Объем нераспроданных новостроек достиг рекорда: что ждет рынок в 2023 году

Площадь нераспроданных квартир в новостройках в декабре достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывая и доступные к покупке квартиры, и еще не вышедшие на рынок), пишет РБК со ссылкой на подсчеты компании «INFOLine-Аналитика». Это максимальный показатель как минимум с января 2020 года, когда такие данные стали учитывать в единой информационной системе жилищного строительства.

В январе 2020 года площадь нераспроданных квартир в новостройках составляла почти 62 млн кв. м, или 60% объектов в стадии строительства на тот момент. В апреле того же года, чтобы поддержать застройщиков на фоне начавшейся пандемии COVID-19, запустили льготную ипотеку. Уже к концу 2020-го показатель снизился до примерно 53 млн кв. м. В 2021 году площадь нераспроданных квартир в разные месяцы колебалась от 51 млн до 59 млн кв. м.

Большой объем нераспроданного жилья связан с тем, что застройщики не сбавили в этом году темпы запуска новых проектов, а спрос стал снижаться, заключили аналитики «Дом.РФ». По данным Росреестра, в январе — сентябре 2022 года продажи в российских новостройках упали на 15,5% — до 533,7 тыс. квартир.

Несколько лет запасы непроданного жилья были на минимуме, на фоне чего цены стремительно росли, а с увеличением предложения в последние несколько месяцев рост цен на новостройки замедлился, добавили эксперты. В частности, в Москве в этом году стоимость квартир и апартаментов выросла на 7,7%, тогда как в прошлом — на 20%, по данным агентства недвижимости «Метриум».

Резкий спад в октябре

Резкий спад в продажах новостроек произошел в октябре, следует из данных аналитиков. В сентябре на первичном рынке Москвы было совершено 7 020 сделок по ДДУ. В октябре показатель упал — клиенты приобрели лишь 4 210 лотов. В ноябре ситуация немного выправилась, было реализовано 5 370 лотов, но к сентябрьским значениям продажи так и не вернулись, пояснила Forbes управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Впрочем, продажи новостроек в 2022 году не стали худшими за всю историю — они выглядят провальными на фоне ажиотажного спроса конца 2020-го и всего 2021 года, отметили эксперты.

«Уровень спроса в 2022 году все еще продолжают сравнивать с рекордными продажами в 2021 году, но тогда это был другой рынок: действие льготной ипотеки, более низкий уровень цен и выход новых проектов по стартовым ценам», — напомнила гендиректор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.

«Последний рывок» в декабре

В декабре спрос совершит «последний рывок» перед 2023 годом, ожидают большинство опрошенных Forbes экспертов.

«В декабре восстановление спроса продолжится. Многие граждане поспешат воспользоваться последним шансом совершить покупку с привлечением льготной ипотеки. Кроме того, людей точно привлекут многочисленные праздничные акции от девелоперов», — полагает Коркка из компании «Метриум».

Чего ждать в 2023 году

Но прогнозы на начало 2023 года пока неоптимистичные из-за ряда факторов — от геополитических до снижения реальных доходов населения, отмечает эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Владислав Анисимов.

Снижение спроса и продаж может продолжиться в следующем году в случае отмены льготной ипотеки в крупных городах, допускают застройщики. В среднем по рынку спрос снизится на 20% в 2023 году, в сегменте массмаркета — на 10–15%, прогнозирует руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников.

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин считает, что отмена льготной ипотеки не вызовет фатального снижения спроса в Москве: по его мнению, клиенты смогут переориентироваться на другие ипотечные госпрограммы. Стагнация на рынке возможна в начале 2023 года, но затем спрос продолжит восстанавливаться, ожидает эксперт.

Снижению спроса способствует масштабный отъезд граждан из страны при отсутствии позитивной динамики в численности населения, считает гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров.

«В 2023 год мы входим не только с устойчивым превышением смертности над рождаемостью, но и с масштабной волной эмиграции. И эта эмиграция негативно влияет на спрос на жилье, так как уезжают наиболее обеспеченные граждане: 50% всех долларовых миллионеров уехали из России с марта по ноябрь 2022 года», — объясняет эксперт.

По его мнению, на снижение спроса на жилье продолжит влиять и переход населения в режим жесткой экономии.