В начале осени депозиты окончательно потеряли свою привлекательность. Ставки по вкладам в очередной раз упали и все больше «проигрывают» инфляции. Очередной обвал рубля и угроза второй волны пандемии заставили вкладчиков искать альтернативные антикризисные варианты.
В сентябре россияне в массовом порядке бросились закрывать вклады. По данным Банка России, по итогам первой декады сентября средняя максимальная ставка топ-10 российских банков по депозитам физлиц в рублях упала и составила 4,41% годовых. Это минимальный за всю историю наблюдений с середины 2009 года уровень. Сегодня рублевые вклады не приносят реального дохода и едва «догоняют» официальную инфляцию Росстата.
Еще хуже картина в сегменте валютных вкладов. Например, в сентябре на фоне существенного обесценивания рубля вкладчики забрали из СберБанка 440 млн долларов. Большая часть этих денег, по мнению аналитиков, перетекла на рынок ипотеки.
У этой негативной для вкладчиков тенденции есть причины. Самая главная — на 2% упала ключевая ставка ЦБ. С начала текущего года регулятор четыре раза снижал ее с 6,25% до 4,25%. Вслед за индикатором падали ставки по кредитам и вкладам. Но до «депозитного дна» еще далеко. На октябрь ЦБ установил ориентир (базовую доходность) для рублевых вкладов на срок до 90 дней на уровне 4,009%, для вкладов от 91 до 180 дней — на уровне 4,684%. Никто не сомневается, что в ноябре и декабре ставки по депозитам обновят антирекорды.
Падение ставок ускоряет слабеющий рубль. Цены на нефть, которые по традиции являются «палочкой-выручалочкой», находятся на низком уровне. В ожидании новой порции антироссийских санкций и возможной победы демократов на выборах президента США иностранные резиденты «побежали» из ОФЗ, что также ударило по позициям рубля. Пессимизм усугубляет буксующая российская экономика.
В этих условиях вкладчики, разочаровавшись в банковских вкладах, ищут альтернативные пути вложения свободных средств. Например, многие эксперты советуют вложиться в золото (фьючерсы, «золотые» инвестфонды ETF). Но эти операции требуют специальных знаний и опыта. Для подавляющего большинства граждан проще и понятнее покупка «квадратных метров». Причем именно в новостройке.
Во-первых, покупка жилья в новом доме выгоднее депозита, поскольку цена на него растет вместе со стадией строительной готовности. Большинство банков предлагают вкладчикам прибыль в 4—4,3% годовых. Доходность «умных» инвестиций в рынок недвижимости не идет ни в какое сравнение. Например, известный московский девелопер «Донстрой» недавно поделился своими данными, по которым доходность некоторых проектов превышает 17% годовых. Наглядный пример: если в июле 2018 года квартира в их проекте «Огни» площадью 60 кв. м стоила 10 млн рублей, то к июлю 2020-го стоимость квартиры выросла на 4 млн рублей, а инвестиционная доходность вложения составила более 17% годовых. Неслучайно около 20% клиентов «Донстроя» — инвесторы, которые покупают «квадраты» с целью дальнейшей перепродажи.
Во-вторых, крайне выгодная субсидированная государством ипотечная ставка в 6,5%. По такой ставке купить можно только квартиру в новостройке, это ее бесценное преимущество перед вторичкой. Первичный рынок жилья находится в активной фазе роста. По данным ЦИАН, за последние три года стоимость первичного жилья в Москве выросла на 24%, до 210,8 тыс. рублей за кв. м. По мнению специалистов, спрос на новостройки восстановился благодаря запуску программы льготной ипотеки, что привело к росту средних цен на первичное жилье в целом по стране на 8%.
Интересно, что подорожание квартир не охладило ажиотаж на первичном рынке. В Москве в минувшем сентябре, по оценке ЦИАН, впервые в истории в течение одного месяца было заключено более 10 тыс. договоров долевого участия. Пал предыдущий рекорд в 8,5 тыс. ДДУ, зафиксированный в конце 2018 года. Всего же за III квартал в столице заключено 21,5 тыс. договоров (плюс 98% за квартал, плюс 22% за год).
Недавно правительство РФ сообщило о планах продлить госпрограмму льготной ипотеки под 6,5%, которая должна была завершиться 1 ноября, до конца 2021 года. Одновременно предлагается расширить ее объем более чем в три раза, до 2,8 трлн рублей. Эти меры однозначно поддержат рост цен на жилье, не сомневаются эксперты. Как напомнили в агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР), после запуска льготной ипотеки, с конца мая до конца августа, средние цены сделок на первичном рынке жилья увеличились на 8%. По прогнозу аналитиков НКР, на горизонте 2021—2025 годов, минимальный ежегодный рост составит 4%.
В-третьих, новостройки — высоколиквидный товар. В случае необходимости новые «квадраты» можно легко, быстро и безопасно продать без риелторов-посредников. Крупные и специализированные банки за небольшую комиссию предлагают на вторичном рынке массу онлайн-сервисов и «конструкторов сделок».
В-четвертых, в «погоне за клиентом» многие девелоперы и банки стали массово улучшать спецакции по совместным ипотечным программам. По итогам III квартала 2020 года впервые в истории столичного рынка новостроек доля сделок с привлечением заемных средств превысила отметку в 60%, достигнув максимального значения в сентябре — 66,8%.
У феномена есть объяснение — никогда в новейшей российской истории ипотека не предлагалась на таких выгодных условиях. Особенно льготные условия по жилищным ссудам предлагаются сейчас в столице, субсидируя их практически до нуля. Не секрет, что московские новостройки — всегда высоколиквидный товар. Сейчас у региональных инвесторов появился редкий шанс с помощью недорогого «входного ипотечного билета» стать москвичом.
Если хорошо поискать, то можно найти суперпредложения. Например, банк ВТБ и компания «Донстрой» предлагают программу дополнительного субсидирования ипотечной ставки до 0,5% годовых в первый год пользования кредитом. По сути, покупателям предложили беспроцентную годовую рассрочку, а затем выгодный кредит со ставкой 6,5% годовых. Вдобавок для жителей Московского региона, Санкт-Петербурга и области максимальную сумму кредита увеличили с 8 млн до 12 млн рублей. Чтобы получить льготы, первоначальный взнос по ипотеке должен составлять от 20% стоимости квартиры, а срок кредитования — до 30 лет. Добавим, что квартиру можно купить с помощью онлайн-сервисов, что не только безопасно в сегодняшние времена, но и очень удобно для региональных покупателей.
Конечно, спешить с покупкой новой квартиры не стоит. При выборе застройщика ключевой фактор — его репутация. Крупных, опытных и надежных девелоперов в нашей стране можно пересчитать по пальцам одной руки. Оценивайте инвестиционный потенциал приглянувшейся квартиры здраво, но не забывайте, что в российской истории, богатой на острые кризисы и потрясения, московские новостройки, пожалуй, лучший защитный актив.
