НКР: ипотечные рекорды 2020 года могут устоять и через год

В 2020 году будет установлен рекорд по выдаче ипотеки — 3,9—4 трлн рублей, но повторить его в следующем году вряд ли удастся, и показатель не превысит 3,7 трлн рублей, свидетельствуют подсчеты рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги». Рост в текущем году подстегнула господдержка, которая обеспечила каждую третью сделку и помогла с опережением удовлетворить часть спроса 2021 года.

«Ипотека лучше всех основных сегментов кредитования перенесла первые удары кризиса, обусловленного пандемией и связанными с ней карантинными ограничениями (в том числе закрытые до лета МФЦ в ряде крупных городов, включая Москву и Санкт-Петербург). Во II квартале ее рост замедлился, но в этот же период прочие сегменты розничного кредитования и кредитования юридических лиц показали снижение почти на 2%. В III квартале был зафиксирован рекордный прирост ипотечного портфеля — на 8%. Главным «виновником» и сохранения положительной динамики во II квартале, и рекорда в июле — сентябре стала госпрограмма льготной ипотеки с максимальной ставкой 6,5%, введенная в апреле и позднее продленная до июля 2021 года», — говорится в исследовании.

По мнению экспертов, ставки нащупывают дно: их снижение в среднесрочной перспективе не превысит 0,3—0,5 процентного пункта. Средняя ставка новых кредитов в первом полугодии 2021 года может обновить минимум на уровне 6,8—7%, а без учета льготной ипотеки — 7,4—7,5% на фоне сохранения мягкой монетарной политики. Опустить ставки ниже не позволит необходимость поддерживать доходность вкладов — ключевого источника фондирования ипотеки, полагают в НКР.

Доступность жилья, считают аналитики, падает: резкое увеличение среднего ипотечного кредита почти не нашло отражения в приобретаемых квадратных метрах. За восемь месяцев текущего года средняя сумма кредита подскочила на 11% по сравнению с тем же периодом 2019 года, до 2,45 млн рублей. Однако площадь жилья, которое можно на нее приобрести, увеличилась лишь на 2% — всего 0,7 кв. м — из-за опережающего роста цен.

«Льготная ипотека обнулила выгоду от снижения ставок по собственным программам банков. В выигрыше остались заемщики, оформившие льготный кредит в первые три-четыре месяца действия госпрограммы. В рамках собственных программ банков ипотечники не получили значимой выгоды от снижения ставок, а из-за роста цен многие были вынуждены увеличивать и размеры запрашиваемого кредита», — замечают эксперты.

По прогнозу аналитиков, доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков может достигнуть 2% по итогам 2021 года против 1,6% на 1 октября 2020-го. Рост будет обеспечен выходом на просрочку части реструктурированной задолженности, а также замедлением в размывании проблемной задолженности выдачей новых кредитов. Впрочем, подобный рост пока не несет рисков для ведущих ипотечных банков и системы в целом, оговариваются эксперты.

НКР считает формирование пузыря на рынке недвижимости в 2021 году маловероятным. «Мы не ожидаем перелома тренда к росту цен на новостройки, но в следующем году темпы их повышения замедлятся. Перегрев рынка недвижимости возможен при сохранении высоких темпов роста ипотеки после 2021 года при одновременно слабом восстановлении доходов населения. Однако нарастание рисков с высокой вероятностью будет купировано Банком России», — заключают в НКР.