Ипотеку на вторичку можно будет взять с сохранением ставки продавца — такую программу уже запустили в Сбере. Правда, пока лишь в тестовом режиме, рассказали Банки.ру в пресс-службе компании. Для чего на рынке ипотеки вводят такой продукт? В чем его суть? И выгодна ли такая схема? Отвечают эксперты.
В чем суть программы
По программе, которую тестирует Сбер, условия ипотеки старого владельца квартиры можно будет сохранить для нового владельца.
Как это работает: покупатель собирает все необходимые для оформления документы и подает заявку через личный кабинет продавца недвижимости. Если банк согласует нового заемщика и одобрит заявку, требования по оплате ипотеки с сохранением условий договора переоформят на покупателя. Нужно будет оплатить страховку и комиссию — 1% от остатка суммы по кредиту, но не менее 12 тыс. и не более 30 тыс. рублей. А вот тратиться на повторную оценку квартиры и не придется.
«При этом ставка может вырасти исходя из тех условий, которые прописаны в изначальном договоре — например, при отсутствии пролонгации полиса страхования», — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
Какие есть ограничения
Ипотека по ставке продавца распространяется только на вторичный рынок и исключительно на квартиры, собственники которых взяли жилищный кредит в Сбере. При этом невозможно уступить льготную и семейную ипотеку, говорит Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».
«Кроме того, предусмотрено ограничение на сумму кредита. Получить в кредит по текущей ставке можно лишь сумму, равную остатку долга продавца. Например, если продавец брал ипотеку с первоначальным взносом 15% и успел выплатить по кредиту еще 15% стоимости квартиры, то покупатель вправе взять в кредит лишь 70% от ее цены. Остальную сумму, запрашиваемую собственником, он должен оплатить самостоятельно, иначе сделка не состоится».
Многие банки и раньше вводили в свои продуктовые линейки предложения на покупку залоговой недвижимости. Но они не пользовались популярностью, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова:
«Такая ипотека оформлялась на новых условиях, а не с сохранением условий ипотеки продавца. И ставки в большей степени соответствовали текущим рыночным условиям, соответственно, особой выгоды потенциальные заемщики не получали. Именно по этой причине программы и не были популярны — заемщики прибегали к ним, только если недвижимость продавалась с хорошим дисконтом, поскольку такие объекты пользовались меньшим доверием, в том числе из-за долгого цикла сделки».
Для чего на рынке вводят такую ипотеку
Такая ипотека должна оживить спрос на вторичном рынке, говорит Дмитрий Веселков.
«Прежде при приобретении залоговых квартир покупателям предоставляли новый кредит, как правило, под более высокий процент. Однако за последнее время рыночные ставки выросли настолько значительно, что многие клиенты стали отказываться от планов по обновлению жилищных условий. Новая программа повысит привлекательность ипотечных квартир».
Заемщики смогут экономить на итоговой переплате по процентам и не платить за оценку жилья, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова:
«Банки таким образом смогут реализовать свою залоговую недвижимость, по которой заемщики больше не платят ипотеку или которую собираются продать. Поскольку реализация залоговой недвижимости — это не быстрый процесс, банки благодаря такому продукту не будут тратить ресурсы и время на продажу (для части объектов такие сделки чаще всего проходят с торгов), а получат платежеспособного заемщика, что в конечном итоге положительно скажется на рентабельности их бизнеса».
Трудно ли будет получить одобрение по такой ипотеке
Это будет зависеть от кредитной истории заемщика и уровня его дохода, а также наличия достаточного первоначального взноса — в данном случае это разница между ценой квартиры и той суммой ипотеки, которую получает покупатель по ставке продавца. То есть если стоимость квартиры 5 млн рублей, а сумма ипотеки, которую оформляет на себя покупатель — 4 млн рублей, то еще 1 млн рублей он должен заплатить продавцу из собственных средств.
«Если с этими факторами все ок, то ипотеку с высокой вероятностью одобрят, в противном случае риск отказа высокий, поскольку сейчас банки особенно тщательно относятся к одобрению ипотеки», — говорит Инна Солдатенкова.
Каким образом переплата по кредиту отразится на стоимости квартиры
Скорее всего, продавец заложит свои расходы по выплаченным процентам и сумме основного долга в изначальную стоимость продажи квартиры, то есть эту сумму в качестве первоначального взноса нужно будет напрямую отдать ему на сделке, говорит Инна Солдатенкова:
«Эти расходы следует учитывать при принятии решения о покупке такой недвижимости. Но их не нужно будет платить в составе ежемесячного платежа, поскольку их уже заплатил продавец (при аннуитетной схеме погашения, которую применяют в ипотеке большинство банков, основная часть процентов выплачивается в первую часть срока кредита — прим. ред.)».
Можно поторговаться, но размер скидки будет зависеть от того, насколько продавец заинтересован быстро продать такую квартиру.
«В любом случае при экономии на ставке и с учетом того, что сумма кредита будет ниже, чем изначальная, я полагаю, что такие предложения все же будут пользоваться спросом, особенно в части ликвидных объектов — с хорошим метражом, местоположением, ремонтом», — говорит Инна Солдатенкова.
Самые популярные предложения на ипотеку для вторичного рынка
| Название | Мин. ставка |
|---|
