Протекла батарея в квартире. Кто должен возместить ущерб?

Этой зимой участились случаи бытовых аварий в системах отопления. Объясняем, кто должен следить за состоянием труб в квартирах и как страховка поможет сберечь деньги.

Входит ли батарея в общедомовое имущество

Система отопления в многоквартирном доме — проблемная часть общедомового имущества. Согласно закону, это общее имущество, поэтому его обслуживанием и ремонтом должна заниматься управляющая компания.

С другой стороны, в тех же правилах сказано, что оборудование и конструкции относятся к общему имуществу, если обслуживают «более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)». Батарея в квартире греет только вас, но при этом есть общий стояк, по которому течет теплоноситель к соседям.

На этом нюансе и строится судебная практика. С одной стороны, «расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома» (определение Верховного суда от 2009 года).

С другой стороны, В 2020 году Верховный суд признал законным решение нижестоящих судов потребовать с УК возмещение ущерба из-за потопа. В определении судьи ссылались на позицию Минстроя и Жилищный кодекс, по которому в «имущество включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир».

Короче говоря, труба общего стояка обогревает сразу все этажи дома, то есть является общим имуществом.

Будет ли компенсировать ущерб соседям УК или вам придется отдавать свои деньги, зависит от того, какую часть системы отопления прорвало:

• вся часть отопления до отключающих устройств и перемычек, если ее устанавливала УК, это общая собственность, а после вентилей и/или счетчиков — ваша ответственность;
• радиатор стоит от застройщика или УК, нет отключающих устройств и перемычек — общая собственность;
• радиатор и часть трубы стояка в своей квартире вы поменяли сами — платить придется самостоятельно.

Все трубы, устройства и радиаторы до первого вентиля — общедомовое имущество, а после него — ваша ответственность. Если систему отопления, включая трубу стояка, вы меняли сами и без участия УК, то вся ответственность ваша.

Также в договоре с управляющей компанией указан весь перечень общего имущества, за состоянием которого обязана следить УК. Проследите, чтобы труба стояка входила в этот список.

Что делать, если протекла батарея

В этом материале не будет подробных инструкций, как перекрывать воду во время аварии. Помните, что теплоносители в радиаторах очень горячие, поэтому самостоятельно отключать воду в квартире опасно. Если прорвало трубу и вы можете добраться до вентиля без риска для здоровья, то перекройте воду. Если повреждена труба стояка или другие части, то обесточьте квартиру и покиньте ее. Сразу звоните в аварийную службу — в каждом городе она работает круглосуточно и без выходных.

Прорвало общую трубу

Как только причина аварии устранена, вызывайте представителей УК и составляйте акт о заливе. Этот документ составляет комиссия, в которую входят сотрудники УК, пострадавшие соседи и другие собственники жилья в этом доме. Обследование нужно провести не позднее чем через 12 часов после аварии.

В акте обязательно должна быть эта информация:

• название и реквизиты УК;
• время;
• контактные данные всех членов комиссии;
• сведения о помещении, в котором произошла авария: площадь, год постройки дома, количество комнат и другие данные;
• сведения о хозяевах квартиры, в которой лопнула труба;
• обстоятельства аварии и предполагаемые причины. В этом пункте должно быть указано конкретное место, где появилась протечка;
• предполагаемый виновник затопления;
• подробное описание поврежденного имущества. Важно все — бренд, модель, год выпуска, размеры;
• подписи всех членов комиссии и других участников осмотра.

Если кто-то из соседей не согласен с большинством и отказывается подписывать акт, он должен изложить собственную версию причин на отдельном листе. В основном документе указывается, что есть приложение.

Важно! Фотографируйте и снимайте на видео все последствия затопления. Как у себя, так и пострадавших соседей. Если окажется, что в аварии виновата УК, она возместит ущерб с минимальными расходами для себя, поэтому дополнительные доказательства помогут подтвердить вашу правоту.

Если управляющая компания отказывается осматривать квартиру или подписывать акт, потерпевшая сторона может сама составить акт.

Нужно два свидетеля и представитель совета многоквартирного дома (главного по дому), которые подпишут акт. Акт составляется также в 2 экземплярах. Один акт остается у пострадавшей стороны, второй направляется на юридический адрес УК или ЖЭК.

Управляющая компания обязана осматривать затопленные квартиры по просьбе жильцов. Поэтому нелишним будет в такой ситуации написать жалобу на действия коммунальщиков в прокуратуру и жилищную инспекцию. Сохраните у себя копию жалобы и ответа от прокурора, чтобы в случае судебного разбирательства объяснить, почему акт составлен без участия УК.

После этого жильцы коллективно или самостоятельно должны потребовать у УК устранить ущерб по акту. Компенсация бывает двух видов: либо управляющая компания за свой счет нанимает рабочих и закупает материалы, либо выплачивают денежную компенсацию. В последнем случае придется провести оценку ущерба.

Прорвало радиатор и виноват собственник жилья

В этом случае тоже составляется акт о затоплении вместе с УК и соседями. Только компенсировать ущерб имуществу в этом случае будет собственник, который указан в документе как виновный в аварии.

Достоверно определить виновную сторону на первоначальном этапе сложно или вообще невозможно. Например, в акте могут написать, что виновен собственник квартиры, а в дальнейшем выяснится, что в квартире чинили трубы и виновным будет признана организация, которая проводила эти ремонтные работы. Однако виновный будет считаться таковым до тех пор, пока не докажет обратное.

Дальше у вас есть два варианта — решить вопрос компенсации с соседями мирно или через суд. И в том, и в другом случае нужно оценить ущерб. Это можно сделать и самостоятельно, но лучше обратиться к оценщику.

Выбрать можно любую компания или частного специалиста. Ему понадобится только акт о затоплении и доступ в квартиры. Он проведет оценку и укажет конкретную стоимость ущерба по актуальным рыночным ценам. В среднем по России эта услуга стоит 4,5 тыс. рублей за 1 комнату.

Важно! Если дело дойдет до суда, выигравшая сторона может получить деньги за проведенную оценку.

Как получить компенсацию через суд

Если решить дело мирно не получилось, придется возмещать ущерб через суд. Перед подачей иска нужно отправить виновнику заказное письмо с досудебной претензией, копией отчета независимых экспертов и копией договора об оказании услуг. Если в течение двух недель ответ не приходит, смело обращайтесь суд.

В суд вам нужно будет предоставить вот эти документы:

• исковое заявление;
• акт о затоплении;
• заключение независимой оценки;
• фотографии затоплений;
• смету на ремонтные работы;
• копию паспорта;
• копию свидетельства о праве собственности на квартиру;
• документ об уплате госпошлины.

Размер госпошлины зависит от суммы иска:

• до 20 тыс. рублей — 4% от цены иска, но не менее 400 рублей;
• от 20 тыс. рублей до 100 тыс. рублей — 800 рублей плюс 3% от суммы, превышающей 20 тыс. рублей;
• от 100 тыс. рублей до 200 тыс. рублей — 3,2 тыс. рублей плюс 2% от суммы, превышающей 100 тыс. рублей;
• от 200 тыс. рублей до 1 млн рублей — 5,2 тыс. рублей плюс 1% от суммы, превышающей 200 тыс. рублей;
• более 1 млн рублей — 13,2 тыс. рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 млн рублей, но не более 60 тыс. рублей.

От суммы иска зависит и то, в какой суд нужно обращаться. Если вы хотите возместить ущерб в размере более 50 тыс. рублей, то подавать иск нужно в районный суд, а если менее, то в мировой.

Как поможет страховой полис

Вы можете застраховать свое имущество, гражданскую ответственность или все сразу. Как правило, аварии в системах отопления входят в набор рисков, от которых можно застраховать имущество и ответственность.

По такому договору страхования страховая компания компенсирует ущерб страхователю, если по его вине пострадало имущество соседей (например, из-за прорыва трубы залило квартиру снизу). Правда, оценку проводить все равно придется.

Кто виноват, если прорвало батареи отопления: кратко

• Все трубы, устройства и радиаторы до первого вентиля — общедомовое имущества, а после него — ваша ответственность. За общедомовое имущество отвечает управляющая компания, то есть и возмещать ущерб тоже ей.
• Если вы меняли трубы и радиаторы без участия УК, то все протечки в вашей квартире — ваша ответственность. Компенсировать ущерб придется тоже вам.
• В течение 12 часов после аварии нужно составить акт о заливе квартиры. Его составляет комиссия, куда входят представители УК, пострадавшие соседи и другие свидетели.
• Если управляющая компания отказывается осматривать квартиру или подписывать акт, потерпевшая сторона может сама составить акт.
• После этого проведите независимую оценку ущерба. Как только экспертиза будет готова, можно решить вопрос компенсации с виновником аварии мирно, договорившись о ремонте или деньгах. Если не получается, то придется идти в суд.
• Перед подачей иска нужно отправить виновнику заказное письмо с досудебной претензией, копией отчета независимых экспертов и копией договора об оказании услуг. Если в течение двух недель ответ не приходит, смело обращайтесь суд.