Как продать ипотечную квартиру

Ипотечная квартира принадлежит заемщику, однако она находится в залоге у банка до погашения долга. Для кредитора это гарантия того, что он получит деньги с процентами. Если заемщик не сможет вносить платежи, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга. Рассмотрели, как можно продать ипотечную квартиру. 

Какие ограничения есть при продаже ипотечной квартиры

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру

Собственнику нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика. Рассмотрели варианты продажи квартиры.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Продавец может погасить кредит досрочно, если на это есть деньги. Или попросить покупателя квартиры внести сумму. Для этого нужно:

• Получить согласие банка на продажу.
• Предупредить о досрочном погашении ипотеки.
• Получить справку об остатке задолженности.
• Собрать необходимую сумму из своих средств или из средств покупателя.
• Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.
• Закрыть долг по ипотеке.
• Снять обременение с квартиры. Далее в статье расскажем, как это сделать. 
• Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.
• Зарегистрировать переход права собственности через Росреестр. 

Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна — для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора через поддержку кредитора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.

Какие нужны документы

Основные документы, которые понадобятся для продажи ипотечной квартиры:

• Паспорта участников сделки и владельцев недвижимости.
• Свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире.
• Разрешение органов опеки на продажу квартиры.
• Согласие супруга на продажу.
• Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка об отсутствии долга по коммуналке.
• Справка об оценке квартиры.
• Справка о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Как снять обременение с квартиры

1. После внесения последнего платежа нужно проверить, что он дошел до банка, это можно сделать через приложение либо поддержку клиентов.
2. Заказать в банке справки: о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета (она подтверждает нулевой остаток). После этого нужно забрать у банка закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
3. Подать в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
4. Проверить, что обременение сняли: информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Ее можно получить через онлайн-сервис Росреестра,  заказать в МФЦ или получить на «Госуслугах».

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если квартира куплена за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.

Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет рассчитывается от суммы, не превышающей 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, то есть до 260 тысяч рублей. Если воспользоваться вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.

Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. То есть получить можно не более 390 тысяч рублей. Подать заявку на такой возврат можно только один раз, только на один объект. Подробнее о том, как это сделать, рассказали в нашей инструкции.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, родители должны выделить детям доли в праве собственности. Раз у объекта есть несовершеннолетние собственники, на продажу необходимо согласие органов опеки.

Легко ли продать квартиру с ипотекой

В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы, говорит Владимир Кузнецов. Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее. Но важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца.

Какие есть минусы в продаже ипотечной квартиры:

• Сложно найти покупателя.
• Из-за обременения цена объекта может быть ниже рынка.
• Банк может не разрешить сделку.
• Банк может не согласовать покупателя.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

• Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
• Продажа и дарение. Эти сделки возможны с согласия кредитора. 
• Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.
• Сдача в аренду. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.
• Регистрация других людей. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия про согласование с банком.

На что не нужно разрешение банка

• Ремонт. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель — делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.
• Завещание. Правда, кроме недвижимости наследник приобретает и обязанности по кредиту, если он еще не выплачен.