Рассказываем об особенностях договора ренты, как его правильно заключить и расторгнуть и можно ли продать квартиру с рентой.
Договор пожизненной ренты и договор постоянной ренты
Существуют три варианта договора ренты:
- пожизненная;
- постоянная;
- пожизненное содержание с иждивением.
При ренте собственник передает свое имущество другим лицам в обмен на свое содержание. Часто пожизненную ренту используют для жилья: его собственник заключает договор с человеком, который обязуется помогать владельцу материально и ухаживать за ним в обмен на недвижимость. Хозяина жилья называют получателем ренты, а человека, который ему помогает, — плательщиком ренты.
Жилье перейдет в собственность плательщика ренты после смерти собственника, поэтому ренту называют пожизненной.
Отличия договора пожизненной и постоянной ренты
Договор пожизненной ренты отличается от постоянной тем, что выплаты ренты ограничены сроком жизни владельца квартиры. В рамках договора постоянной ренты после смерти собственника квартиры ренту, возможно, придется платить еще его наследникам.
При постоянной ренте плательщик может в любой момент отказаться от дальнейших выплат ренты и выкупить ее полностью. По сути постоянная рента является рассрочкой, которую можно досрочно погасить.
По договору пожизненной ренты получать выплаты может только человек, по договору постоянной ренты — также некоммерческие организации.
Жилье, которое передали по договору пожизненной ренты, может принадлежать любому лицу — не обязательно получателю ренты. Например, собственник жилья может передать его плательщику ренты при условии, что он будет помогать материально бабушке первого. В рамках договора постоянной ренты такие условия невозможны.
При договоре постоянной ренты плательщик может помогать деньгами, вещами или услугами. Однако важно определить их стоимость в самом начале. В договоре пожизненной ренты определять эту стоимость не нужно. Однако денежная выплата в любом случае должна быть не ниже прожиточного минимума на душу населения.
В договоре постоянной ренты получатель может передать право на нее другому лицу по наследству, при уступке права требования или при реорганизации юрлица.
Отличия от пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением можно заключить только в отношении недвижимости. Договор пожизненной ренты же можно заключить в отношении любого имущества, например, автомобиля.
По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик должен обеспечить получателя ренты не только только деньгами, но и едой, одеждой и лекарствами. Также в договоре могут прописать другие услуги, например, гулять с собакой, проводить ежегодный ремонт жилья и регулярно привозить получателя ренты на медицинский осмотр.
Стоимость всех услуг нужно прописать в договоре. Стоимость месячного содержания должна составлять хотя бы два прожиточных минимума в регионе, в котором находится имущество.
Плюсы и минусы различных видов ренты
Среди преимуществ пожизненной ренты для получателя можно выделить:
- гарантированные платежи от второй стороны договора ренты. При этом плательщик не сможет свободно распоряжаться имуществом, пока не выплатит ренту;
- можно проживать в своем жилье до самой смерти;
- можно получать платежи, даже если жилье утрачено, например, во время пожара;
- если плательщик ренты нарушает условия договора, его можно расторгнуть.
Для плательщика ренты:
- при выполнении договора получение жилья гарантировано;
- на имущество накладывают обременение, поэтому получатель ренты и наследники не смогут оспорить договор.
Однако у договора ренты есть и свои минусы.
Для получателя ренты:
- прекращается право собственности на жилье. Получатель ренты может жить в квартире, но не может распоряжаться недвижимостью;
- расторгнуть договор можно только по нескольким основаниям, например, если плательщик задержит выплаты.
Для плательщиков ренты:
- непонятна стоимость имущества, поскольку платить ренту придется до конца жизни получателя;
- пока получатель не умрет, распорядиться его имуществом нельзя, только если предоставить ему другое имущество;
- если получатель ренты лишится своего жилья, платить за него все равно придется;
- плательщик несет все расходы по заключению договора, а также обязан нести расходы по обслуживанию имущества;
- если получателя ренты будет что-то не устраивать, например качество услуг, он может потребовать расторгнуть договор;
- наследники могут оспорить договор ренты в суде. Придется собирать все доказательства того, что плательщик ренты выполнял свою часть договора добросовестно.
Государственная пожизненная рента
В некоторых городах, например, Санкт-Петербурге и в Новосибирске, предоставляют госуслуги по заключению договоров пожизненной ренты. Получателями ренты могут быть одинокие граждане или семейные пары старше 75 лет. Второй стороной сделки выступает субъект РФ или определенный город. Например, в том же Санкт-Петербурге договор заключает бюджетное учреждение «Горжилобмен», а в Новосибирске — мэрия города.
По договору граждане передают свою квартиру в государственную собственность субъекта. При этом они имеют пожизненное право пользования квартирой и получают единовременную выплату в размере определенного процента от рыночной стоимости квартиры и/или индексируемые ежемесячные денежные выплаты.
Как заключить договор ренты
Перед заключением ренты обговорите все условия:
- формы и размер ренты;
- порядок выплат;
- индексация;
- формы подтверждения выплат;
- ответственность за неисполнение договора;
- возможность расторжения соглашения.
Если плательщик ренты также должен приносить продукты и другим образом помогать получателю ренты, подробно пропишите эти условия: какие именно продукты, лекарства, необходимую помощь по дому, какие медицинские услуги потребуются, возможно также включить оплату ритуальных услуг.
Если предметом договора ренты является недвижимость, придется обратиться в нотариальную контору по месту нахождения имущества. Если недвижимость приобретена в браке, потребуется согласие на заключение ренты второго супруга.
После регистрации договора ренты нотариус отправит в Росреестр заявление о госрегистрации права. При необходимости стороны договора могут сделать это самостоятельно через МФЦ.
Госпошлина за удостоверение документа у нотариуса составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 тыс. рублей. Дополнительно потребуется оплатить услуги правового и технического характера. Стоимость таких услуг можно узнать на сайте нотариальной палаты вашего региона.
За регистрацию права в Росреестре необходимо заплатить госпошлину. Для физлиц она составит 2 тыс. рублей, а для юрлиц — 20 тыс. рублей.
Договор пожизненной ренты заключают на срок жизни получателя ренты. Обязательства плательщика прекращаются со смертью получателя. Наследники же не могут требовать продолжения выплаты ренты.
Какие документы нужны для заключения договора ренты
Потребуются:
- паспорта сторон договора;
- согласие второго супруга, если по договору передается имущество, приобретенное в браке, и супруг не участвует в сделке;
- поэтажный план и экспликация объекта недвижимости — выдают в БТИ;
- правоустанавливающие документы на имущество, например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т. д.;
- выписки из лицевого счета — выдают в МФЦ, управляющей компании или ТСЖ;
- справка из психоневрологического и наркологического диспансеров, что получатель не состоит на учете у психиатра или нарколога. Справку заказывает получатель ренты самостоятельно;
- выписка из ЕГРН — можно получить в Росреестре или МФЦ. Ее могут заказать стороны договора или нотариус;
- квитанция об оплате госпошлины.
Как внести изменения в договор ренты
Чтобы внести изменения в договор, добавить в него уточнения при согласии обеих сторон, можно заключить допсоглашение. Его прикладывают к основному договору и заверяют у нотариуса.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире
Получатель ренты может проживать в любом месте. Чтобы избежать разногласий, стоит прописать в договоре реальный адрес проживания получателя.
А вот совместное проживание плательщика и получателя ренты стоит исключить. Если второй скоропостижно умрет, подозревать в его смерти могут плательщика ренты.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты
Получатель ренты не обязан возвращать полученные средства, поэтому вернуть уплаченную ренту не получится.
Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса
Договор ренты требует нотариального удостоверения. Кроме того, договор по отчуждению недвижимого имущества в рамках ренты подлежит государственной регистрации.
Как избежать мошенничества при заключении договора ренты
Если вы плательщик ренты, уточните, есть ли у получателя наследники. После его смерти они могут попытаться оспорить сделку в суде. Поэтому важно перед заключением сделки попросить у получателя справку о том, что он не состоит на учете у нарколога или психиатра.
Всегда есть риск, что пенсионер попытается расторгнуть договор через суд, ссылаясь на невыполнение обязательств второй стороной. В этом случае плательщик рискует тем, что уже уплаченные суммы к нему не вернутся, а также будет утрачено право собственности.
Желательно сохранять все чеки о покупке продуктов и лекарств, справки о переводах, расписки о получении выплат и т. д. Это поможет плательщику ренты доказать в суде свою добросовестность.
Чтобы не стать жертвой мошенников, важно внимательно изучить договор. Желательно составить договор у юриста — он поможет подробно раскрыть все условия и подобрать точные формулировки. Если вы получатель ренты, проследите, что вы подписываете именно договор ренты, а не дарственную или договор купли-продажи квартиры.
Мошенники также могут дать вместо договора ренты генеральную доверенность на распоряжение имуществом. Тогда посторонний человек получит возможность оформить сделки с недвижимостью. В этом случае пожилой человек может остаться без жилья и обещанной материальной поддержки.
Если же плательщик ренты действительно не выполняет свои обязательства, вы можете расторгнуть договор в судебном порядке.
Какие есть риски при заключении договора ренты
Кроме случаев мошенничества, также есть риск падения цен на недвижимость. Перед сделкой важно оценить рентабельность сделки: определите сумму ренты, которую вы будете платить, рассчитайте итоговую сумму для разного количества лет. Полученные суммы сравните со стоимостью квартиры.
Также важно помнить, что договор не имеет определенного срока. Иногда ренту пенсионеру приходится выплачивать уже наследникам плательщика ренты.
Как расторгнуть договор постоянной ренты
Прекратить выплаты можно, если выкупить ренту. Когда имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты может расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты может требовать от плательщика выкупить ренту, если последний нарушает условия договора. Это случаи, когда плательщик:
- не выплачивает ренту больше года;
- является банкротом;
- не соблюдает условия уплаты ренты;
- нарушает иные условия, прописанные в договоре.
Если плательщик отказывается расторгнуть договор, придется обращаться в суд. Если соглашение расторгнут в судебном порядке, переход права собственности снова придется зарегистрировать в Росреестре.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением
Такие договоры прекращают действие в случае смерти получателя ренты. Расторгнуть договор можно только по требованию получателя, если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель ренты может требовать от плательщика выкупить ее или расторгнуть договор и возместить убытки.
В случае договора пожизненного содержания с иждивением получатель может потребовать вернуть ему имущество или выплатить его полную стоимость, если плательщик нарушает условия договора. При этом последний не сможет компенсировать уже понесенные на содержание получателя расходы.
