ЦБ РФ объявил на прошлой неделе, что с 1 октября введет новые ограничения по ипотеке: банки обяжут применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. Регулятор отметил, что меры вводятся на «запретительном уровне». Как ужесточение требований ударит по клиентам банков, рассказали РБК участники рынка.
Какие меры вводит ЦБ
ЦБ с 2019 года применяет макропруденциальные надбавки: банк обязан при выдаче кредита в зависимости от его уровня риска создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, что делает их менее выгодными для банков.
В ипотеке коэффициенты для расчета дополнительного капитала зависят от двух параметров: показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН) и размера первоначального взноса (ПВ). Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН выше 80%.
ЦБ опубликовал две схемы надбавок — для ипотеки на первичном и вторичном рынках. Наиболее жесткие требования предусмотрены для сегмента новостроек. По кредитам с первоначальным взносом ниже 10% независимо от ПДН надбавка составит 9 против 1,5 ранее (то есть при расчете нормативов достаточности капитала каждые 100 рублей такого кредита будут «стоить» банку как 900 рублей). Для ипотеки с ПВ 10–15% коэффициент составит 2,5–6. Надбавки не применяются к кредитам с ПВ свыше 30% для заемщиков с ПДН до 70%.
По ипотеке на готовое жилье изначально надбавки затрагивали лишь кредиты с ПВ менее 15%, но сейчас они распространятся на более широкий спектр требований. По кредитам с ПВ ниже 10% коэффициент увеличится до 4. Таким образом, надбавки не коснутся только кредитов с первоначальным взносом от 20%, одобренных для заемщиков с ПДН ниже 50%.
Кому будет сложнее получить ипотеку
Значительную долю продаж сейчас составляет ипотека с первоначальным взносом в диапазоне 10–20% для заемщиков с показателем долговой нагрузки 60%, отмечает директор департамента розничных рисков банка ЗЕНИТ Александр Шорников. По таким кредитам банкам придется применять повышенные риск-веса, но не максимальные.
«Фактор действия новых надбавок не окажет критичного влияния на самые массовые сегменты кредитования», — считает эксперт. При этом льготная ипотека будет менее подвержена ужесточению требований. Такие программы изначально ограничены по нижнему порогу первоначального взноса и сумме кредита, поясняет Шорников.
Новые меры ЦБ «несколько ограничат» доступность ипотеки для клиентов с низким первоначальным вносом и высоким показателем долговой нагрузки, считают в ВТБ. Шансы получить кредит сократятся лишь у высокорискованных заемщиков с невысоким уровнем доходов и низкой финансовой дисциплиной, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Но «менее качественные» заемщики все равно смогут получать кредиты под залог имеющейся недвижимости, рассуждает эксперт. Кроме того, чтобы получить ипотеку, важно будет предварительно «закрыть неиспользуемые кредитные карты и другие потребительские кредиты, которые "съедают" запас ПДН», рекомендует Шорников.
При этом специфика надбавок такова, что банки с достаточным уровнем запаса по капиталу смогут поддерживать объем выдач, несмотря на ужесточение требований, указывает директор по банковским рейтингам НРА Константин Бородулин. «Ведущие банки имеют возможность сохранять [для клиентов] первоначальный взнос на уровне ниже 20%, несмотря на ограничительные решения регулятора», — соглашается Сырцов.
