Ипотека под 0,1%: как это работает и почему Набиуллина против

После событий февраля 2022 года льготных ставок по госпрограммам оказалось недостаточно для восстановления спроса на рынке недвижимости. В результате сами застройщики начали субсидировать процентные ставки по ипотеке, иногда снижая их до околонулевых отметок.

Но главе Центробанка Эльвире Набиуллиной такой ход девелоперов не понравился: на пресс-конференции в сентябре она пообещала, что ЦБ «примет меры».

«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», — говорила Набиуллина.

В чем суть ипотеки от застройщиков

Застройщик и его банк-партнер разрабатывают специальную программу для покупателей квартир. Базой околонулевой ипотеки может быть другая субсидированная программа — например, «Господдержка 2020–2022» или «Семейная ипотека». Одно из условий: сниженная процентная ставка (0,1%, 0,01% годовых) на несколько лет или на весь срок кредита.

В такой схеме застройщик платит комиссию банку за снижение процентной ставки, а расходы закладывает в стоимость квартиры. Такой объект будет дороже, чем аналогичные на рынке. Об этом и говорила Эльвира Набиуллина.

Стоит ли брать ипотеку под «нулевой процент» и какая есть альтернатива

Субсидированная ипотека от застройщика — хороший вариант для тех, кто хочет получить низкий ежемесячный платеж на длительный срок и не планирует погашать кредит досрочно, говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру.

«Но при таком сценарии переплата будет больше по сравнению с покупкой того же объекта в ипотеку на стандартных условиях или за наличный расчет, поскольку стоимость объекта в субсидированной ипотеке изначально будет сильно завышена».

Эксперт предлагает рассмотреть аналог — траншевую ипотеку. Ее застройщики и банки сейчас рассматривают как альтернативный вариант.

Суть в том, что покупатель недвижимости получает первый транш по кредиту еще до того, как застройщик сдаст дом. Ежемесячный платеж небольшой, он позволяет, например, одновременно выплачивать ипотеку и жить в съемной квартире. После сдачи дома покупатель квартиры начинает выплачивать кредит по обычным ставкам — рыночным или льготным.

«После сдачи объекта платежи вырастают, так как в этот момент банк перечисляет основную часть транша. Но изначального завышения стоимости жилья, как в случае с субсидированной ипотекой от застройщиков, траншевая ипотека не предполагает», — говорит Инна Солдатенкова.

Что предлагают застройщики

Траншевая ипотека только выходит на рынок, а пока застройщики предлагают ипотеку с околонулевыми ставками. Вот несколько примеров в Москве:

Больше предложений по ипотеке — рыночной, льготной или субсидированной застройщиками — можно посмотреть в каталоге Банки.ру.