Центробанк на заседании 28 октября оставил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Маловероятно, что это решение существенно скажется на рынке кредитов и ипотеки, считает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру. Банки сохранят существующие ставки. Но что будет с ценами на квартиры и стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость? Разбираемся.
Что происходило с ценами на квартиры в 2022 году
В марте 2022 года цены на недвижимость резко выросли на фоне увеличения спроса и сокращения объема предложения, говорят аналитики Банки.ру. Активизировались покупатели-инвесторы и ипотечные заемщики: первые пытались защитить капиталы от инфляции и девальвации, вторые — успеть получить кредит до взлета процентных ставок.
В результате, по данным IRN, стоимость квадратного метра в Москве повысилась в марте на 5,6% — до 267,5 тыс. рублей. В Подмосковье — на 4,5% (до 152,6 тыс. рублей за квадратный метр).
Рост оказался временным: уже в апреле цены на жилье в Москве выросли лишь на 1,6% (до 271,9 тыс. рублей), в Подмосковье — до 1,7%.
В мае недвижимость еще подешевела: на вторичном рынке в среднем на 0,6% (до 270,2 тыс. рублей). В Подмосковье темпы роста сократились до незначительной отметки — 0,2% (до 208 тыс. рублей).
В июне снижение цен на московские квартиры ускорилось до 2,2% (до 264,3 тыс. рублей), а в Подмосковье цены упали на 1,3% (до 153,5 тыс. рублей).
«Снижение цен фиксировалось, даже несмотря на возвращение процентной ставки по льготной ипотеке до прежних уровней, — говорят аналитики Банки.ру. — Лишь в июле отрицательные темпы роста притормозили: в Москве вторичное жилье подешевело на 0,7% (до 262,5 тыс. рублей), в Подмосковье — также на 0,7% (до 152,4 тыс. рублей)».
Замедление оказалось временным: уже в августе цены на недвижимость снова упали. С мая по август стоимость московских квартир в среднем снизилась на 4,5%, при этом агентство IRN отмечало, что цены реальных сделок сократились еще существеннее.
Снижение цен на вторичку в Москве в августе 2022 года оказалось максимальным среди 33 других городов РФ. В тройку лидеров вошли также Калининград (минус 3,4% к июлю) и Краснодар (минус 2,2%).
Что происходило с рынком недвижимости в регионах
Во II квартале 2022 года упал спрос на недвижимость практически во всех российских регионах, исходя из количества сделок по договору долевого участия (ДДУ). Среди лидеров по падению спроса были отмечены Якутия (−80% по числу сделок ДДУ), Челябинская область (−69%) и Удмуртия (−68%). Еще в 8 регионах сокращение объема сделок по ДДУ составило более 50%. Кроме того, на 49% упал спрос в Ленинградской области и Краснодарском крае.Что сейчас: цены снижаются, предложение растет
В начале 2022 года на рынке жилой недвижимости можно было наблюдать исторические максимумы как по спросу, так и по стоимости. Затем ЦБ повысил ключевую ставку до 20% годовых, это повлияло на спрос, цены на квартиры начали падать. Сейчас стоимость недвижимости снижается и будет снижаться дальше, говорит финансовый аналитик Андрей Плотников.
«В нестабильные времена люди не видят смысла покупать себе новую недвижимость, так как боятся неопределенности и переживают ее без глобальных перемен. Именно поэтому мы видим рекордное снижение спроса на рынке недвижимости — как первичном, так и вторичном, — говорит Плотников. — Выделяется из этого ипотечное кредитование — спрос на него растет с начало года корреляционно снижению ключевой ставки».
К сентябрю ставка рефинансирования опустилась и началось оживление на рынке недвижимости, говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ». Но после начала мобилизации появилось много предложений от людей, которые в панике решили продать свою недвижимость.
«Сейчас мы находимся в ситуации еще одного застоя и падения цен. Стоимость недвижимости снизилась по сравнению с периодом до специальной военной операции, — говорит Лашков. — С окончанием мобилизации цены должны стабилизироваться, но пока на рынке предложение сильно превышает спрос, и покупатели не только могут приобретать недвижимость сильно дешевле, чем в феврале, но еще и торговаться о цене».
По данным ИРН, объемы предложения на вторичном рынке жилья в Москве по итогам октября прибавили еще 20% относительно сентября. А за последние три месяца увеличились более чем на 60%. То есть желающих продать квартиру сейчас намного больше, чем желающих купить.
Квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках в октябре потеряли 1,3–1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах — 0,2–0,6%.
«Объемы предложения на вторичном рынке продолжают бить рекорды, — говорят в ИРН. — Причины, побуждающие людей выставлять жилье на продажу, могут быть разные — не только отъезд, но и просто ухудшение финансового положения: в связи с СВО и ее экономическими последствиями многие лишились работы, потеряли возможность платить по ипотеке».
Для оживления рынка недвижимости важна стабильность и прогнозируемость, так как большую часть покупок совершают семьи с целью жить в купленных квартирах ближайшие 5–10–15–20 лет, говорит Лашков.
«При высоком уровне неопределенности люди откладывают такие значительные и дорогие покупки», — поясняет он.
Стоит ли покупать квартиру
Покупка недвижимости поможет защитить деньги от инфляции, говорит Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».
«В непростой экономической ситуации очень сильны инфляционные ожидания; вместе с тем у многих есть опасения держать деньги в банках, особенно валюту, в связи с возможным падением курса либо запретом оборота платежных средств недружественных государств в России, — говорит Сергей Шлома. — Следовательно, приоритетным вариантом сохранения финансовых средств остается недвижимость. Это консервативный актив, то есть самый надежный и безопасный, та тихая гавань, где можно чувствовать себя защищенным».
При этом эксперт отмечает снижение спроса и рост предложения, распространение скидок — поэтому инвестиции с целью выгодной перепродажи сегодня неактуальны, их практически нет.
«Если нужно решить жилищный вопрос, то сейчас подходящее время — выбор и на вторичном, и на первичном рынках большой. На вторичном рынке почти 90% сделок происходит с предоставлением скидок, в среднем дисконт находится на уровне 10–15%, максимально 20%. На первичном рынке, по свидетельству коллег, картина аналогичная: в 90% проектов предусмотрены скидки, в среднем 15%», — говорит Сергей Шлома.
Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой
| Название | Мин. ставка |
|---|
Сейчас сложились благоприятные условия для покупки жилья, считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
«На рынке действуют ипотечные программы с весьма привлекательными условиями. Застройщики активно внедряют предложения по рассрочке. Многие девелоперы в связи со спадом спроса после 21 сентября запустили акции. Дисконт на отдельные лоты доходит до 30%. Если вы задумываетесь о приобретении квартиры либо апартаментов, стоит поторопиться, — говорит Коркка. — Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить сбережения в турбулентный период. А в долгосрочной перспективе вложенные средства точно приумножатся, так как цены на жилье с годами неизбежно растут. Чаша весов явно склоняется в сторону решения не откладывать покупку».
По словам эксперта, если есть свободные деньги и стабильный доход, можно приобрести жилье, в том числе в ипотеку.
«Следует учесть тот факт, что банки начали постепенно ужесточать требования к заемщикам, доля одобренных заявок будет снижаться. Так что сейчас оптимальное время для того, чтобы брать ипотеку и покупать жилье», — считает она.
Многие под влиянием новостей о частичной мобилизации отложили решение о покупке жилья. Тем не менее затяжной паники не случилось, отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва».
«Россияне скопили на счетах весомые суммы, которые невыгодно хранить без дела. В какой бы валюте ни были средства, они неуклонно будут обесцениваться. В турбулентные периоды, чтобы сохранить деньги, их следует вкладывать в стабильные физические активы, прежде всего в недвижимость, — говорит Железнов. — Покупка недвижимости позволит и приумножить средства. На протяженном временном интервале квадратные метры всегда растут в цене. Ситуация в экономике циклична, периодически происходят спады, как, например, в 2008 и 2015 годах, однако затем рынок восстанавливается, стоимость лотов увеличивается, их владельцы оказываются в выигрыше».
Одна из причин не откладывать покупку квартиры — завершение действия программы «Господдержка — 2020–2022», говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).
«Если эту программу не продлят, то уже в январе новостройку в ипотеку придется покупать в кредит по ставке выше 10%. Вторая причина — Центробанк скоро запретит программы дополнительного субсидирования ипотеки застройщиками. Сейчас некоторые девелоперы предлагают ипотеку под более низкий процент за определенную комиссию в виде повышения стоимости квартиры, — говорит Голев. — Третья причина — отсутствие альтернатив для вложения средств. В текущих условиях для обычного гражданина держать большие суммы в рублях, в валюте рискованно из-за волатильных курсов и постоянного роста цен. Лучше их вложить в недвижимость, чтобы накопления не сгорали из-за инфляции. Четвертая причина — большой выбор квартир. В этом году застройщики очень активны, а спрос, наоборот, снизился, поэтому предложение новостроек в Москве выросло на 20–30%».
Жилье продолжит дорожать из-за сохраняющегося увеличения себестоимости строительства. Это не произойдет так же быстро, как, например, два-три года назад, но общая тенденция сохранится, считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
«Некоторые девелоперы совместно с банками еще готовы предлагать субсидированные ипотечные ставки, однако велика вероятность, что уже со следующего года количество таких предложений существенно сократится или их не будет вовсе, — говорит Перлин. — Кроме того, кризис может спровоцировать приостановку новых девелоперских проектов. Сейчас объем предложения достаточен — соответственно, у покупателей есть выбор».
