Жилье не будет «резиновым». Подписан закон о запрете микродолей в квартирах

В России установлен официальный запрет дробить жилье на микродоли: на каждого собственника при разделении общей площади должно приходиться не меньше 6 кв. метров. Соответствующий закон, принятый Госдумой 28 июня этого года и одобренный Советом Федерации 8 июля, подписан президентом и вступает в силу 1 сентября 2022-го. Он опубликован на сайте «Российской газеты».

Не меньше 6 кв. метров на человека

Закон, в частности, вносит в Жилищный кодекс РФ новое положение, согласно которому «собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника».

Если сделка с жилплощадью будет заключена с нарушением этого положения, она будет признана ничтожной, следует из документа.

Но этот принцип не применяется «при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений», уточняется в нормативном документе.

Проблема микродолей

По словам руководителя направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольги Балбек, законодательные изменения направлены прежде всего на пресечение продажи микродолей в квартирах ради прописки. Речь идет о так называемых резиновых квартирах.

«РГ» напоминает, что недавно этой проблемой занялась Генпрокуратура, обратившая внимание на сложившуюся в крупных городах незаконную практику дробления квартир на микродоли площадью до 2 кв. сантиметров, которые жители РФ, в том числе мигранты, получают по фиктивным договорам дарения и купли-продажи. Фактически проживать в таких квартирах они не могут, но регистрируются в них и оформляют различные социальные пособия, что наносит ущерб местным бюджетам.

Как писал «Коммерсант» в конце июня, в одной лишь Москве прокуратура обнаружила порядка 70 «резиновых» квартир, где были зарегистрированы более 14 тыс. человек.

«Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных», — пояснял ранее, комментируя принятие закона Госдумой, один из авторов поправок — председатель думского комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников.

По мнению заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, прописанных в законе 6 кв. метров на человека слишком мало — возможной долей для продажи следовало бы определить отдельное изолированное помещение, при этом максимально затруднив его отчуждение без согласия собственников.

В Госдуме рассматривалось предложение запретить выделять доли в квартирах, если их невозможно огородить стенами, но оно не было поддержано, указывает «РГ».

Против рейдеров

Закон о запрете микродолей также нацелен на проблему рейдерских захватов жилья, когда купивший долю новый собственник вселяется в квартиру и вытесняет оттуда других жильцов, полагают эксперты. Ольга Балбек уточняет, что в такой ситуации может оказаться семья, члены которой, например бывшие супруги или наследники, не могут договориться между собой.

Крашенинников также говорит о проблеме рейдеров, хотя и отмечает, что микродоля не дает возможности проживать в жилом помещении.

«Получив право собственности на микродолю, которая сейчас может составлять даже 15 квадратных сантиметров, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни. Не брезгуя никакими методами психологического или даже физического воздействия, они выживают сособственников из помещения и завладевают жильем полностью. Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», — рассуждает депутат.

«Семейные» поправки

Как сообщалось, закон также вносит поправки в Семейный кодекс. Они позволяют суду изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе (не только в жилье) в том случае, если один из них совершал без необходимого в силу закона согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях.

«Например, при бракоразводном процессе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго. В этом случае отпадет необходимость признавать в суде сделку недействительной, собирать доказательства, тратить время. Будет достаточно доказать, что сделка была совершена без его согласия. В таком случае суд может уменьшить долю общего имущества недобросовестного продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить», — поясняли в Госдуме.