Ипотека — это проверка на прочность. Прежде чем выплатить ее и стать полноправным владельцем квартиры, заемщик может совершить много ошибок. Разбираемся, каким именно, и что нужно делать, чтобы их избежать. 

Не сравнивать условия банков

Заемщик обратился в зарплатный банк, где пообещали самую низкую ставку. Оформил ипотеку, а потом увидел более выгодные предложения в других банках.

Такой ситуации можно избежать, если перед подачей заявки сравнить условия разных кредиторов — сделать это можно в каталоге Банки.ру. Могут отличаться ставки, срок, требования к заемщикам, максимальная сумма кредита, а также размер первоначального взноса.

Не репетировать и не рассчитывать бюджет заранее

Ипотека — это большая финансовая нагрузка на бюджет. Ее нужно «отрепетировать», прежде чем брать кредит на жилье. Как это сделать:

• Рассчитать размер ежемесячного платежа потенциальной ипотеки.
• Каждый месяц в течение хотя бы полугода откладывать эту сумму, на оставшиеся деньги жить.
• Накопленные средства можно затем направить на первоначальный взнос.

Также стоит оценить свои траты: в списке расходов отметить обязательные (питание, транспорт, лечение, аренда жилья) и необязательные (развлечения, спорт, шопинг). Станет ясно, на что точно нужны деньги, а на чем можно сэкономить.

Не учитывать дополнительные расходы

При оформлении ипотеки заемщик тратит деньги не только на первоначальный взнос. Банки просят застраховать купленную недвижимость, жизнь и здоровье заемщика — от этого зачастую зависит ставка. Кроме того, придется потратить деньги на оценку квартиры или дома, и средства не вернут в случае, если банк откажет в кредите.

Не задумываться о способах досрочного погашения

Если заемщик хочет досрочно погасить ипотеку, он должен выбрать способ: с сокращением срока кредита или с сокращением размера ежемесячного платежа.

В первом варианте процентные выплаты по кредиту уменьшаются, но ежемесячная долговая нагрузка — нет. При этом минимизируется переплата по ипотеке. Во втором варианте, наоборот, уменьшаются ежемесячные платежи.

Рассмотрим каждый вариант на примере ипотеки в 10 млн рублей на 20 лет по средней ставке на 14 ноября 2024 года, согласно данным каталога Банки.ру, — 22,19%. Ежемесячный платеж в таком случае составит 187 221 рубль. Переплата — 34 933 059 рублей. Предположим, у заемщика появилось 500 тысяч рублей на досрочное погашение через год после оформления ипотеки.

Если выбрать сокращение срока кредита, ежемесячный платеж не уменьшится, но вместо 20 лет нужно будет платить 13,5 лет. Переплата уже составит 20 639 911,22 рубля. То есть можно сэкономить 13 944 678,5 рубля на переплате.

Если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, он сократится до 177 793,29 рубля, а переплата будет 33 075 832,04 рубля. Экономия в таком случае составит намного меньше — 1 508 757,68 рубля.

Распоряжаться квартирой без согласия банка 

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до тех пор, пока не выплачен весь кредит. Распоряжаться таким объектом можно, но с прописанными в ипотечном договоре ограничениями. Некоторые заемщики игнорируют это правило и, например, делают перепланировку или сдают недвижимость в аренду. Что еще нельзя делать с ипотечной квартирой, мы писали здесь.

Стоит ли оформлять ипотеку в ноябре 2024 года

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова отмечает, что кроме ключевой ставки ЦБ в 21% годовых на проценты по ипотеке влияют ограничения ЦБ, среди которых:

• Ввод ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Главная цель ипотечного стандарта — снизить распространение высокорисковых схем кредитования, а именно добиться более подробного информирования заемщиков об условиях кредита и о связанных с ним рисках. Так, например, ЦБ запретит банкам получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это ведет к искусственному завышению стоимости жилья.
• Макропруденциальные надбавки и лимиты. Эти ограничения снижают возможности банка выдавать ипотеки заемщикам с низким первоначальным взносом или высокой долговой нагрузкой. 
• Изменение условий льготных ипотек. В 2024 года по некоторым льготным программам изменились условия: например, по IT-ипотеке ставку подняли с 5% до 6% годовых.

При планировании оформления ипотеки рекомендуем воспользоваться сервисом Банки.ру Ипотека под ключ. Мы поможем в сопровождении сделки и подберем наиболее выгодные условия.