Многим россиянам в этом году пришлось отложить покупку недвижимости на неопределенный срок. Причин несколько. Во-первых, цены на жилье выросли и тенденции к их снижению нет. Во-вторых, Центробанк несколько раз повысил ключевую ставку, а власти не стали продлять льготную ипотеку для всех. Это сделано, чтобы охладить ипотечный рынок. В итоге ставки по ипотеке оказались такими высокими, что желающих оформить ее стало намного меньше.

Мы спросили у экспертов, когда можно ожидать снижения ставок и как понять, что пришло время для покупки жилья.

Взлеты и падения ключевой ставки

Процентная ставка по ипотеке напрямую зависит от ключевой ставки, которую устанавливает Банк России. В последний раз он повысил ее 13 сентября 2024 года до 19%. Максимум в последние два года был установлен 28 февраля 2022-го – 20%. После этого ставка снижалась и даже достигала 7,5% в сентябре 2022 – июле 2023 годов. Но снова пошла вверх.

Размер ключевой ставки фактически означает минимальный процент, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам и принимает у них деньги на депозиты. Поэтому банки устанавливают свои ставки по вкладам и кредитам для потребителей исходя из ее значения.

В июле, когда ЦБ повысил ключевую ставку до 18%, глава Центробанка Эльвира Набиуллина пояснила, что к этому привели четыре триггера.

«Во-первых, устойчивая инфляция увеличивается. Во-вторых, потребительская активность не охлаждается. В-третьих, положительный разрыв в экономике не сокращается, а жесткость рынка труда растет. В-четвертых, реализовались новые проинфляционные риски, связанные с санкциями», — перечислила она.

Причин рассчитывать, что в ближайшее время Банк России будет снижать ключевую ставку, нет. Скорее наоборот: после сентябрьского повышения Эльвира Набиуллина не исключила, что ставка еще раз вырастет в октябре.

Когда ипотечные ставки пойдут вниз

Исходя из сигналов Центробанка, смягчения денежно-кредитной политики следует ожидать не ранее 2025 года, считает аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. Тогда же, по ее мнению, можно рассчитывать и на постепенное снижение ставок по рыночной ипотеке.

«При этом вряд ли оно будет существенным. Скорее всего, регулятор будет снижать ключевую ставку поступательно, не вызывая макроэкономических шоков и дисбалансов на финансовом рынке, и такого же тренда стоит ждать в динамике ставок по ипотеке», – добавила Инна Солдатенкова.

Руководитель «ЭНСО Инвестиции» Алексей Головченко отметил еще один фактор, без которого, по его мнению, не стоит ждать снижения ставок. Это возвращение инфляции в России на плановый уровень 4–5%.

«Снижение будет зависеть от того, уйдет ли экономика России в рецессию. Если уйдет, стоит ожидать возврата к тем уровням ставки и объемам льготной ипотеки, которые мы использовали в 2022–2023 годах», – уверен он.

Как понять, что время для покупки квартиры пришло

По мнению руководителя «ЭНСО Инвестиции» Алексея Головченко, покупать недвижимость сейчас — риск. Во-первых, цены и на новостройки, и на вторичное жилье могут снизиться. Во-вторых, ставки по ипотеке в районе 25% по сути являются запретительными.

«При таких ставках взять ипотеку — "смерти подобно". Так что ждем снижения инфляции и снижения ключевой ставки. И, конечно, снижения цен на недвижимость. Но это все произойдет не ранее второй половины 2025 года», — полагает эксперт.

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова предостерегает: принимая решение об оформлении рыночной ипотеки, следует тщательно оценить свои возможности.

«Поскольку ставки по ней в тарифах банков пока еще сохраняются на запредельных уровнях, получить одобрение будет проблематично, так как для этого потребуется показать банку существенный уровень дохода, — сказала она. — Кроме того, переплата по такому обязательству будет высокой, ввиду этого прибегать к ней в текущих реалиях целесообразно, только если ипотека нужна на небольшую сумму или если потребность в жилье срочная и в дальнейшем вы сможете рефинансировать такую ипотеку».

Таким образом, если покупка жилья не горит, то стоит подождать, когда Центробанк начнет снижать ключевую ставку, а вслед за ним смягчат условия и банки.

У заемщиков, которые могут расcчитывать на льготную ипотечную программу, риски чуть меньше. Например, ставки по семейной и IT-ипотеке ограничены 6% годовых, но купить можно только новое жилье. Правда, у банков регулярно заканчиваются лимиты на льготные программы. Дело в том, что государство выделяет определенный объем денег, чтобы компенсировать банкам разницу между льготной ставкой и рыночной. Когда деньги заканчиваются, прием заявок на льготную ипотеку приостанавливается.

Чтобы урегулировать спрос, банки ужесточают требования к заемщикам. Так, ВТБ поднял размер минимального первоначального взноса по семейной ипотеке для незарплатных клиентов до 50,1%, аналогично поступил и Альфа-Банк.