Продать квартиру через посредника, подготовить договор купли-продажи самостоятельно — оказывается, так можно! В этом уроке вы узнаете все о том как продать квартиру. 

Список документов для продажи квартиры

Потребуется ваш паспорт (если менялась фамилия, то свидетельство о перемене имени), выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры к нему. Это базовый пакет документов, но, кроме этого, нужно учитывать обстоятельства сделки.  

Если квартиру продает семья и это совместно нажитое имущество

Нотариальное согласие на продажу квартиры от супруга/супруги

Если квартира находится в ипотеке

Согласие банка на продажу квартиры

Документы о состоянии ипотеки и сведения о том, что долг будет погашен или переведен на покупателя

Если квартира покупается в ипотеку

Список документов определяет банк. Он может запросить:

• технический паспорт на квартиру, который содержит данные о перепланировке (если была);
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (не всегда нужна);
• справку об отсутствии долгов по оплате ЖКУ.

Если квартира покупается с участием материнского капитала и других государственных программ

Проверить, чтобы в договоре купли-продажи было условие, что квартира покупается с использованием маткапитала за безналичный расчет, указать банковские реквизиты получателя денег.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние

Разрешение органа опеки и попечительства на сделку. Его можно получить, если вы представите документы, что приобретаете равнозначное по техническим характеристикам жилье или перечислите средства от продажи на счет несовершеннолетнего и распоряжаться этими деньгами можно также с разрешения опеки (например, направить эти деньги на покупку нового жилья).

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

Собрать документы:

• заявление;
• паспорт законного представителя;
• свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;
• документы на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);
• выписка из банка, подтверждающая открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;
• единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• отчет об оценочной рыночной стоимости жилья.

Подать документы в органы опеки (в разных регионах они называются по-разному, например, отделы социальной защиты населения) или через «Госуслуги».

В течение 15 дней получить ответ, полученный документ взять на сделку. Нет срока действия либо описано условие.

Если собственник квартиры не присутствует на сделке лично

Необходима нотариально заверенная генеральная доверенность на уполномоченное лицо. Подлинность документа можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты России. В документе должны быть указаны: 

• Ф. И. О. и паспортные данные собственника квартиры.
• Ф. И. О. и паспортные данные доверенного лица.
• Предмет доверенности (продажа квартиры).
• Адрес продаваемой квартиры.
• Сумма сделки (по желанию).
• Срок действия доверенности.
• Подпись собственника квартиры.
• Дата составления доверенности.

Можно проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Можно запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.

Если покупателю нужна полная юридическая проверка квартиры перед покупкой

Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ. Ее выдаст управляющая компания или ТСЖ. Документ подтверждает, что нет долгов по коммунальным платежам. Срок действия – 10 дней.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для того, чтобы убедиться в дееспособности пожилого продавца. Иногда этот документ требует банк при оформлении ипотеки на квартиру. 

Справка о характеристике помещения по форме 7, которая содержит данные о его технических характеристиках. Ее можно получить в паспортном столе, отделении МФЦ и через «Госуслуги».

Адресная справка, которая содержит сведения о том, кто прописан в квартире сейчас. Иногда просят архивную справку, в которой указано, кто и когда был зарегистрирован в квартире. Такой документ возможно получить, если сохранилась домовая книга. Получить адресную справку можно в паспортном столе, МФЦ, «Госуслугах», отделениях регистрационного учета.

Справка об отсутствии арестов и запретов на регистрационные действия — это выписка из ЕГРН, в которой указаны все обременения.  

Нотариально заверенные согласия на продажу от других собственников, если квартира в общей собственности.

Технический паспорт квартиры или акт приема перепланировки от БТИ, чтобы убедиться, что все изменения в квартире узаконены. Получить технический паспорт можно в БТИ. Для этого необходимо подать заявление и предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Если паспорт утерян или не был получен ранее, БТИ проведет необходимые замеры и исследования для его восстановления или первичного оформления. Стоимость нового паспорта — от 3 тыс. до 10 тыс. рублей в зависимости от региона и площади квартиры.

Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Как оформить договор купли-продажи

Основные положения договора купли-продажи

Договор купли-продажи должен быть письменным. Он может содержать разные сведения, но есть основные, без которых документ могут счесть недействительным:

• стоимость;
• предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры, права и обязанности сторон при купле-продаже квартиры;
• стороны договора с указанием паспортных данных, их подписи;
• перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Про последний пункт расскажем подробнее: он нужен, если на момент сделки в квартире зарегистрированы лица (пока не куплена новая квартира, где они могут зарегистрироваться) или арендаторы (если квартира сдается в аренду). 

Можно не включать этот пункт, если в квартире никто не зарегистрирован или все зарегистрированные лица выписались до сделки. 

Что еще можно добавить в договор купли-продажи квартиры

• В договор можно добавить информацию о том, что стороны не лишены дееспособности (не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, которые могли бы помешать пониманию сути сделки, не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, заключают сделку добровольно).
• Зафиксировать момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества: например, с даты подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры.
• Определить, когда фактически квартира передается  покупателю.
• Точно указать сроки и способы оплаты.
• Если квартира продается с мебелью и техникой, то приложить к договору опись всех вещей. 
• Определить в договоре сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире.
• Определить неустойку в случае нарушений каких-либо условий договора. 
• Гарантировать со стороны продавца, что все сведения о состоянии квартиры и ее юридической чистоте достоверны.

Акт приема-передачи квартиры

Передаточный акт можно оформить как пункт договора или как отдельное приложение к договору. Он, так же как и договор, должен содержать сведения о продавце и покупателе, предмет договора (адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер).

В акте содержится описание квартиры (стены, пол, потолок, окна, двери, сантехника и т. д.), указание на имеющиеся повреждения, информация о том, что покупатель осмотрел квартиру и не имеет претензий к ее состоянию. При наличии в квартире перепланировок необходимо получить акт согласования перепланировки до составления акта приема-передачи.

В акте расписываются продавец и покупатель, ставят дату. Документ должен быть составлен в двух экземплярах. 

Что дополнительно можно включить в акт приема-передачи квартиры:

• Перечень передаваемого оборудования и мебели.
• Сведения о показаниях приборов учета воды и электроэнергии.
• Соглашение о переходе коммунальных платежей.
• Другие условия, которые считают необходимыми стороны.

Когда договор купли-продажи признается недействительным

Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. 

Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. 

Сделки без намерения заключить правовой договор. 

Сделка, совершенная недееспособным гражданином. 

Сделки, которые заключают под угрозой насилия,  по сговору представителей сторон или совершенные на крайне невыгодных для себя условиях.

Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. 

Теперь вы знаете

Базовый список документов для продажи квартиры: паспорт, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры к нему. Помимо этого, покупатель вправе попросить другие документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. 

Готовы проверить свои знания?