Не только аренда: за что еще придется платить при съеме квартиры

Разбираем, за что платят квартиросъемщик и собственник в арендованном жилье и что делать, если какая-то из сторон не выполняет свои обязательства.

Что говорит закон

Условия проживания в съемной квартире, а также правила оплаты ЖКУ собственник и арендатор прописывают в договоре найма. Они самостоятельно решают, какие обязанности на себя берут, за какие услуги платят и какие права у них есть. При этом договор не должен противоречить ст. 442 ГК РФ.

Собственник и квартиросъемщик могут разделить расходы на содержание жилой площади. Например, арендатор может оплачивать счета ресурсоснабжающих компаний, а собственник — капитальный ремонт.

Также собственник может полностью оплачивать коммунальные услуги. Однако в этом случае велик риск, что счет за ЖКУ включат в стоимость аренды.

За что платит арендатор до съема квартиры

Некоторые риелторы берут комиссию за показ квартиры. Обычно ее оплачивает собственник, который подписывает со специалистом договор на оказание информационных и юридических услуг. К первым как раз и относится показ квартиры потенциальным арендаторам.

Если потенциальный арендатор подписал с риелтором договор на оказание услуг, то уже ему придется оплатить просмотр квартиры.

Обычно услуги риелтора оплачивает арендатор, а не владелец жилья. Однако в некоторых случаях комиссию могут делить пополам: часть оплачивает арендатор, а часть — собственник.

При сдаче элитной недвижимости, для которой бывает сложно найти арендаторов, комиссия риелтору ложится на собственника. Также комиссию придется заплатить арендодателю, если ему нужно сдать жилье в короткие сроки.

Размер комиссии риелтор и клиенты определяют самостоятельно. Государство не регулирует тарифы для этого. При этом средний размер комиссии может составлять от 50% размера ежемесячного платежа.

Когда арендатору придется оплатить комиссию риелтору и залог

Комиссию арендатор выплачивает риелтору, а залог — собственнику. Залог гарантирует обеспечение обязанностей по внесению арендной платы. Если квартиросъемщик не внесет арендный платеж, собственник может покрыть недостаток этой суммой.

Обычно залог равен размеру первого платежа при заключении договора аренды. При расторжении или истечении договора аренды залог возвращают квартиросъемщикам или засчитывают его в качестве платежа за последний месяц проживания.

Вместе с первым арендным платежом квартиросъемщик также выплачивает собственнику депозит. Эта сумма выступает гарантией от возможных материальных убытков. Например, из депозитных средств возмещаются убытки, если арендатор испортит имущество собственника.

Также депозит могут вернуть при расторжении договора аренды, поэтому его еще называют последним арендным платежом. Обратите внимание: депозит возвращают только в том случае, если у владельцев нет претензий к квартирантам по состоянию жилья.

Что такое арендная плата

Арендная плата — плата за пользование арендуемым имуществом, предоставленным во временное пользование. Размер арендной платы владелец и арендатор прописывают в договоре.

В ГК РФ разделяют аренду транспортных средств, помещений и предприятий и финансовую аренду — лизинг.

В аренду можно передать частный дом, квартиру, офисное помещение, здание, автомобиль, инструменты и в целом все, что не исчезнет во время пользования. Например, если сосед одалживает у вас дрель на время ремонта — это аренда, а если просит соль — нет.

Какие факторы влияют на размер арендной платы

Цены на аренду часто сильно разнятся. На это есть как объективные, так и субъективные причины.

В больших городах стоимость жилья может зависеть от расположения дома. Небольшая квартира со старым ремонтом в шаговой доступности от метро может стоить так же, как большая квартира с новым ремонтом на окраине города.

Однако состояние помещения — отделка, мебель, бытовая техника, сантехника — также влияет на итоговую стоимость аренды. При этом важно состояние не только квартиры, но и всего дома, а также придомовой территории. Стоимость аренды может увеличиться, если:

• дом новый, все коммуникационные и инженерные сети работают в нем безотказно;
• в квартире имеется доступ в Интернет;
• на входной двери в подъезд есть кодовый замок и домофон;
• рядом с домом есть парковка и детская площадка;
• территория дома огорожена и охраняется;
• налажена инфраструктура: рядом есть магазины, школы, аптеки, фитнес-залы, остановки общественного транспорта и парки.

Также стоимость аренды во многом зависит от метража, а некоторые собственники при определении стоимости аренды учитывают даже этаж. Квартиры на первых и последних этажах могут стоить дешевле.

На размер арендной платы также могут повлиять экономические и социальные факторы: спрос на съемное жилье, платежеспособность и мобильность населения.

Также важно учитывать субъективные факторы. Например, владелец может установить низкую стоимость аренды потому, что ему нужно, чтобы за жильем только присматривали, и как доход аренду он не рассматривает. А может, владелец должен срочно уехать и у него нет времени на поиски жильца, поэтому он установил низкую стоимость, чтобы ускорить процесс.

Сроки и способы внесения арендной платы

Сроки внесения арендной платы собственник и квартиросъемщик прописывают в договоре. Кому-то удобно получать оплату раз в месяц, а кому-то сразу большую сумму за несколько месяцев. В этом вопросе все индивидуально.

Если собственник сдает квартиру официально, то способ получения арендной платы не принципиален: арендатор может отдавать деньги наличными или безналичным способом. Если собственник оформил самозанятость, он может выдавать чеки через приложение для НПД. ИП также может получать оплату наличными или на свою карту и фиксировать каждый платеж в своей отчетности.

Если собственник принимает платежи как физическое лицо, он может выписать расписку о получении средств.

Права и обязанности квартиросъемщика по арендной плате

Арендатор обязан вовремя вносить плату за аренду и беречь арендованное помещение. Это значит, что он должен не только использовать помещение в соответствии с условиями договора, но и отвечать за действия субарендаторов, если собственник дал квартиросъемщику разрешение на субаренду.

Что такое коммунальные платежи и кто должен их оплачивать

Под жилищно-коммунальными услугами понимают постоянное обеспечение холодной и горячей водой, электроэнергией, газом, отоплением, вывоз жидких и твердых бытовых отходов, содержание и ремонт жилых помещений, а также придомовой территории.

Граждане и организации должны вовремя и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такие обязанности возникают вместе с правом собственности на недвижимость. Собственник также обязан вносить ежемесячные взносы за капитальный ремонт.

Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за ЖКУ включает в себя:

• плату за содержание жилого помещения. Это в том числе услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, коммунальные ресурсы при использовании общедомового имущества;
• взносы на капремонт;
• плату за комуслуги.

В число жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам, входят:

• холодная и горячая вода;
• отопление;
• водоотведение;
• электроснабжение;
• газоснабжение, в том числе газ в баллонах;
• твердое топливо, если отопление печное;
• содержание и ремонт общедомового имущества;
• вывоз твердых и жидких бытовых отходов.

Способы оплаты коммунальных платежей

Оплатить ЖКУ можно офлайн и онлайн.

Офлайн оплатить коммуналку можно в отделениях банков, кассах ресурсоснабжающих или управляющих компаний, в отделениях Почты России, через терминалы и банкоматы.

Оплатить коммунальные услуги можно в системе ГИС ЖКХ, в личном кабинете на сайте управляющей компании или с помощью мобильного банка.

Права и обязанности квартиросъемщика по коммунальным платежам

Об оплате коммунальных услуг стороны договариваются во время заключения договора найма. Часто арендатор оплачивает электричество и водоснабжение по счетчику, а прочие услуги, например отопление, капитальный ремонт, оплачивает собственник жилья.

Арендатор платит в обязательном порядке за все услуги, на которые есть счетчики, — как правило, это электричество, вода и газ. Если счетчиков нет, то часто собственник оплачивает все, кроме электричества.

Также стороны могут договориться о том, что плату за коммунальные услуги полностью на себя берет арендатор. В этом случае ему придется оплачивать в том числе и взносы на капремонт, если исключение не прописано в договоре найма. Однако в этом случае и арендная плата за квартиру может быть ниже средней по рынку.

И, наоборот, если собственник полностью берет на себя коммунальные услуги, то он может включить их стоимость в арендную плату.

Собственнику и квартиросъемщику лучше заранее отразить в договоре аренды зоны ответственности: кто, за что и когда платит. Это поможет избежать спорных ситуаций.

Как оплачивают коммунальные услуги арендатор и собственник

Оплачивать ЖКУ может собственник. Он может сам снимать показания счетчиков или получать их от арендатора. Плату за услуги квартиросъемщик может вносить вместе с арендным платежом или отдельно в установленное время, если эти расходы включены в договор аренды.

Если платежами занимается арендатор, он передает владельцу квитанции или выписки с банковских счетов. В этом случае все также зависит от договоренностей собственника и нанимателя жилья.

Дополнительные платежи и расходы

Дополнительные услуги, например Интернет, кабельное телевидение, домашний телефон, оплачивает арендатор, если пользуется данными услугами.

В инициативах ТСЖ обычно участвуют владельцы квартиры. Они делают взносы на консьержа, домофон, ремонт подъезда и ландшафтный дизайн палисадника. Участвовать в этом арендатор не обязан.

Если арендатор пользуется гаражом или местом на парковке собственника и пункт об оплате прописан в договоре найма, то платить за них придется. Если стороны изначально не договаривались о такой возможности, то оплачивать их не нужно.

Мелкий ремонт и обслуживание квартиры могут оплатить как арендатор, так и собственник жилья. Например, квартиросъемщик может купить посудомоечную машину в квартиру в счет арендной платы, если владелец согласен на это. При расторжении договора аренды вся техника, купленная в счет аренды, останется в квартире.

Если арендатор испортил что-то в квартире, то оплачивать ремонт или замену ему придется за свой счет.

Когда арендатор планирует сделать мелкий косметический ремонт в квартире, то такую возможность он должен обсудить с собственником. Последний может быть против, потому что не хочет менять что-то в квартире. Если владелец не поддерживает идею ремонта, потому что не хочет тратить на это деньги, квартиросъемщик может договориться и сделать ремонт за свой счет или в счет будущих платежей по аренде.

Также собственник жилья может предоставить жильцам все необходимые стройматериалы, чтобы они сделали ремонт собственными силами.

Если бытовая техника или сантехника вышли из строя в квартире не по вине нанимателя, то оплатить ремонт придется собственнику. Однако многое здесь зависит от условий договора аренды.

Страхование имущества полностью ложится на плечи собственника. Однако в договоре аренды собственники могут договориться об оплате полиса в счет арендных платежей.

В договоре аренды также могут быть прописаны штрафы и неустойки, когда арендатор вносит платежи с опозданием или не вносит их вовсе.

Что необходимо вносить в договор

Договор аренды правильнее называть договором найма жилого помещения. Такое соглашение включает обязательные пункты, без которых оно будет недействительным, и дополнительные, которые облегчают жизнь собственнику и арендатору.

К обязательным пунктам относятся:

1. Предмет договора — важно понятно указать, какое имущество передается в аренду. Для недвижимости это кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и адрес квартиры.
2. Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть человек и организация, представитель собственника. Если собственник изменился, договор аренды продолжает действовать до момента его расторжения. Арендатор — тот, кто пользуется жильем и вносит платежи за него.
3. Срок действия договора. Если в договоре не прописать срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о расторжении договора одной из сторон. Предупредить об этом нужно за три месяца до предполагаемого срока.
4. Особенности оплаты. Размер платы стороны определяют самостоятельно. Если эта сумма в соглашении не указана, то при спорах в суде за основу будут брать средние показатели по рынку аренды. В разделе договора о цене должно быть четко указано, когда и как платить. Дополнительно в договоре можно прописать, что арендатор оплачивает коммунальные платежи.
5. Стоимость аренды можно изменять в допсоглашениях к договору найма.
6. Права и обязанности сторон. Арендодатель в оговоренное время обязан передать жилье в пригодном для использования состоянии арендатору. Собственник также должен исправлять неуказанные недостатки жилья и проводить капремонт.
7. Количество жильцов с указанием Ф. И. О. каждого. Так собственник будет знать точное число жильцов и снизить риски того, что квартира превратится в общежитие и ремонт в ней быстро «износится».

Арендодатель также обязан предупредить, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, он с семьей во время приезда из другого города может жить в квартире необходимое время.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей от собственника жилья через суд.

Сам квартиросъемщик обязан обеспечить сохранность имущества, соблюдать санитарные нормы и правила пожарной безопасности, оплачивать коммунальные платежи, если в договоре прописана такая обязанность.

Ответственность по договору найма. За недобросовестное исполнение своих обязанностей виновник заплатит пени, штрафы или неустойки. Стороны договора также могут прописать дополнительные способы исполнять свои обязательства.

Что делать, если арендатор не платит за услуги, прописанные в договоре

Если арендатор не оплачивает коммунальные услуги, прописанные в договоре, арендодатель имеет полное право расторгнуть договор аренды досрочно в одностороннем порядке.

В этом случае необходимо составить письменную претензию на имя квартиросъемщика и отправить ее заказным письмом. Если в течение указанного вами срока на претензию так и не поступило ответа, обратитесь в районный суд по месту нахождения квартиры.

Прикрепите к исковому заявлению копию договора найма, выписки с банковских счетов и квитанции ЖКУ.

Дождитесь решения суда и с исполнительным листом обратитесь к судебным приставам. Они взыщут необходимую сумму со счетов арендатора.

За что платит квартиросъемщик при аренде квартиры: главное

• Обычно арендатор оплачивает комиссию риелтору за просмотр квартиры. Комиссию за элитное жилье оплачивает собственник. Он также оплачивает услуги риелтора, если найти квартиранта нужно быстро.
• Арендатор также вносит залог за квартиру и депозит. Последний возвращается при расторжении договора аренды. В этом случае у нанимателя не должно быть претензий к состоянию жилья. Из этих средств также могут оплачивать ремонт мебели и техники, если поломки произошли по вине нанимателя.
• Все условия проживания в съемной квартире, в том числе порядок платы за коммуналку, стороны прописывают в договоре найма. Они сами решают, какие обязанности на себя берут, за что платят и какие права у них есть. При этом договор не может противоречить закону.
• Арендатор платит за все, что указано в договоре. Если в нем прописана также и обязанность оплачивать капитальный ремонт или место на парковке, а у нанимателя даже нет автомобиля, оплатить эти услуги придется, если он согласился на условия договора.
• Обычно арендатор оплачивает все коммунальные услуги по счетчику, остальные оплачивает собственник.
• Однако возможны варианты, когда оплату всех услуг берет на себя квартиросъемщик или собственник. В первом случае стоимость аренды может быть ниже среднерыночной, а во втором — выше.