Ипотеку часто берут семьи. Независимо от того, кто из супругов выступил заемщиком и кто указан владельцем в договоре, недвижимость становится их общей собственностью. Разбираемся, как делится ипотечный долг, если брак распался, а последний платеж еще далеко.
Как делится долг за ипотеку
Купленное в браке имущество является совместно нажитым. Также общими становятся и долги супругов, включая любые кредиты. Поскольку недвижимость находится в залоге у банка, без его согласия ни с жильем, ни с долгом ничего не сделать.
Супругам придется составить соглашение о том, как будет делиться долг, и получить согласие банка на их предложение. Самые распространенные варианты — переоформить ипотеку на одного из партнеров или разделить долг.
Переоформление ипотеки
Если партнеры договорятся, что долг продолжит выплачивать один из них, ипотека переоформляется на него. Но он же станет и единственным владельцем недвижимости. Второму супругу нужно будет отказаться от своих прав на квартиру. При этом он может потребовать вернуть деньги, которые выплатил по ипотеке в браке.
Важно, чтобы супруг, который собирается стать единственным заемщиком, подходил под условия банка по размеру дохода, возрасту, стажу, кредитному рейтингу и т. д. Иначе банк может отказать в переоформлении ипотеки.
Разделение ипотеки
В этом случае супругам нужно выделить долю каждого в имуществе и разделить долг. У обоих останется право собственности на часть жилья и долговые обязанности. Вносить платежи нужно будет на разные счета — разделить их можно через банк.
Но если кто-то из бывших супругов не станет гасить ипотеку и накопит долг, банк сможет выставить его долю на торги. Преимущественное право выкупа будет у второго собственника. И если он им не воспользуется, новым владельцем половины квартиры может стать посторонний человек.
Как делится ипотечная квартира
Распорядиться залоговой недвижимостью самостоятельно, например, продать ее и поделить деньги, просто так пара не может. Росреестр не зарегистрирует сделку, ведь на квартире есть обременение. Опять же придется получить письменное согласие банка на сделку. После продажи нужно будет погасить долг перед кредитором, а оставшиеся деньги разделить.
Брачный договор
Способ договориться о разделе имущества мирно и заранее: заключить и заверить у нотариуса соглашение, в котором прописано, кто какую недвижимость или какую долю в ней получит в случае развода. Брачный договор нужно составить до регистрации брака или после, но до его расторжения.
Если пара сначала взяла ипотеку, а потом составила брачный договор, то необходимо сообщить об этом банку.
При наличии брачного договора недвижимость после развода будет распределяться так, как в нем обозначено.
Как оспорить брачный договор
Один из супругов может попытаться оспорить контракт. Согласно ст. 44 Семейного кодекса, суд вправе признать его недействительным, если «условия договора ставят супруга в крайне неблагоприятное положение».
Доказать, что после развода один из супругов оказался в «крайне неблагоприятном положении», сложно. В 2022 году житель Ленинградской области подал заявление о признании брачного контракта недействительным. Он претендовал на долю в доме, который по условиям договора перешел в собственность жены.
Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция и кассация, напротив, встали на сторону бывшего мужа. Тогда экс-супруга обратилась в Верховный суд, и он пояснил: во-первых, мужчина знал об условиях брачного договора и имел возможность оспорить его сразу; во-вторых, нет доказательств, что он оказался в крайне неблагоприятном положении, поскольку еще в браке «распорядился по своему усмотрению» принадлежавшей ему квартирой.
Если договориться мирно у бывших супругов не получается (при наличии брачного договора или без него), делить имущество, купленное во время совместной жизни, придется через суд. Банк будет выступать в качестве третьей стороны.
Обратите внимание, недвижимость, унаследованная одним из супругов во время брака или полученная по договору дарения, не становится совместной собственностью и не делится после развода.
