату производил покупатель его старой квартиры. 

Минусы альтернативной продажи

Одна из из сторон договора, например, может отказаться от сделки и поставить под угрозу вторую в цепочке сделку, говорит Владимир Кузнецов.

Продавец по второй сделке может изменить стоимость объекта недвижимости, тогда у продавца-покупателя попросту не хватит вырученных от продажи средств на покупку и нужно будет искать дополнительные деньги.

Обратите внимание, что официального термина "альтернативная сделка" в рамках регистрационных действий Росреестра нет, поэтому нет и официальной услуги по регистрации альтернативных сделок. Они проходят Росреестр как отдельные, не связанные друг с другом сделки. Услуги так называемых регистраторов, которые гарантируют, что проводят контроль регистрации сделки, не являются официальными услугами Росреестра.

Еще одним недостатком является более длительный срок проведения, а также сложности, которые могут возникнуть, если, например, существуют обременения.

Плюсы альтернативной продажи

Альтернативная сделка подходит, когда у продавца-покупателя не хватает денег, чтобы сначала приобрести новую недвижимость, а затем продать старую.

Снижены расходы продавца-покупателя: ему, например, не нужно снимать жилье на время поиска новой квартиры.

Кроме того, продавцы по альтернативным сделкам, как правило, снижают цену.

Как обойтись без альтернативной сделки

Избежать альтернативной сделки можно, если:

1. Продать свою недвижимость и, арендуя жилье или живя у родственников/друзей, найти и купить новую квартиру.
2. Есть первоначальный взнос. Тогда можно взять недостающую сумму в ипотеку и купить новую квартиру. Позже — заняться продажей прежней недвижимости. Вырученные от продажи деньги направить на частичное или полное досрочное погашение.