В начале осени банки активно меняли условия ипотечного кредитования: одни финансовые организации снижали ставки и вводили новые продукты, другие, напротив, повышали стоимость ипотеки и упраздняли различные программы.
В разные стороны
Изменение банками условий по ипотечным кредитам носит довольно разнонаправленный характер: в то время как одни кредитные организации предлагают заемщикам все более привлекательные условия по действующим и новым продуктам, другие увеличивают ставки или вовсе отменяют действие отдельных программ.
Рост ставок по рублевым и валютным программам Альфа-Банка составил 0,2—0,5 п. п., ЮниКредит Банк увеличил стоимость ряда рублевых займов со сроком свыше 15 лет на 0,5—1 п. п., а ставки по ипотечным кредитам в рублях Райффайзенбанка возросли на 1,25 п. п. Кроме того, Абсолют Банк и Райффайзенбанк упразднили скидки (0,25 п. п.), действующие для заемщиков при условии оперативного подписания кредитного договора (в течение 30—45 дней) после одобрения заявки.
Понятно, что в случае существенного роста доллара и евро, ставок межбанковского кредитования выплаты заемщиков, получивших кредит в валюте или с плавающей ставкой, резко увеличатся, что может поставить под вопрос способность клиента своевременно погашать кредит. Предвидя возможные проблемы с платежеспособностью заемщиков, отдельные банки отменили кредитование в иностранной валюте и ипотеку с плавающими ставками.
Однако массового ограничения выдачи валютной ипотеки или кредитов с плавающими ставками пока не наблюдается. Из крупных банков от выдачи займов с плавающими ставками отказался только Банк Москвы, а ипотеку в иностранной валюте упразднил Промсвязьбанк.
Некоторые финучреждения вовсе перестали выдавать ипотечные кредиты. Банк «КИТ Финанс», который еще в конце августа анонсировал снижение ставок по одной из двух действующих на тот момент ипотечных программ, «КИТ Недвижимость», теперь вовсе приостановил выдачу таких кредитов. С 21 сентября «БНП Париба Восток» прекратил оказывать ряд услуг физическим лицам, включая предоставление ипотечных займов, так как решил сосредоточиться на POS-кредитовании в рамках грядущего совместного предприятия со Сбербанком.
Москоммерцбанк, не успев разместить на своем сайте информацию о новых ипотечных кредитах, поспешил удалить эти данные, вывесив вместо них предложение по кредитам на покупку залоговой недвижимости. В колл-центре банка сообщили, что запущенные было программы пока еще находятся на рассмотрении.
А между тем Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и многие банки, вопреки ожидаемому кризису, снижают процентные ставки по ипотеке и вводят новые кредитные программы. С конца лета окончательно вступили в силу новые, более низкие ставки кредитования по продуктам агентства. Также до конца 2011 года начнется реализация пилотного проекта АИЖК «Лояльная ипотека». По условиям проекта, заемщики смогут получить кредиты по программам АИЖК «Стандартный» и «Новостройка» с дополнительной опцией, которая позволит им в случае возникновения финансовых трудностей или при рождении ребенка снизить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на 40—65% от первоначального. Минимальный срок льготного периода составляет 6 месяцев, а совокупный льготный период за весь срок ипотечного кредита — не более 24 месяцев.
Банк «ДельтаКредит» с 1 сентября до 15 ноября на 0,5 п. п. снизил процентные ставки по ряду ипотечных кредитов в рублях. Также банк предложил заемщикам новые ипотечные программы на приобретение квартир в строящихся домах под залог прав требования (ранее — под залог имеющейся недвижимости). Аналогичные программы запустили банк «Открытие» и Связь-Банк.
Некоторые КФУ предложили новые кредиты на покупку и строительство частных жилых домов: в сентябре о запуске кредитования на строительство коттеджа в Ярославле заявил Нордеа Банк, а в начале октября Росбанк добавил в линейку ипотечных кредитов программы на покупку загородной недвижимости и на рефинансирование действующей в другом банке задолженности. Также Росбанк начал выдавать ипотечные кредиты в евро.
В Сбербанке с октября стартовала акция «В десятку» на приобретение жилья в объектах, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств Сбербанка. По условиям акции, которая продлится до конца года, кредит выдается в рублях на срок до 10 лет с первоначальным взносом не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости и по ставке 10% годовых, действующей для всех категорий заемщиков на период до и после регистрации ипотеки.
Газпромбанк тоже предложил заемщикам новый ипотечный продукт «Ипотека — Осеннее новоселье» на приобретение готовых и строящихся квартир и таунхаусов с весьма приятными условиями. Кредит выдается по ставке 8,8% годовых на срок до 5 лет в сумме не более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Ставки по ипотеке
Если говорить об условиях, действующих в рамках стандартных программ кредитования, то минимальные ставки сегодня предлагают банки, работающие по стандартам АИЖК: для вторичного рынка ставки агентства составляют 8,9—12,7% годовых в зависимости от суммы, срока кредита и размера первоначального взноса.
Но помимо процентов по кредиту банки (в том числе партнеры АИЖК) нередко дополнительно взимают комиссии за выдачу кредита. По стандартным программам кредитных организаций на приобретение готовых квартир с фиксированными ставками и первоначальным взносом 20% средние ставки для сроков от 7 до 25 лет находятся в диапазоне 12,7—13,1% годовых.
При получении кредита на покупку квартиры в строящемся доме под залог прав требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве на период до регистрации ипотеки ставка устанавливается на уровне в среднем на 1,5 п. п. выше, чем по ипотеке на вторичном рынке. После окончания строительства и регистрации ипотеки в пользу банка ставка, как правило, снижается до уровня процентов по программам кредитования на покупку готового жилья.
Правда, некоторые банки вводят исключения. Например, Нордеа Банк в рамках акции, действующей до конца года, устанавливает ставки по кредитам на покупку квартир в домах, возводимых компаниями-партнерами, на период строительства на том же уровне, что и по ипотеке на вторичном рынке. В Связь-Банке проценты по ипотечным кредитам на первичном рынке после регистрации ипотеки превышают уровень ставок по кредитам на готовое жилье. А в Ханты-Мансийском Банке, напротив, после регистрации ипотеки ставки снижаются заметно ниже уровня ставок по программам для вторичного рынка.
Первоначальный взнос и срок кредита
В рамках одной программы и одной валюты кредитования ставки по ипотечным займам зачастую определяются размером первоначального взноса (или соотношением кредит/залог) и сроком кредита.
На сегодня минимальный размер первоначального взноса для стандартных ипотечных кредитов в большинстве банков составляет 10—20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Правда, для получения кредита с первоначальным взносом от 10%, как правило, дополнительно требуется застраховать ответственность заемщика по кредитному договору. По таким условиям работают, например, банки — партнеры АИЖК, ВТБ 24, а с 1 сентября и «ДельтаКредит».
Нордеа Банк предоставляет ипотечные займы в размере до 90% от стоимости приобретаемой недвижимости при сумме кредита, не превышающей 250 тыс. евро. Также в ряде банков первоначальный взнос может быть уменьшен до 10% и ниже при наличии у заемщика документов, подтверждающих его право на получение субсидии и/или материнского (семейного) капитала (Сбербанк, ВТБ 24, «ДельтаКредит» и др.).
Кроме того, получить кредит без первоначального взноса можно в рамках целевого ипотечного кредита под залог недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика или третьих лиц. Но для таких займов обычно предусмотрено ограничение в виде максимально допустимого соотношения кредита к стоимости залога: размер займа не может превышать 80% от стоимости залоговой недвижимости.
Впрочем, есть и еще один вариант приобрести недвижимость полностью за счет кредитных средств. Некоторые банки готовы предоставить кредиты на первоначальный взнос: такое предложение есть, например, в арсенале НОМОС-Банка. Ранее аналогичный кредит предлагал также Росбанк. Максимальный срок кредита в разных банках в среднем ограничивается 25—30 годами. ВТБ 24 предлагает ипотечные займы на срок до 50 лет.
Ставки по ипотечным кредитам корректируются также в зависимости от полноты страхового обеспечения и формы подтверждения дохода заемщика. Надбавка к процентной ставке при отмене условия об обязательном личном и титульном страховании у крупнейших участников рынка находится в диапазоне 0,3—6,5 п. п. Возможность косвенного подтверждения основного или дополнительного дохода обычно увеличивает ставку на 0,5—1 п. п., а при рассмотрении в качестве основного предпринимательского дохода ставка по кредиту возрастает на 1—1,5 п. п.
Также по рублевым кредитам Райффайзенбанка надбавка к процентной ставке, действующая при подтверждении дохода справкой по форме банка, увеличена с 1 до 1,25 п. п. Альфа-Банк увеличил надбавку к процентной ставке по кредитам с неофициально подтвержденным доходом по отдельным программам и срокам до 2 п. п.
Марина ЧЕРНЫШЕВА, Banki.ru
