Аналитики ЦБ: исчерпание спроса на жилье в перспективе семи — девяти лет может обрушить цены

Форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие семь — девять лет, а отсутствие источников нового спроса, в свою очередь, — к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта по жилищному строительству. Об этом говорится в подготовленной департаментом исследований и прогнозирования ЦБ аналитической записке «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства».

Аналитики напоминают, что национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда в 120 млн кв. м к 2024 году (плюс 30% к 2018-му). По мнению экспертов ДИП Центробанка, реализация таких масштабных планов может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса.

Так, планы по увеличению объемов строительства наложились на переход строительной отрасли к новой кредитной модели финансирования. «Процесс перехода будет непростым и приведет к ускорению процесса оздоровления рынка и уходу многих неэффективных и финансового несостоятельных компаний. На этом фоне важно будет обеспечить сохранение производственных мощностей уходящих с рынка компаний и их переход к финансово состоятельным компаниям», — подчеркивается в докладе.

Эксперты указывают, что новая модель предполагает увеличение объема банковского кредитования застройщиков, занимающихся жилищным строительством, более чем в десять раз, что приведет к росту кредитных рисков банков. Меры Банка России по изменению порядка формирования резервов на возможные потери частично решают проблему роста нагрузки на капитал банков, однако без значительного улучшения финансового состояния строительной отрасли наращивание кредитного портфеля строительного сектора негативно скажется на финансовой устойчивости банков.

Достижение заложенных в национальном проекте ориентиров по объемам покупки жилья на первичном рынке с помощью ипотеки потребует продолжения роста этого вида кредитования на текущем уровне или даже его ускорения в ближайшие шесть лет. Это приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и либо еще сильнее снизит норму сбережений, либо будет сдерживать рост потребительского спроса, предупреждают аналитики.

Кроме того, быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности и чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения (до 4% в год в реальном выражении), а также при замедлении роста неипотечного потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам.

Согласно представленным в аналитической записке оценкам, весь текущий объем потенциального спроса на покупку жилья на первичном рынке с использованием ипотеки по рыночным ставкам при достижении целевых показателей национального проекта может быть удовлетворен в течение семи — девяти лет. «Новые значимые источники спроса на ипотеку, с учетом накопленной к тому времени задолженности по ипотеке и уже достигнутого уровня обеспечения домохозяйств жильем, вряд ли появятся. Это может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта. Такой исход вряд ли является желательным с точки зрения всех участников рынка: строительных компаний, банков и населения», — рассуждают аналитики.

Некоторый потенциал роста спроса на новостройки есть в регионах с недостаточным развитием ипотеки и высокой долей ветхого и аварийного жилья. Реновационные программы, финансируемые из бюджетов субъектов РФ, способны поддержать как спрос, так и предложение на рынке первичного жилья, однако большинство регионов не имеет финансовых ресурсов для запуска таких программ, признают в ЦБ.

Также аналитики отмечают, что развитие рынка аренды жилья позволяет увеличить эффективность использования жилого фонда и способствует улучшению жилищных условий без дополнительного строительства новых домов.

«Важно разработать меры по смягчению данных ограничений, — полагают в ДИП ЦБ. — В частности, значительные усилия необходимы для оздоровления строительной отрасли, повышения ее финансовой устойчивости и кредитоспособности».

По мнению аналитиков, существенные резервы для снижения себестоимости и роста эффективности строительных компаний можно найти в уменьшении регуляторной нагрузки и облегчении доступа к инфраструктуре.

«Со стороны спроса необходимо добиться успеха в реализации структурной политики и существенном улучшении инвестиционного климата как основы ускорения темпов роста российской экономики и доходов населения», — заключают авторы доклада.

В аналитической записке отмечается, что ее содержание отражает личную позицию авторов и может не совпадать с официальной позицией Банка России.