Инвестиции в недвижимость перестали быть такими привлекательными, как еще несколько лет назад. По словам экспертов рынка, заработать на перепродаже квартиры или апартаментов теперь практически невозможно. Разбираемся, почему сложилась такая ситуация и в каком случае доход получить все же можно.

«Сейчас худшее время для инвестиций в новостройки»

Существенную роль в падении выгоды от инвестиций в недвижимость сыграли отмена универсальной льготной ипотеки под 8%, а также изменение условий по другим программам с господдержкой.

«В ближайшее время мы будем наблюдать существенное замедление динамики ипотечного рынка и ощутимую просадку выдач у большинства игроков, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Скорее всего, спрос будет вялотекущим, и поддерживать рынок будут как оставшиеся адресные госпрограммы, так и специальные акции, запускаемые банками в партнерстве с застройщиками».

Во вторую очередь повлияло повышение цен на недвижимость. Вместе эти факторы оттолкнули покупателей-инвесторов, считает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

«По некоторым данным, сейчас на сделки с недвижимостью с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду приходится от 1% до 3% общих продаж», — отмечает он.

Руководитель агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова оценивает ситуацию категоричнее: «Сейчас худшее время для инвестиций в новостройки».

Самые сливки собрали инвесторы, которые купили квартиру или несколько до 2018 года, когда еще не было эскроу-счетов, и продали в 2021–2022 годах на пике цен, считает она. Сейчас же стоимость квадратного метра держится на пике, массового снижения цен не происходит, есть только точечные акции от застройщиков.

«Существенно расти в цене новостройки вряд ли будут, поэтому наивно сейчас ждать от инвестиций в новое жилье какой-то маржи. Я думаю, опытные инвесторы это прекрасно понимают и вкладываются в другие перспективные направления», — говорит Екатерина Торопова.

Вложиться в новостройку, по ее мнению, можно, если стоит задача не заработать, а сохранить деньги. Но это подойдет тем, у кого есть вся сумма наличными, или тем, кто может взять ипотеку по льготной ставке, например по программе семейной или IT-ипотеки. Если же оформить жилищный кредит по базовой ставке, которая сейчас держится в районе 20% годовых, можно не только не сохранить деньги, но и уйти в минус.

На Банки.ру можно найти ипотеку с максимальным шансом одобрения. Воспользуйтесь бесплатным сервисом — вам подберут предложения за пять минут.

Когда инвестиции могут быть выгодными

Точечные акции застройщиков, о которых говорила Екатерина Торопова, по мнению самих застройщиков, могут сделать инвестиции в жилье выгодными.

Как отмечает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау») Светлана Бардина, ликвидное первичное жилье даже в условиях экономической неопределенности остается самым надежным источником инвестиций. Но не любой способ покупки сейчас подходит для вложений. Среди тех, которые возможны, она называла аккредитивную и траншевую ипотеки.

«Такие жилищные кредиты оформляются без переплаты и подразумевают символические платежи на первые 1–3 года выплат. Затем ставка меняется на базовую, но ее почти наверняка получится сразу выгодно рефинансировать, так как руководство ЦБ заявляло о намерении в среднесрочной перспективе снизить ключевую ставку», — уверена Светлана Бардина.

Наиболее выгодны, по мнению представителя застройщика, беспроцентные рассрочки. Они выдаются не на такой длительный срок, как ипотека, но подразумевают дисконт, так как стоимость квартиры замораживается на время внесения платежей.

Как можно заработать на квартире

Инвестор, который приобрел квартиру с дисконтом по акции от застройщика, все равно сталкивается с вопросом, что делать с объектом дальше. Даже если жилье выросло в цене, оно стало вторичным, а значит, найти покупателя на него сложнее — ипотечные ставки на вторичку гораздо выше льготных.

Эксперты предлагают рассмотреть варианты сдачи жилья в аренду. По словам генерального директора компании Key Capital Ольги Гусевой, сейчас владельцы квартир могут хорошо заработать на сдаче жилья внаем. По ее данным, за последний год стоимость аренды в Москве увеличилась примерно на 40%, в некоторых городах рост ставок еще выше, а к концу года он может стать двукратным.

«В столице средняя ставка аренды однокомнатной квартиры приближается к 70 тысячам рублей. Соответственно, доходность как долгосрочной, так и краткосрочной аренды увеличилась. Но все зависит от конкретного объекта вложений, потому что цены варьируются в зависимости от класса, площади, расположения жилья», — подчеркивает Ольга Гусева.

Наиболее выгодные варианты для инвестиций в аренду — студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Студии и однушки дешевле, но заполняемость двушек стабильнее. Поскольку предложение арендного жилья резко упало, сдать получится практически любую квартиру — и с хорошим ремонтом, мебелью и техникой, и старую без ремонта, полагает директор Key Capital.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина считает наиболее целесообразным покупать под сдачу объекты в новостройках в перспективных локациях, например в деловом кластере «Москва-Сити». По ее словам, квадратный метр в реализуемых здесь комплексах дорожает в среднем на 20% в год. 

Что делать с деньгами

Риелтор Екатерина Торопова считает, что нужно отталкиваться от того, когда и по какой цене была куплена недвижимость. Допустим, покупатель недавно приобрел жилье по программе льготной ипотеки под 8% годовых. Цена на такой объект, скорее всего, не выросла или увеличилась ненамного.

«В этом случае разумнее сдавать квартиру (тем более что цены на аренду сейчас растут), погашать свою льготную ипотеку арендными платежами и пока не торопиться с продажей», — рекомендует эксперт.

Если же квартира куплена два-три года назад за наличные и сейчас стоит на 2 млн дороже, чем тогда, то можно продать, если есть необходимость «достать» эти 2 млн.

Но надо ответить себе на вопрос: куда вы денете сейчас эти миллионы? Если есть четкий план, то пожалуйста. Только важно не забыть про 13% НДФЛ, которые надо будет заплатить после продажи.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов считает, что самым популярным способом инвестирования сейчас стали вклады. Об этом свидетельствует рекордный объем размещения денег в банках.

«С учетом повышения ставок по вкладам и счетам, вырученные от продажи средства, может быть, целесообразно именно депонировать, получив в перспективе доход за счет высокой ставки», — полагает он.

Перед тем как принимать решение об инвестициях или продаже уже купленного для этих целей жилья, важно просчитать возможную выгоду и риски.