На прошлой неделе президент России Владимир Путин заявил, что власти видят риски для экономики из-за льготной ипотеки и пытаются их устранить. На этом фоне правительство повысило размер первоначального взноса по льготным ипотечным программам и снизило размер субсидий банкам. С другой стороны, недавно были расширены условия IT-ипотеки, также Путин предложил увеличить охват дальневосточной ипотеки и повысить верхнюю планку кредита по ней.
В ЦБ выступали за сворачивание программ субсидирования еще в прошлом году. В Минфине рассчитывали, что программа льготной ипотеки на новостройки прекратит свое действие 31 декабря 2022 года. Но президент объявил о ее продлении до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%. Сейчас некоторые эксперты говорят о рисках ипотечного «пузыря» и о том, что рано или поздно государству придется заморозить льготные программы.
Что будет дальше с льготной ипотекой, рассказали опрошенные Банки.ру участники рынка недвижимости.
Какие возможны варианты
Преждевременно сворачивать программы субсидирования ипотеки власти не станут, считает девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин. «Отказ от субсидирования ипотеки приведет к резкому падению спроса на новостройки, примерно на 30–40%», — указывает эксперт.
ЦБ полагает, что обвал спроса поможет снизить возросшие за последние годы цены на жилье, это якобы аргумент за сворачивание льготных программ, но это не так, говорит Щекин: собственники квартир просто снимут их с продажи, а не предпочтут дешево продавать. При этом для строительной отрасли отказ от поддержки спроса будет означать снижение объемов ввода, которые к концу этого десятилетия, по планам властей, напротив, должны возрасти.
Сторонники тотального отказа от льготных кредитных программ считают, что они создают угрозу возникновения долгового «пузыря», а также ведут к чрезмерным бюджетным расходам, отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Но высокий минимальный первоначальный взнос ограничивает число высокорискованных заемщиков, отмечает он. При этом траты государства на адресные программы абсолютно обоснованы, поскольку содействуют развитию строительной отрасли, играющей важную роль в формировании ВВП, считает эксперт.
Важно четко разделять льготные кредитные программы по их назначению, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Субсидированная ипотека для всех заемщиков должна внедряться только в периоды резкого спада потребительской активности, чтобы не провоцировать ажиотажный спрос и спекулятивную активность. Вместе с тем адресные программы могут применяться на постоянной основе, ведь они не только служат "подушкой безопасности" для девелоперов, но и становятся мерой социальной защиты населения», — поясняет участник рынка.
По мнению Щекина, не стоит трактовать расширение ипотеки для IT-специалистов и жителей Дальнего Востока «как сигнал к тому, что власти готовы долго поддерживать субсидирование». «Эти программы охватывают очень незначительную группу покупателей, поэтому их поддержка может продолжаться еще долго, она не так обременяет бюджет, как семейная и льготная ипотеки», — поясняет он.
«Семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная ипотека зарекомендовали себя эффективными инструментами стимулирования спроса на жилье и решения стратегических государственных задач <...> Уверен, что данные программы обязательно будут продлены, а возможно, даже станут бессрочными», — соглашается Сырцов. В то же время «стандартная льготная ипотека может исчезнуть уже в следующем году», допускает эксперт. «Рынок адаптировался к условиям внешнего давления и больше не нуждается в подобном чрезвычайном инструменте», — объясняет он.
Продление адресных программ вкупе со сворачиванием всеобщей льготной ипотеки — это оптимальный вариант, который обеспечит баланс интересов властей, застройщиков и заемщиков, считает и Голев. «Всеобщие льготные программы — противоядие, которое уместно для поддержки рынка исключительно в периоды нестабильности. Затем они должны постепенно сворачиваться. Собственно, сейчас это и происходит. Увеличение процентной ставки, а теперь и минимального первоначального взноса — шаги на пути к полному отказу от льготной ипотеки под 8%», — полагает эксперт.
При этом не исключено, что программа льготной ипотеки на новостройки «все же может быть продлена, пусть и на более жестких условиях, ведь скоро стартует президентская кампания», напоминает Голев. «Дальнейший пересмотр условий вполне возможен. Не исключено, что в будущем снова увеличат минимальный первоначальный взнос, скажем до 25–30%, или повысят предельный размер льготной ставки (по семейной ипотеке — до 8%, а по льготной — до 9%)», — прогнозирует Щекин.
Вместе с тем адресные программы точно не исчезнут, убежден Голев: ведь они не ведут к перегреву рынка, поддерживают строительную отрасль и помогают обновлять жилищные условия нуждающимся категориям населения.
