Квартиры, купленные на вторичном рынке, иногда преподносят неприятные сюрпризы. Большую часть неожиданностей можно исключить на этапе проверки юридической чистоты объекта. Но иногда только после новоселья вскрываются факты, которые могут поставить под угрозу право собственности. Один из таких — появление наследника, который не вступил в наследство, потому что был в заключении. Разбираемся, что с этим делать.
Кто может претендовать на наследство
Наследственные дела регулируются Гражданским кодексом. В России два вида наследования имущества: по родству (по закону) и по завещанию. При отсутствии завещания наследниками первой очереди являются:
- дети;
- родители;
- супруг/супруга;
- внуки и их потомки по праву представления (если дети наследодателя умерли).
Если никого из них нет, на наследство могут претендовать наследники второй очереди, это братья, сестры, бабушки и дедушки. Дальние родственники делятся еще на несколько очередей, вплоть до восьмой.
При наличии завещания имущество получают тот или те люди, которые в нем указаны, а не родственники. Но есть исключение. Даже несмотря на завещание, на обязательную долю в наследстве могут претендовать нетрудоспособные дети, супруг, родители и иждивенцы, а также несовершеннолетние дети. Обязательная доля составляет не менее половины имущества, которое наследник получил бы по праву родства.
По закону принять наследство необходимо в течение шести месяцев после смерти наследодателя. Для этого нужно обратиться к нотариусу. Подробнее о том, как принять наследство, можно прочитать в этом материале.
Как появляются скрытые наследники
Риск при покупке квартиры, которую продавец унаследовал, заключается в том, что могут объявиться скрытые наследники — те, кто имел право на долю, но по какой-то причине не реализовал его. Например, родственники, отбывающие наказание или живущие за границей, которым не сообщили о смерти наследодателя.
Они могут через суд восстановить срок принятия наследства, если не успели обратиться к нотариусу в течение отведенных законом шести месяцев.
Верховный суд разъяснил, что для этого наследник должен соответствовать двум критериям:
- Он не знал об открытии наследства или пропустил срок по уважительным причинам (к ним относятся тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность).
- Он обратился в суд с требованием восстановить срок принятия наследства в течение шести месяцев после того, как отпала причина пропуска срока.
«Если у наследника имелись уважительные причины пропуска срока на принятие наследства, он имеет право не позднее шести месяцев, как отпали такие причины, обратиться в суд. Там он может требовать восстановление срока на принятие наследства и признание права собственности на наследуемое имущество», — объяснил Андрей Саунин, адвокат и руководитель Saunin Law Practice.
Например, человеку, находившемуся в местах лишения свободы, не сообщили, что его близкий умер. Он об этом узнал только после освобождения. В течение полугода он может подать иск о восстановлении срока принятия наследства. Если судья признает причину пропуска срока уважительной и удовлетворит заявление, наследник получит право на долю в наследстве.
По словам Андрея Саунина, такой наследник может потребовать через суд признать сделку о продаже недвижимости, в которой ему полагается доля, недействительной. Но это не значит, что покупатель точно потеряет жилье.
«Суд может признать покупателя квартиры добросовестным и сохранить за ним квартиру, — сказал адвокат. — Это возможно, если покупатель докажет, что предпринял все необходимые действия для проверки чистоты сделки, что он не мог и не должен был знать о не вступившем в права наследнике».
В этом случае гражданскую ответственность, скорее всего, будут нести продавцы. Суд может обязать их возместить не вступившему наследнику стоимость его доли в проданном наследстве, добавил Андрей Саунин.
Что делать, если появился такой наследник
В первую очередь, не паниковать. Признать сделку купли-продажи недействительной может только суд. Если объявившийся наследник попытается оспорить продажу жилья, в суде нужно будет доказать, что вы — добросовестный приобретатель, не знали и не могли знать о скрытом наследнике.
Отметим, что добросовестным, согласно Гражданскому кодексу, признается покупатель, который при покупке недвижимости полагался на данные Росреестра. Поэтому важно еще до сделки самостоятельно заказать выписку на квартиру из ЕГРН, это позже может стать одним из доказательств добросовестности.
Также стоит проверить информацию о наследодателе в Реестре наследственных дел Федеральной нотариальной палаты, чтобы убедиться, что продавцы — не мошенники.
В случае, когда квартира на вторичном рынке покупается в ипотеку, есть смысл оформить титульное страхование. Оно защищает от риска потери права собственности из-за признания сделки недействительной.
Если суд все же признает сделку недействительной, добросовестный покупатель может претендовать на компенсацию от государства за утрату жилого помещения (ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Ее размер определяется исходя из суммы реального ущерба или в размере кадастровой стоимости жилья.
Можно вообще избежать проблем со скрытыми наследниками, если купить квартиру от застройщика. На такие сделки распространяется много льготных программ ипотеки.
Как еще проверить квартиру перед покупкой:
- Заказать выписку из ЕГРН.
- Изучить информацию о возможных спорах вокруг квартиры на сайтах районных судов.
- Попросить у продавца все документы, подтверждающие право на жилье.
- Попросить продавца заказать архивную выписку из домовой книги, чтобы проверить, кто ранее был зарегистрирован в квартире и кто прописан сейчас.
