Покупка квартиры на вторичном рынке — это зачастую риск. Нужно тщательно проверить историю недвижимости, чтобы в будущем не столкнуться с непрошенными жильцами или судами за право собственности. Один из рисков связан с приватизацией, которая массово проводилась в России с начала девяностых. Разбираем, как проверить, что после приватизации не осталось претендентов на проживание.
Правила приватизации
В советское время купить квартиру было нельзя. Нуждающиеся в жилье могли встать в очередь и через какое-то время получить его от государства или от предприятия. Но не в собственность, а в пользование. Можно было прописаться и жить, но не продать: недвижимость принадлежала государству.
Ситуация изменилась, когда распался СССР. В июле 1991 года в России появился закон о приватизации жилищного фонда. Граждане страны получили право оформить в частную собственность жилье, полученное от государства. Сделать это можно только один раз в жизни. Исключение — если первый раз человек участвовал в приватизации до 18 лет; тогда он сможет еще раз приватизировать уже другое жилье во взрослом возрасте.
Чтобы приватизация состоялась, на нее должны дать согласие все прописанные взрослые жильцы. Если хоть один против, перевести квартиру в частную собственность не получится. При этом участвовать в приватизации должны и дети, исключить их можно только с согласия органов опеки.
Но, дав согласие на приватизацию в целом, кто-то из прописанных может отказаться от своей доли в пользу другого члена семьи. И это один из основных подводных камней приватизации: отказавшийся человек будет иметь пожизненное право пользования квартирой. Да, права собственности у него нет, но право проживания — есть. И выселить его в некоторых случаях не сможет даже новый владелец.
«Отказ от участия в приватизации оформляется в нотариальном порядке, — пояснила Надежда Полищук, юрист юридической компании "Генезис". — Человек считается отказавшимся от приватизации, но при этом право бессрочного пользования у него остается. То есть человек сможет жить в квартире и пользоваться ею бессрочно, даже если собственники решат ее продать».
Не менее «опасны» для покупателя несовершеннолетние, которые имели право на проживание в квартире, но не участвовали в приватизации. По закону для отказа нужно было разрешение органов опеки, но на практике родители часто выписывали детей к бабушкам или другим родственникам и приватизировали жилье без них. Выросшие дети тоже могут заявить свои права на квартиру.
Если вы не хотите покупать вторичную недвижимость, рассмотрите вариант новостроек. На них распространяется большое количество льготных программ ипотеки. Подобрать самую подходящую для вас можно на Банки.ру.
Как проверить квартиру перед покупкой
Бесплатную приватизацию жилья в России не раз обещали закончить, но пока этого не произошло. В 2017 году Госдума продлила ее на неопределенный срок. По данным Росстата, с начала действия программы было приватизировано более 31 млн жилых помещений. А значит, шансы выбрать для покупки ранее приватизированную квартиру весьма высоки.
Доцент Финуниверситета, адвокат MGP Lawyers Денис Быканов дал советы, как проверить, что после приватизации не осталось претендентов на проживание в квартире.
1. Получить выписку из ЕГРН
По словам Дениса Быканова, запросить ее должен сам потенциальный покупатель или лицо, которое действует по его поручению.
«Это важно, поскольку имена получателей выписок отражаются в реестре, а именно покупатель должен лично продемонстрировать свою добросовестность в случае возможных претензий», — пояснил эксперт.
В выписке будут указаны обременения и/или споры в отношении квартиры, если они есть.
С марта 2023 года Росреестр скрывает Ф. И. О. собственников объекта недвижимости, если выписку заказывают третьи лица. Поэтому стоит попросить у продавца расширенную выписку из ЕГРН, в которой будут указаны имена владельцев.
2. Изучить информацию о возможных спорах в отношении квартиры на сайтах районных судов
В картотеках дел можно обнаружить споры в отношении прав на приобретаемую квартиру, в том числе связанные с приватизацией. В выписке из ЕГРН сведения о таких спорах отображаются не всегда, потому что для этого нужна инициатива со стороны истца, отметил Денис Быканов.
3. Потребовать от собственника все документы, подтверждающие права на квартиру
Адвокат рекомендует просить документы, подтверждающие права на жилье не только нынешнего владельца, но и предыдущих собственников, как минимум за последние десять лет — в границах объективного срока исковой давности.
«Особенно важно изучить основания и соблюдение предусмотренных законом условий приватизации, проверить полномочия органа, принявшего решение о приватизации. Не часто, но случается, что публичные органы власти оспаривают компетенцию друг друга, например, федеральные органы власти могут оспаривать право муниципалитета или властей субъекта Федерации, и наоборот», — пояснил он.
4. Получить архивную выписку из домовой книги
Такую выписку дадут только владельцу квартиры, но покупатель может получить ее по доверенности. Документ нужен, чтобы выяснить, кто был зарегистрирован на жилплощади накануне и в момент приватизации. Если кто-то из прописанных не стал собственником, значит, он «отказник».
Кроме того, отметил Денис Быканов, бывают случаи, когда накануне из квартиры выписывается проживавший в ней и имевший право на приватизацию ребенок. А потом он может инициировать оспаривание сделки по продаже жилья. Такая же ситуация возможна с членом семьи, который был осужден и выписан из квартиры до приватизации.
«Это общий алгоритм, однако нередко при покупке квартиры нужно обратить внимание и на другие возможные риски, которые вытекают не только из действующего законодательства, но и из ранее действовавших правовых актов, — добавил Денис Быканов. — Например, необходимо учитывать, что лица, включенные в ордер на занятие жилого помещения, имеют право пользования квартирой, также право пользования может вытекать и из завещания умершего (т. н. jus habitatio)».
Выбирая квартиру, обязательно выясняйте ее историю и не жалейте времени на запрос всех необходимых документов. Это поможет избежать проблем в будущем и не омрачит радость от покупки жилья. Больше о том, как безопасно купить и продать квартиру в 2023 году, читайте по ссылке.
