Многие молодые семьи берут ипотеку на покупку жилья, пока у них еще нет детей. Но вот ребенок появляется, а вместе с ним — и возможность получить кредит на более выгодных условиях. «Семейная ипотека» — пока единственная федеральная программа, по которой можно рефинансировать займ. Рассказываем подробнее, кому это подходит.
Что такое «Семейная ипотека»
«Семейная ипотека» — одна из федеральных льготных программ. Государство субсидирует часть процентной ставки банку, благодаря чему заемщик получает ставку ниже рыночной. Программы были разработаны в том числе для поддержки строительной отрасли, поэтому в основном купить по ним можно жилье от застройщиков — готовое или еще строящееся.
Исключения есть для тех, кто приобретает недвижимость в сельской местности регионов Дальневосточного федерального округа (ДФО). Программы «Дальневосточной» и «Сельской ипотеки» разрешают в некоторых случаях покупать вторичное жилье.
Требования и условия по программе «Семейной ипотеки»
Чтобы получить кредит на льготных условиях, нужно соответствовать нескольким критериям. Участвовать в программе могут:
- Семьи, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года родился хотя бы один ребенок.
- Семьи, которые воспитывают двух и более несовершеннолетних детей.
- Семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью, рожденного до 31 декабря 2023 года.
Обратите внимание. Родители усыновленных детей могут принять участие в программе на тех же условиях, что и родители кровных детей. В этом случае будет учитываться дата рождения усыновленного ребенка.
Максимальная процентная ставка по «Семейной ипотеке» сейчас составляет 6% годовых, в регионах ДФО — 5%.
Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн.
Первоначальный взнос должен составлять от 20% стоимости жилья, а срок займа — не превышать 30 лет.
«Семейную ипотеку» можно оформить до 1 июля 2024 года. Семьи с детьми‑инвалидами — до 31 декабря 2027 года.
Какую недвижимость можно купить по «Семейной ипотеке»
Приобрести по льготной программе можно не любую квартиру или дом. Основные требования к недвижимости выглядят так:
- квартира от застройщика в готовом или строящемся доме;
- готовый частный дом от застройщика;
- строительство частного дома по договору подряда на своем или покупаемом в ипотеку участке;
- вторичное жилье в сельских поселениях ДФО;
- вторичное жилье в регионах, где нет строящихся многоквартирных домов (могут воспользоваться только семьи с детьми-инвалидами);
- рефинансирование ипотечного кредита, полученного на покупку жилья у застройщика.
Последний пункт как раз касается ситуаций, в которых оказываются молодые родители. С рождением ребенка они подпадают под условия «Семейной ипотеки». И если условия по ней выгоднее, чем по действующей, можно обратиться за рефинансированием.
Ключевым является требование к уже имеющейся ипотеке: она должна быть оформлена на покупку жилья у застройщика. Иными словами, если по договору куплено жилье на вторичном рынке, рефинансировать кредит по программе «Семейной ипотеки» не получится.
Что такое рефинансирование
Рефинансирование (его еще называют перекредитованием) — это оформление нового кредита и нового ипотечного договора в любом банке для погашения действующего или действующих.
Выделим две главные причины, по которым заемщики обращаются за рефинансированием. Первая — «объединение» нескольких кредитов в один. Так можно, например, снизить размер ежемесячного платежа — как правило, за счет увеличения срока. Да и в целом платить одному банку один раз в месяц удобнее, чем нескольким в разные даты.
Вторая причина — перекредитование на более выгодных условиях. Ипотечники идут как раз за этим. Рынок постоянно меняется, появляются новые программы, ставки пересчитываются и т. п. Поэтому, если банки предлагают более выгодные условия, заемщики обращаются за рефинансированием.
Как рефинансировать кредит по программе «Семейной ипотеки»
Итак, «Семейная ипотека» — единственная из льготных программ, которая разрешает рефинансировать действующие кредиты. Основное условие: прежняя ипотека должна была быть взята на такое жилье, на которое оформляется «Семейная ипотека» (см. список в разделе «Какую недвижимость можно купить по "Семейной ипотеке"»).
У заемщика должен родиться (или быть усыновлен) один ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года либо родиться в этот период второй ребенок, если первый появился на свет до 1 января 2018 года, либо заемщик должен быть родителем ребенка-инвалида, рожденного до 31 декабря 2023 года.
Если все условия выполнены, можно обращаться в банк, который работает по программе «Семейной ипотеки». Их список и предложения по рефинансированию можно посмотреть на Банки.ру.
Так как рефинансирование — это новый кредит, заемщику нужно будет заново пройти все обязательные ипотечные процедуры: оценку недвижимости, оформление страхования, подтверждение дохода. После получения «Семейной ипотеки» и погашения действующей нужно будет написать заявление в Росреестр о снятии обременения в пользу прежнего банка и установлении — в пользу нового.
Заемщик должен соответствовать требованиям банка по возрасту, стажу работы и т. п. Еще один нюанс — рефинансировать займ по «Семейной ипотеке» возможно, если остаток текущего долга не превышает 80% стоимости залога по ней.
Когда не выгодно рефинансировать ипотеку по программе «Семейной ипотеки»
Хоть «Семейная ипотека» сейчас и предлагает одну из самых низких ставок на рынке, в некоторых ситуация рефинансирование окажется невыгодным. По словам аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой, такое возможно, если ставка по изначальной ипотеке ниже, чем предлагаемая банком по «Семейной», или если заемщик уже выплатил большую часть платежей по графику.
«При аннуитетном графике погашения сначала преобладающую часть платежа составляют проценты банку и только ближе к половине срока погашения соотношение меняется в пользу основного долга. Поэтому чем позже вы примете решение рефинансировать, тем больше переплатите на процентах как вашему действующему, так и новому банку», — пояснила Инна Солдатенкова.
Эксперт рекомендует подсчитать уровень затрат на обслуживание текущей ипотеки c учетом расходов на страхование и сравнить его с ожидаемой экономией после рефинансирования (с учетом затрат на новое страхование и оценку). Провести расчеты можно на ипотечном калькуляторе Банки.ру.
Итак, рефинансирование по «Семейной ипотеке» возможно, если действующий займ оформлен на покупку жилья у застройщика. Нужно помнить, что по сути это новый кредит, а значит, придется пройти весь тот путь, что и в первый раз, разве что жилье уже найдено.
Прежде чем идти в банк, подсчитайте, будет ли выгодно рефинансирование в вашем случае. Если выплачено уже больше половины платежей, вполне вероятно, что перекредитование сэкономить не поможет. Если же рефинансирование позволит сократить расходы, выбирайте банки с подходящими условиями и отправляйте заявки.
Рефинансирование по программе «Семейной ипотеки»: что предлагают банки
В таблице ниже мы представили несколько вариантов программ рефинансирования по «Семейной ипотеке». Данные актуальны на момент публикации материала. Все предложения можно посмотреть в каталоге Банки.ру.
| Банк | Полная стоимость кредита | Сумма | Срок | Дополнительные условия |
| «Открытие» | 6,101–7,560% | до 12 млн рублей | до 30 лет | +2 процентных пункта до перерегистрации залога в пользу банка |
| Росбанк | 3,600–6,000% | до 12 млн рублей | до 35 лет | +0,7–1,4 п. п. при отказе от страхования; до +2 п. п. без опции «Хочу ставку ниже» |
| РНКБ | 5,013–17,776% | до 6 млн рублей | до 25 лет | +2 п. п. при отсутствии личного/титульного страхования |
| Альфа-Банк | 5,084–8,237% | до 12 млн рублей | до 30 лет | +0,2 п. п. без личного страхования |
| Уралсиб | 6,173–7,870% | до 12 млн рублей | до 30 лет | +1 п. п. при отсутствии договора страхования; до регистрации права собственности — ставка по ипотеке равна ключевой ставке ЦБ на дату подписания договора, увеличенной на 2,5 п. п. |
