Снимать или покупать — вопрос, актуальный для многих россиян, у которых нет собственного жилья. А с заградительными, как их называют эксперты, ставками по ипотеке его актуальность стала еще выше. Мы посчитали, какие расходы придется нести заемщикам при разных вариантах решения жилищного вопроса.

С июля 2024 года в России отменили универсальную льготную ипотеку и изменили условия других программ с господдержкой. Это, а также повышение ключевой ставки привело к переменам на рынке аренды жилья. Стоимость съема заметно возросла по всей стране и продолжает расти.

Мы решили посчитать, какова разница между покупкой и арендой квартиры. Для примера возьмем молодую семью — супругов Петровых с ребенком. Они решили поселиться в Южном Бутово и рассматривают для себя двухкомнатную квартиру стоимостью 15 млн рублей. Вот какие варианты им доступны.

Семейная ипотека

Представим, что ребенок Петровых младше шести лет. Тогда супруги могут воспользоваться льготной семейной ипотекой. Ставка по ней — 6% годовых, минимальный первоначальный взнос — от 20%, срок кредита — до 30 лет.

Предположим, наши заемщики смогли накопить с учетом материнского капитала 20,1% от стоимости желаемой квартиры. Таким образом, они вносят в качестве первоначального взноса 3,015 млн рублей и оформляют ипотеку на оставшуюся сумму.

При ставке в 6% годовых ежемесячный платеж составит 71 800 рублей. Если семья не будет погашать кредит досрочно, то за 30 лет выплатит банку 25,8 млн рублей.

Некоторые банки предлагают ставку 6% только своим зарплатным клиентам либо тем заемщикам, кто оформит обязательный полис страхования жизни и здоровья. В ином случае ставка может составить 7%. При таких условиях ежемесячный платеж будет 79 700 рублей, а общая стоимость кредита (долг плюс проценты) — 28,7 млн.

Важно учесть, что периодически в банках заканчиваются лимиты на семейную ипотеку. Из-за этого, например, Сбер заявил, что пока не выдает льготные жилищные кредиты для семей с детьми. А ВТБ поднял минимальный размер первоначального взноса до 50,1%. Найти банки с имеющимися лимитами по госпрограммам можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. 

Ипотека на вторичное жилье

Если ребенку Петровых больше шести лет или по каким-то причинам они хотят купить квартиру не у застройщика, а на вторичном рынке, то семейная ипотека для них закрыта. Тогда придется оформлять обычную на рыночных условиях. И эти расчеты суровы, ведь средняя ставка осенью 2024 года превышает 20% годовых.

Для покупки оставляем ту же квартиру стоимостью 15 млн рублей и тот же первоначальный взнос в 20,1% (3,015 млн рублей). Данные по ставкам актуальны на момент публикации материала. Но можно посмотреть обновленные условия в нашем каталоге.

ВТБ предлагает ипотеку на готовое жилье под 22,2% годовых. При наших вводных ежемесячный платеж составит 222 000 рублей, а общая стоимость за 30 лет, если не вносить досрочных платежей, — почти 80 млн рублей.

Альфа-Банк для зарплатных клиентов заявляет ставку 21,59% годовых. Ежемесячный платеж будет 216 000 рублей, общая стоимость — 77,7 млн.

У банка ДОМ.РФ ставка 21%, ежемесячный платеж — 210 000 рублей, общая стоимость — 75,6 млн.

Аренда квартиры

Супруги могут не покупать пока (или совсем) собственное жилье и продолжать снимать его. Хотя цены на аренду с начала года тоже существенно выросли. Предположим, они решили найти жилье в том же Южном Бутово.

По данным аналитиков «Яндекс.Аренды», в августе 2024 года медианная арендная ставка в Юго-Западном АО Москвы составляла 87 000 рублей. На «Циане» опубликовано 29 предложений двухкомнатных квартир в Южном Бутово по цене от 43 000 до 90 000 рублей (средняя стоимость — 66 200 рублей).

Для расчетов возьмем усредненную арендную ставку в 76 000 рублей. Она сопоставима с размером ежемесячного платежа по семейной ипотеке. Кроме того, нужно учесть, что арендная плата будет повышаться, тогда как сумма ежемесячного платежа по ипотеке зафиксирована. Но если денег на первоначальный взнос нет, то вариантов, кроме съема жилья, не остается.

По мнению аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой, решение о том, снимать жилье или оформлять ипотеку, каждая семья должна принимать исходя из своих приоритетов.

«Это зависит от выбранной каждым человеком индивидуальной финансовой стратегии, уровня и стабильности его дохода и долгосрочных планов, а также условий, которые предлагаются банками по ипотеке», — отметила она.

Руководитель агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова считает, что во многом решение зависит от того, есть ли у заемщиков деньги на первоначальный взнос и могут ли они взять ипотеку по льготной программе.

«Не все семьи могут позволить себе достать из ниоткуда один-два миллиона наличными. Если первоначальный взнос есть, то купить жилье по семейной ипотеке однозначно выгоднее, чем снимать, тем более что стоимость аренды сейчас тоже быстро растет», — пояснила она.